京沪穗深四地楼市遭遇春寒 楼市调控成效初显

王炜 胡谋 孙小静 李刚

2010年03月01日08:07  来源:人民网-《人民日报》

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  2010年楼市,开局比较冷。

  虽处淡季,但是,春节期间,部分城市住房“零成交”,无疑给开发商泼上一盆冷水。

  然而,随着3月传统“小阳春”行情的到来,楼市交易“苏醒”迹象显现。

  未来楼市走向如何?房价向上走还是向下走?购房者在观望,开发商保持谨慎。

  今年,老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如愿?带着疑问,本报记者深入北京、上海、广州、深圳等一线城市,一探究竟。

  对此,本版特别推出“节后观楼市”系列报道,以飨读者。

  市场冷清,楼市调控成效初显

  元宵佳节,春寒叩门,全国房地产市场仿佛也感到寒意阵阵。冬眠、降温、罕见……成为年初楼市的关键词。

  2月24日,北京土地市场进行了“虎年第一拍”,6块土地参与竞拍。与此前新“地王”诞生的预测结果不同,6块地以44.7亿元成交,其中3个地块因为竞买者仅一家而没有进行现场竞拍,“第一拍”冷清收场。

  土地市场的降温只是一个缩影。新年以来,一系列房地产市场调控措施逐渐显现效果。

  据搜房网等机构统计,3月北京有50余个项目计划开盘,与往年相比,供应量呈现“井喷”之势。然而,供应增加,需求却在走低。1月,北京新建商品房成交8698套,环比减少42.3%。2月份受春节长假影响,成交量进一步大幅下滑。同时,二手房成交量直线下滑。2010年1月二手房网上签约量为13649套。而2月截至24日,二手房网签量为7045套。

  上海楼市同样总体低迷。据中国房产信息集团统计,2月13日至27日,上海市仅有6个项目新推房源入市,总计商品住宅新增供应459套,合5.1万平方米。在成交方面,同期上海市商品住宅共成交718套,成交总面积为8.4万平方米,整体偏低。

  而广州、深圳楼市也不容乐观。

  从2月20日起,广州楼市交易量开始缓慢回升。从2月20日—2月27日8天时间内,广州12区县(市)楼市交易1199套。尽管交易量仍处在低位,但比起春节“黄金周”7天时间广州楼盘仅卖出35套、同比锐减88%来说,节后一周数据似乎好看了许多。

  但是,这样的交易值得推敲。1199套的交易量中,有540套是远郊增城市的“业绩”;而真正能够代表广州楼市的天河、越秀、海珠、荔湾等中心城区,各自只有数十套交易量,不及平时的1/10。

  从除夕至大年初五期间,深圳一手房则以“零成交”收尾,节后略见“苏醒”。从2月19日至2月21日,共成交新房35套、二手房120套,虽说销售量环比分别大幅下降75.4%、91.6%,但房价依然高企不下。据官方统计的成交均价,尽管环比下降32.3%,深圳新房上周的成交均价依然处于每平方米19785元的高位。同时,深圳二手房市场目前已出现降价迹象。中原地产的研究报告显示,该市175个典型二手楼盘中,已有135个的成交价环比下降。

  业内人士指出,尽管新开盘项目价格仍在高位盘整,但整个市场已经出现投资投机型购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。

  楼盘促销,市场试探还是应势而动

  与楼市数据变化相应的,北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼盘促销开始涌动。

  春节前,上海就出现了一批打折促销的楼盘,春节后这一现象有所延续,清盘中的浦东禹洲金桥国际最高优惠可达15万元。但是,业内人士认为,打折楼盘大多位于外环以外,打折的象征意义大于实际意义。

  深圳中海康城、佳兆业上品雅园等楼盘推出了打折、送礼包等促销活动,但为之心动者寥寥无几。世华地产彩田北片区区域总监杨舒慧说,虽然节后看房、咨询的顾客渐渐增多,但成交率很低。

  在广州海珠区东银广场等楼盘,开发商给出了大约九折的让利,但打折下来楼价也均在1.5万—1.6万元/平方米;而近日离广州中心城区60公里开外的碧桂园假日半岛、恒大碧水山庄等远郊大盘的排屋和联体别墅,推出了6500元/平方米的“迎新价”,这着实也吸引了一些看客,产生了一些交易,但这些排屋和联体别墅均离开了广州地头落在了清远市地块上。

  专家指出,多数打折楼盘处于郊县地区。这是开发商的市场试探,还是应势而动?有待后市观察。

  与此同时,购房者年前的恐慌情绪得到有效缓解。

  “打折送礼我也买不起。”深圳一位在上市公司供职的“海归白领”说,离谱的高房价让他的购房计划由“梦想”变成了“传说”。

  上海不少房产中介机构也表示,2月份前来看房的消费者很少。

  “往年春节常去一些楼盘看看,今年房价太高,懒得去了”,一位深圳市民如是说。

  据北京中原三级市场研究部2月中旬的一份市场调查显示,52%的需求客户表示只要有合适的房源依然会立即出手购买;35%的被调查客户表示打算再观望一段时间,看清楚房价走势再出手;不再考虑买房的为13%。

  淡季更淡,多种因素形成合力

  淡季更淡,这是年初楼市的一大特点,但是为何会如此冷?

  “政府调控,楼市前景不明朗,因此市场观望气氛浓重。”在采访中,记者听到不少这样的说法。

  中国房产信息集团高级分析师付琦认为,就上海而言,首先是供应不足。市场供应由新增供应和存量供应两部分组成,特别是存量供应的多寡对成交的影响特别大。2010年1月底,上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米,这是历史上的最低点。这些存量供应中主要是由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成,几乎已经没有有效房源,在这样的情况下,市场成交一定受到新增供应的限制,成交数据不可能很高。第二,市场谨慎。目前,购房者已经出现了谨慎的心理,对于政策走势的不确定性,让不少购房者开始犹豫,尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。

  付琦表示,由于供应不足,开发商并没有感觉到市场寒流的到来,因此价格走势并没有出现明显的变化。供应不足所引起的成交趋冷,对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力,开发商并不需要跌价来维持销量。

  据业内人士预计,今年一季度上海市场总体将处于观望,商品住房成交价格保持平稳。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,目前广州楼市成交低迷主要原因还是供应量少,近期几乎没有新开楼盘,同时由于一手房价太高,也制约了交易。

  不过也有专家认为,由于去年信贷宽松,加上楼市交易火爆,开发商手头现金流充裕,因此并不急于卖楼;新年楼市政策如何,他们正在观望;但自去年年底以来,国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施,央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格,地方也相继出台调控政策,今年下半年,开发商将面临真正的资金和调控政策的压力。一位深圳开发商表示,他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。

  深圳市房地产研究中心副主任王锋认为,深圳楼市的调整趋势已初步形成,预计今年房价“将在市场规则和调控政策作用下有所回调”。

  两会召开在即,会后楼市政策走向的悬念萦绕在各方心头。

(责任编辑:王日晨)
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