你骂房价我抬地价 两会后北京再现新“地王”

李佳鹏 王涛

2010年03月16日08:06  来源:《经济参考报》

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  开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因,地方政府对土地财政的依赖推波助澜。专家建议反思招拍挂制度

  两会刚刚结束,在一片高房价的讨伐声中,新的“地王”就新鲜出炉。3月15日,北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。专家认为,开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是“地王”频现的主要原因,而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。专家提醒,在中央调控政策渐紧,部分城市消费者观望氛围浓重的背景下,未来楼市走势尚不明朗,不惜血本拿地并不可取,风险巨大值得高度警惕。同时,应反思招拍挂制度,发展多种出让方式。

  15日,经过64轮竞价,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B),总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元,创下北京拍地最高总价。

  同日,经过84轮的激烈竞价,远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地,地块楼面地价达每平方米2.75万元,被认为是北京市场上新任的“单价地王”。

  北京“地王”并非个案。近期,南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中,3月10日,南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块,以每亩8650万元、总价15 .9亿元被拍下。而楼面地价11033元/平方米的价格也成为广西土地出让史上新“地王”。

  东方证券房地产行业分析师杨国华接受《经济参考报》记者采访时分析说,这种大手笔拿地的举动表明,开发商对未来房价的预期还是比较乐观的,预计房价仍涨20%到30%。同时,表明开发商手里有充足的现金。

  美联物业全国研究中心主任徐枫也表示:“从开发商的资金结构来看,尽管国家出台的相关调控政策在资金等方面划定了较高门槛,比如提高首付比例等,但开发商可以通过各种手段进行融资,因此对竞拍这种价格较高的地块会比较有信心。”

  的确,近期开发商融资渠道正在不断拓宽。记者了解到,虽然银监会出台了一系列资金监管举措,包括流动资金贷款管理、房地产信托业务监管等,释放出进一步收紧融资的信号。但是一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备及品牌效应,纷纷走出了自己的“曲线融资”之路。

  以标杆房企为例,中原地产统计显示,2009年底以来已有10家房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资,转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。这令其在销售滞缓的淡季依然有能力大举拿地开发。“除了过度乐观的市场预期和相对充裕的资金外,最重要的原因还在土地源头———地方政府。”一位业内人士鲜明地指出,地方政府对土地财政的依赖,成为“地王”频现的根本原因。统计显示,在一些城市,“卖地”已成为地方政府的重要财源。土地出让收入占地方财政收入的1/3左右,有的城市甚至占到了财政收入的一半以上。

  北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示赞同。他说,去年“地王”主要集中在一、二线的热点城市,但现在大有向二、三线城市转移蔓延的迹象,这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观,不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高,这其中蕴涵巨大风险。

  陈国强指出,从2009年底营业税优惠的终止,到“国11条”的出炉,再到两会期间国土部颁布的“国19条”,政策调控信号越来越强,部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧,不排除中央会采取更严厉的调控措施,届时一旦楼市出现较大幅度的调整,这些“地王”企业很可能会深套其中。

  据中原监测的一线四大城市情况看,2月北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超过三成,其中,深圳降幅高达八成,上海成交量更是跌至近五年来月度成交量新低。

  对于如何抑制地价非理性上涨,陈国强认为,一方面政府应加大土地供应,并让供地计划透明化;另一方面,应反思目前的招拍挂制度,发展多种出让方式。

(责任编辑:王日晨)
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