地产商集结二三线城市

2010年04月01日10:38  来源:《新世纪周刊》

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  随着一线城市“地王”升级,越来越多的房地产商或主动或被动地展开了新的战略部署——“到二三线城市去”

  自3月15日央企一天之内在北京制造三“地王”之后,对房地产的调控声势突然加大了。

  三天之后,国资委被“逼”对非房地产主业央企下达“紧急退出令”,要求“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出。”

  正当市场议论此策“无时间表,恐将不了了之”之际,国资委主任李荣融3月19日在部分中央企业会议上提出要求,78户不以房地产为主业的中央企业,要在“15个工作日制定退出方案”。

  国资委表态之后,国土资源部、住房和城乡建设部也纷纷表态。3月22日,国土资源部副部长贠小苏在加强房地产用地供应和监管工作视频会议上指出,要严格保障性住房供给,没有制定明确供地计划的地方不得出让住房用地。住房和城乡建设部部长姜伟新近日亦公开表态,要继续综合运用土地、信贷、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。

  正是山雨欲来风满楼。被寄望将成为北京新“地王”的中服地块,拍卖也因此再次推迟。位于北京CBD核心区域的中服地块,本应于3月8日公开拍卖,后被北京市土地整理储备中心公告延期至3月25日。业内猜测,此举是为了避开在全国“两会”期间制造“地王”。

  在3月15日“地王”集中问世后,北京市土地整理储备中心3月19日再度公告,宣布这一地块暂停交易,“其交易恢复时间另行公告”。由此,中服地块的拍卖被打入了没有期限的“冷宫”。

  各部门急急如令,是动了真格,抑或是老调重弹,有待市场检验。对于央企房地产整顿之后效,一种市场预期是,这将使央企房地产企业强者愈强,在一线城市占更优的资源禀赋、具备更强的竞争力。于是,“任志强类”的声音或将更加鹊起,“只好承认自己的无能,转入二三线城市……”

  另一种市场看法是,国土部的“饿地政策”实际上是进一步限制土地供给,只会强化重点城市土地的稀缺,而对那些无强大实力或背景的房地产公司来说,这更是一种“残酷”的挤出。

  由此,随着一线城市“地王”升级,越来越多的房地产商或主动或被动地开展了新的战略部署——“到二三线城市去”。

  二三线泡沫争议

  2009年12月底,万科总裁王石就抛出了“泡沫正向二三线城市转移”的言论,并声称“万科已经为泡沫破灭提前做好了准备”,引起业内关于二三线城市是否存在泡沫的热烈争论。

  争论归争论,开发商大量增加在二三线城市土地储备,则是不争的事实。根据中原地产报告,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占土地储备比重高达81%。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到了95%;中海地产、华润置地占比也都达到约89%。今年以来,这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市,其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。

  无论对二三线城市泡沫存在和程度的判断如何,在一线城市拿地成本不断飙升的助推下,开发商纷纷转战二三线城市的趋势已越加清晰,长三角、珠三角、环渤海地区,是他们部署土地储备与人员团队之重点区域。

  1月22日,龙湖以22.85亿元的总价,在江苏省常州市夺得两块总面积约38.5万平方米的别墅用地,楼面地价约5939元/平方米。龙湖北京营销总监魏健将于4月1日被派往常州,他对二三线城市泡沫论颇不以为然。

  “苏南人很有钱,城市建设也不错,但我去考察后发现,老百姓的住房条件还跟不上,多是当地的小开发商在建房,知名开发商和高档小区很少。地方政府很欢迎我们去建房,这样不仅有品牌效应,也能带动当地的消费。”魏健对本刊记者说。

  魏健认为,苏南等地区远没有所谓的房地产泡沫。当地土地价格合理,没有开发商扎堆的情况,房价还是老百姓能够接受的程度,投资和投机的比例远比一线城市低,“这样的市场很健康,有很好的发展潜力。”因此,龙湖未来还将加大在二三线城市的拿地力度。

  花样年总裁潘军也持乐观看法。尽管随着一线城市地价飙升,越来越多的开发商加快了进入二三线城市的步伐,竞争确实在加剧,但潘军认为,无论在拿地环节还是开发销售环节,都还未出现短兵相接的对垒场面。究其原因,主要是“土地供应充足,各开发各的”。

  花样年于2009年11月在香港联交所上市,长期在大本营深圳以及成都、东莞等城市进行开发,并未进入京沪等竞争激烈的一线城市。潘军称,开发商大规模转战二三线城市,主要原因就是购地成本低,“毕竟一线城市的地价太高,把大部分开发商都挤出去了。”

  有的开发商则更加保守,认为相对当地居民的收入水平,二线城市中杭州、天津、成都、长沙等地的房价已经相当高,“现在很多城市,开发商想进都进不去了,真正有地可拿并能够保证利润的,只有三四线城市。”

  阳光壹佰总裁易小迪3月12日在公开场合表示:一线城市已经烧糊了;二线城市水刚开,所有的开发商正赶去添火;三线城市,地方政府拼命招商引资拉高房价。不同的城市泡沫的出现和程度都不一样。

  “阳光壹佰的策略是,凡是很活跃的地方,就不进了;很多年前我们就去了二线城市,现在二线城市的火越烧越旺,不敢再待了。接下来该怎么办,我们很困惑。”易小迪对本刊记者说。
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(责任编辑:邢正)
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