中行称存量房贷“被加息”非一刀切

赵晓路

2010年04月29日08:08  来源:《中国证券报》

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  中行日前调整存量房贷利率,大量存量房贷面临“被加息”,将增加购房人的利息支出,这引起不少客户的担忧。中行有关人士表示,调整并非一刀切,主要针对签署补充协议的那部分客户。法律界人士认为,若贷款合同确有对利率调整方式的约定,那么中行这么做不能算违约。

  另外,中国证券报记者致电工行、建行、农行、招商、民生、华夏银行,相关人士均表示目前未对存量房贷政策做出调整。

  “被加息”指向“补充协议” 

  中国银行近日出台了新的房贷细则,宣布提高存量房贷利率。根据与客户合同中约定的利率调整方式,到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

  经过测算,100万元的个人住房贷款,按照20%缴纳首付,贷款期限为30年,在将利率调整为基准利率0.85倍之后,支付的利息总额将增加15万多元,每月客户将多支出425元。

  对于多出的利息支出引发了“单方面更改优惠幅度是否违约”的质疑。中国银行相关负责人表示,中行对房贷利率做出调整,肯定会依据合同规定来执行。

  中行存量贷款利率优惠的调整并不是一刀切。“这次的利率调整主要针对签署补充协议的那部分客户。”中行人士称,当初为了贯彻国务院对房地产市场的振兴政策,中行对2008年10月27日(含)之前发放的首套住房贷款,如利率执行基准利率的0.85倍、借款人在还款期间无不良还款记录且调整当日无逾期,借款人可以申请办理利率优惠业务。

  随后,中行和部分存量房贷客户签署了补充协议,将部分客户的优惠调整至基准利率的7折执行。“当时中行在和部分房贷客户签署的补充协议中明确规定了执行存量贷款基准利率下浮调整的有效期限。即自《补充协议》生效日起执行两年期满。”中行有关人士告诉中国证券报记者。而问题的关键在于,合同约定“贷款人有权根据人行及自身届时颁布的相关规定,确定借款人具体适用的利率浮动比例及有效期限。”

  显然,这次中行的调整“有约在先”。中国证券报记者就此咨询法律界人士。他们表示,若贷款合同确有对利率调整方式的约定,那么中行这么做不能算违约。

  但是在2009年订立的合同中,该行许多地区分行的合同范本中均未涉及或明确对浮动利率下浮30%的水平是可以调整的,包括北京在内的多个地区分行也都未出台执行细则。这位人士提醒,直接享受房贷7折优惠政策的客户不必恐慌。

  从中行在北京地区广泛执行的房贷合同范本上看,中行明确贷款利率为浮动利率,“本合同现行利率是在基准利率基础上下浮30%”。

  专家表示,各行在签订贷款合同的时候均会对浮动利率留有一定的“口子”,根据宏观政策的变动调整房贷政策是很正常的。

  上述专家认为,对房贷利率的定价本来就应该交给市场,而非行政性的。各行根据自身经营策略,经股东同意的“打折促销”或是“加息”都无可非议。其实中行想要为存量房贷“加息”也十分困难,利率打折是国家当时为了应对金融危机而出台的刺激政策之一,现在如果想改变当时在合同中约定的基准利率基础上的既定优惠幅度,无疑将引发很大非议。

  其他银行仍在观望 

  “中国银行的存量贷款利率调整政策在中国银行业的速度是最快的,力度也是明确有力的。”西南证券分析师付立春表示,政策实施主要是为了尽可能快地提高存量房贷的利差水平,使房贷新政对业绩的正面影响迅速体现出来。

  但是,也有银行业人士对中行此举表示不解,房贷毕竟还是银行优质资产,这样做对老客户伤害较大,在其他银行的调整步伐还未跟上之时,可能会引发较多的转按揭、提前还贷,造成市场份额流失。

  当中国银行率先对老客户“动刀”后,是否其他银行会“跟风”压缩存量房贷利率优惠呢?中国证券报记者致电工行、建行、农行、招商、民生、华夏银行,相关人士均表示目前未对存量房贷政策做出调整。

  独立研究机构莫尼塔表示,在货币政策收紧信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下,各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。

  他们测算,在整个行业的层面上,全部4.85万亿的按揭贷款余额中,七折优惠利率难以调整的部分大约有2万亿元,可调整的存量按揭余额接近3万亿元。按照上市银行按揭贷款的市场份额大致在60%左右,推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款,其利率有条件逐步提升。

(责任编辑:王日晨)
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