板房“整容”“变身”别墅

吴鹏

2010年05月18日07:36  来源:《新京报》

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这是1995年的莱纳菲尔德南城,平板式楼房的空置率达30%。

减少楼层数目,对楼房外立面进行个性化修整。

加建宽大的阳台,配建私人花园和公共花园设施。

这是2004年的莱纳菲尔德南城,城市别墅取代平板式楼房。



  世博会德国馆展出房屋改造案例,其核心理念是“要变形,不要拆除”

  在上海世博会德国馆,记者看到一个演示视频,展示了德国莱纳菲尔德市卖相极差的平板房,“变身”漂亮的城市别墅的过程。

  演示中提出了一句口号:“要变形,不要拆除”。这让记者联想起了国内众多城市正在进行的老城区改造,以及近年来诸多强拆事件,德国的这个改造案例或许能给我们的城建一些启示。

  改造过程 五个步骤板房“变身”别墅

  莱纳菲尔德位于德国东部,在德国分裂期间位于民主德国境内。1995年,莱纳菲尔德南城有一片预制板五层楼房,主要用于出租,其空置率达30%。原因在于这片楼房的样子死气沉沉,很不吸引人。2004年,同样的地点,却坐落着一座座漂亮的小别墅,鲜艳的色彩、不对称的阳台、明亮的落地窗,都给人快乐和富有活力的感觉。

  是把以前那些预制板楼拆了,重建了小别墅吗?不是。仔细看,这些小别墅也是用预制板做的,只是经过了大刀阔斧的“整容”。

  负责该工程的是德国斯泰芬·福斯特(Stefan Forster)建筑公司。德国馆里的视频展示了其改造过程。他们先拆去一层楼,把五层变成四层;第二步是把连续的楼房中间拆除一些,形成一幢幢不连续的“小楼”;第三步是对小楼外立面进行个性化整修,涂上年轻化的鲜艳色彩;然后加上宽大的阳台,阳台在整个楼房上采取不对称设计,富有跃动感;第五步是加上私人花园和公共花园设施。最终的成果是拥有全新居住品质的城市别墅,这样所有公寓很快被租出去了。

  这个过程遵循“要变形,不要拆除”的口号(transformation rather than demolition)。虽然“拆除”对应的中文词应是“改造”,但鉴于莱纳菲尔德案例改造的戏剧性变化,记者在文中用了更加有趣的“变形”一词。

  改造成本 “变形”成本低于拆除和重建

  那么,为什么“要变形不要拆除”呢?这种理念对所有房屋都适用吗?带着这些问题,记者邮件采访了负责该工程的建筑公司总经理斯泰芬·福斯特。

  福斯特说,对于这个具体案例来说,“变形”比拆除、重建要便宜得多,这就是决定让这些建筑“变形”的原因。对于某个其他案例到底是拆除好还是“变形”好,福斯特觉得因事而异,这跟建筑的建造方法有关。预制板房天生容易“变形”,但有些时候,对于别的类型的房屋,拆除会比“变形”更好些。

  在莱纳菲尔德的这个案例中,这些房子不易租出去。但是在中国往往是另一种情形,老城中的房子变得又老又丑,能对它们进行改造吗?如何改造呢?

  对于这个问题,福斯特坦率地说:“对我来说,我很难对中国‘又老又丑’的房子发表什么意见,因为我从来没到过中国。我只能说,这些老房子是中国文化和历史的一部分,所以最好要努力保全和修复它们,这样比拆除它们修建欧式建筑更好。”

  或许福斯特觉得“中国的老房子”都是古建筑和小洋楼,没有考虑到新中国成立后大规模建造的外形单一、质量一般的居民楼,不过其意见还是有参考价值的。

  改造保障 政府许可并给予财政支持

  莱纳菲尔德市的“板房变别墅”项目得以顺利实现,需要关注几个因素:板房的拥有者是谁?由谁出钱“变形”?谁将受益?

  福斯特介绍,预制板房由房产公司拥有,这些房产公司通常是州或国家的财产,因为“变形”能增加租金,所以房产公司也是受益者,而福斯特的公司只负责工程。

  对于房产公司来说,“变形”需要的费用一方面由“变形”后增加的房租支付,另一方面也得到德国政府和欧盟的财政支持。虽然是公司运作,但在这种“变形”过程中,政府总是会很贴近地介入。如果没有政府的认可,这种工程根本不能上马,因为政府对整个城市负有责任,而这种“变形”对整个城市系统都会有影响。

  如果房子面临“变形”,那么房主最关心的就是房子的安全。“作为一个建筑师,我有责任保证建筑的安全性,我采取的方式之一是一直和工程师们研究,确保结构万无一失”,福斯特说,“我加的阳台也足够结实”。

  同时,房屋的拥有者和租户也不会被动地“被变形”。福斯特说,工程开始前,房屋的拥有者要和房产公司、改造工程的实施者以及政府一起,决定如何处置他们的房子。然后,通过几次会议,居住者会被告知他们的房子的“变形”步骤。“我们会给他们看不同的方案图,让他们选择未来居住的地点和房间样式。”

  改造受益 原住户可回迁租金会增加

  房子“变形”时,那些已经住在这里的人该怎么办?

  福斯特说:“住户总是有权选择住进其他的新公寓或者回迁。如果他们不喜欢变形后的房屋,房产公司会给他们安排另一座建筑中的一套公寓。如果住户还想搬回来,房产公司会在工程期间给他们安排另一套公寓。”这些关于住户的事务都由房产公司负责处理,而福斯特本人只负责向住户解释整个项目。

  对于那些受工程影响的人,福斯特会给他们补偿金吗?“我们不会给他们补偿金”,福斯特说,因为已安排了他们的住处,而且回来之后能住上更好的房子,所以不用给原住户补偿金。

  那么,搬回来的人需要付钱吗?福斯特说,他们不用为改造工程本身付钱,不过租金当然要相应提高。

  如果有人不喜欢这种改造,或不喜欢改造所带来的噪音和居住方式,福斯特会如何对待他们?会“强改”吗?对于这个问题,福斯特说:“人们总是对他们的新公寓感到很高兴和骄傲,我们在这方面没有遇到过问题。”

  采写/本报记者 刘铮

  摄影/本报记者 刘铮

  平板式楼房“变身”城市别墅过程

  ■ 专家说法

  政府可翻修旧房变保障房

  “老房子变脸”在中国并不稀罕,比如有的公司收购老式办公楼,改造成商务型酒店连锁,还有的艺术园区也是将厂房改造成画室。

  对于德国这一方式的借鉴意义,北大房地产研究中心主任陈国强说,根据中国目前的情况,政府也可转变思路,收购老旧房屋,改造成保障房,这或许比大兴土木要划算。

  目前,我国的保障房多为新建或政府从开发商手中收购存量房。陈国强认为,如果借鉴“老房变脸”模式,那么城区内的老旧公房,都可以改造成保障房。这些房源虽年代已久,但地段位置很好,如果政府收购适当维修改造,原有住户可回迁也可选择到其他地方居住,这样可改善其居住环境。

  另一方面,改造后,政府可将其作为经适房、廉租房、公租房等,既可改变在城区大拆大建破坏原有建筑环境,也可以以较少投入盘活老旧房源,增加保障房供给。

  不过陈国强强调,因被改造房屋的区域地段有优势,政府更要坚持公平、公开的原则,避免目前保障房面临的种种问题。

  本报记者 吴鹏

(责任编辑:孙红丽)
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