专家称房价下行"拐点"正式确立 料明年一季度触底

李佳鹏 王涛 魏宗凯

2010年07月13日08:07  来源:《经济参考报》

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  6月份70个大中城市房价涨幅继续回落,房价环比在经过连续15个月上涨后,首次出现环比下降。国家统计局12日公布的数据显示,6月份,全国70个大中城市房价环比下降0.1%,较5月份回落0.3个百分点。专家认为,70个大中城市房价环比下降0.1%,说明全国房价“拐点”正式确立。专家预计,下半年房价将会维持下跌态势,预期明年一季度会触底。

  对于下一步的政策走势,住房和城乡建设部有关负责人12日明确表示,当前房地产市场运行整体上呈现积极变化,部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。下一阶段,住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施,严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费的同时,坚决遏制投资投机性购房;继续采取积极措施,促开工、促销售,努力增加普通商品住房供应,加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造;继续加强房地产市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  趋势

  房价下半年有望维持跌势

  数据显示,6月份,70个大中城 市 商 品 房 销 售 价 格 同 比 涨 幅 达11 .4%,较上月减少1个百分点,商品住宅销售价格上涨15.8%,普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后,连续第2个月出现回落。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,今年剩余月份,这一增幅将持续回落,预期明年一季度出现负增长。

  杨红旭分析说,6月份,70个大中城市房价环比下降0 .1%,较5月回落0.3个百分点,其中新建住宅与上月持平,二手住宅下降0.1%。这是房价环比在经过连续15个月上涨后,首次出现环比下降。这说明全国房价“拐点”正式确立。下半年,房价将会维持下跌态势,预期明年一季度会触底。

  记者发现,虽然房价涨势有所遏制,但同比涨幅仍旧高达两位数。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析说,全国6月房价同比涨幅仍处高位运行,这与去年同期的基数相对较低有关,并且去年房价快速上涨阶段主要集中在下半年和今年3、4月份,因此房价同比涨幅出现明显回落至少要等到今年四季度左右,但房价同比涨幅出现回落说明调控政策正在发挥作用。

  21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,从具体的统计数据看,全国房价仍还会继续下行。根据国家统计局的数据显示,新政已经达到了预期效果,全国房价快速上涨势头已经得到了明显的遏制。另外,根据市场规律,在二手房房价下跌之后新房房价开始随之下滑,“现在的情况是,二手房价已经明显下跌,而新房这块儿才刚开始。”

  “从我们对北京、上海、深圳等城市的监测结果分析来看,未来市场将呈现量稳价跌的态势。”林蕾预计,在新政不变的情况下,新房价格的下调压力会日趋增大,今年9、10月份新房或迎来全面下跌。直至明年初,降价态势才会得到一定程度的遏制。

  幅度

  全年成交量或降两成

  就在房价出现变动的同时,记者了解到,成交量、开发商资金链、供求关系等也在发生着变化。

  1至6月,全国商品房销售面积3 .94亿平方米,比去年同期增长15 .4%,增幅比1至5月回落7 .1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长12.7%。杨红旭分析说,下半年,同比增幅还将持续回落,预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。

  成交量的下滑也将令开发商的资金链在下半年经受考验。数据显示,1至6月,房地产开发企业本年资金来 源3 3 7 1 9亿 元 , 同 比 增 长45.6%,增幅较1至5月减少11.6个百分点,自1至2月增幅触顶之后,持续回落。接下来增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销,开发商降价现象将越来越普遍。

  “从月度情况来看,6月份房地产开发企业资金来源为6431亿元,比5月份上升,相较去年12月份和今年1至2月份则是大幅下降。这说明开发商资金面最宽松的时候已经过去。”杨红旭说。

  在资金链之外,开发商在下半年还将应对供大于求集中显现的情况。上海易居房地产研究院的报告显示,1至6月商品房新开工8.05亿平方米,同比增长67.9%,涨幅较1至5月回落4.5个百分点,继续位于历史高位,但增幅已经出现拐点,接下来数月,将会持续回落。商品房新开工 面 积 的 超 速 增 长 , 有 助 于 增 加2010年商品房供应量,从而逆转商品房供不应求的格局,有助于调整房价。当前部分城市已现供大于求的格局,下半年会集中显现。

  林蕾告诉记者,数据显示,上半年无论是在施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积,均有大幅上涨。这意味着,未来一段时间将有大量供应入市,但在新政影响下,需求没有增加,这就将导致供需矛盾减缓甚至逆转的情况发生。

  “如果开发商不采取停工缓建的话,大规模供应将伴随着大范围降价,在三季度极大地影响市场和买卖双方心理。”林蕾说,从现在已公布的上市公司年中报看,相当一部分企业上半年未能完成原计划销售任务的一半。

  记者了解到,近期各地二手房市场表现也十分低迷,成交价格继续下跌。中原地产统计显示,和5月份相比,6月各大城市二手住宅成交量均有不同程度回升。但由于上月水平乃是历史低位,因此,尽管有所回升,成交量的绝对值水平却并不高,市场依然十分低迷。根据中原统计,上海、广州和天津二手房住宅成交量环比 增 加 约2 0 %; 北 京 环 比 增 加1.5%。

  根据中原所监测的新增盘源量、新增客户量及业主挂牌价格变化等数据来看,近期业主心态仍处于弱势,挂牌价格持续下调。而由于买卖市场的冷淡,业主放盘意愿并不积极,而客户也仍在观望。

  表态

  调控政策仍将继续

  随着各种传闻的不断出现,楼市调控走向的不确定性似乎在逐渐增加。不过,住房和城乡建设部等部门明确表示,调控政策仍将继续。对于后续调控政策走向问题,专家认为,目前诸多调控政策效果尚未完全显现,更严厉的调控政策会否出台有待观察。如果楼市调控不能达到预期,不排除会有后续政策跟进,但短期内处于对调控效果的监测期,出台新的政策会比较谨慎。

  中 国 指 数 研 究 院 近 日 发 布 的《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》报告认为,对于地方政府而言,相比于过往政策,新“国十条”已十分严厉,鉴于各地区房地产市场发展情况不同,倘若地方细则再过于严格,出现房地产投资大量收缩,市场极度萎靡状况的可能性将增大,从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。因此,地方细则为避免市场下行的硬着陆,对需求方面的严格管控已相对“松动”,近期调整方向更倾向集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面,过严政策恐难再出。

  中原地产也认为,根据宏观经济的发展态势,楼市短期内出台重大政策的可能性较小,更多的可能是对前期新政的细化和落实。

  中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说,现在国内外经济形势确实都面临一些不确定性因素,比如担心三、四季度经济增速有所回落,国内经济二次探底等等,这些都给下一步的楼市调控带来了不确定性因素,至于更严厉的调控政策会否出台仍有待观察。

  近期有关部门也纷纷表态称,楼市调控将继续。住房和城乡建设部有关负责人12日就明确表示,将督促各 地 继 续 坚 定 不 移 地 贯 彻 国 发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施。国土资源部近日也明确提出,下半年国土资源工作的重要内容之一是积极参与房地产调控。

  陈国强认为,应当坚持当前的调控力度,“虽然目前已经看到了一些调控效果,但更大的调控作用和效果,还需要更长的时间才能充分表现出来。加大保障房建设、规范市场管理、信贷政策执行等政策效果都不是立即显现的,我们至少需要半年以上的时间才能看到比较充分的市场效果。”

  美联物业全国研究中心主任徐枫说:“从数据来看,两个月内成交量基本上跌了6至7成,但是我认为这样的跌幅再持续三个月也不为过,也只有这样才能更好地挤出泡沫。”

(责任编辑:王日晨)
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