住建部秦虹:房地产进入新一轮增长期

曾邦华 吴会贞

2010年08月04日13:16  来源:《大河报》

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  在2010中国地产大河论坛上,住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,调控政策将会使整个房地产行业出现四个方面的转变,从而促使房地产行业进入新一轮的增长周期。

  房价地价 预期转变

  秦虹表示,调控政策出台后,目前市场变化的趋势和整个调控趋势一致,房价上涨的趋势已经不明显,调控促使整体的市场对未来房价、地价预期转变。

  在宏观调控政策出台之前,为什么地王频出?为什么大家都认为房价涨得过快?这和全社会各个方面都有关,不仅仅是企业,还包括投资者、地方政府。市场主体各个方面对房价会上涨的预期是高度一致,这个预期的高度一致加速了成交量的增长。调控政策的出台打破了高度一致的预期,现在,房价和地价的走势已经出现了明显的分化,有人认为房价是必降的,一部分人认为价格还不会变化,还有一部分人认为房价还会涨。

  供求失衡 年内扭转

  秦虹认为,今年下半年的供求关系将会发生变化,这就表明房价继续上涨的动力不复存在,这种趋势在东部一些城市表现较为明显。

  秦虹指出,从市场表现看到,今年下半年将会不可避免地出现一个供应的集中释放期。今年的1~6月份,投资速度是38.1%,将近两万亿,也就是说房地产开发投资增长速度38.1%,几乎是整个房地产这些年来投资的历史高位;今年上半年新开工面积增长速度是67.9%,也仍然处在历史高位。而去年这个时候开发企业的新开工面积是负增长,房地产开发增速保持在10%左右,处于不到20%的低位。今年新政出台之前,在一些特大城市、一线城市预计在今年上半年开盘的楼盘,相当大一部分在政策出台之后开始延迟推盘,把这些盘推迟到下半年。这也说明今年下半年房地产市场,将不可避免地面临一个集中供应释放期。

  热点区域 悄然转移

  新政将会使今后房地产业结构增长和业态增长的趋势发生转变。秦虹表示,过去关注房地产市场,更多的是关注住宅物业,关注东部一线城市的变化。实际上,房地产市场的增长中心已经在向中西部地区转移。因为我们的二、三、四线城市或者中西部地区,目前正是处于两个关键期,一是城镇化的规模正处于一个扩张期,二是城市化质量,也就是说城市功能质量产业结构升级正处于一个关键时期。这样一个结果加上政策的影响,将会导致很多企业今后扩张的、发展的增长模式会发生变化。在严格控制房价过快上涨的政策态势下,很多企业靠涨价获利的机会将会大大缩小。扩大建设开发的规模,将成为很多大企业扩张的有效手段,广大的中西部地区,二、三、四线城市将是这些企业布局的一个重点。

  房企盈利 模式改变

  公开招标、双向竞价、严格控制出让土地、征收土地增值税将打破开发企业靠土地盈利的模式。秦虹认为,过去开发企业靠大规模地拿地慢速度开发,靠土地不断增值来获得回报,或者是大企业靠拿地王,在资本市场上获利。现在,出让土地的规模已经开始严格控制,土地增值税增收也将会使企业今后囤地获利受到影响。所以,一系列调控政策将大大缩小开发企业靠土地盈利的空间。

(责任编辑:徐沛宇)
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