部分中小房企资金断流 专家估计大约在冬季

2010年09月10日07:49  来源:《中国证券报》

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  农行开发贷停贷之风刚过,其他三大行高管便出来辟谣。但事实上,中小开发商已经很难获得银行开发贷款。银行捂紧了钱袋子,开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动,很多房企已开始准备过冬。有房企人士表示,早已收缩战线,不再扩张拿地,而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常,不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。

  专家指出,今年四季度到明年一季度,房企资金面将有恶化趋势,不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险。对此,商业银行应未雨绸缪,对房贷风险提早预警和防范。

  尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心,但本周银监会主席刘明康公开表示,目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。

  经过两年信贷繁荣后,各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码,要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。

  银行对房企若即若离

  目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露,在整个8月份,该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

  央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。

  数据显示,在金融杠杆力量的撬动下,2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元,占全年新增贷款的20%以上。就在这一年,北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来,开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。

  有开发商人士表示,现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整,已经从之前的激进地扩张拿地转向防御,力保现金流稳健。”

  上述人士指出,由于房地产本身就是高杠杆行业,银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。

  很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%,其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低,大大缓解了企业的资金压力。依照规定,自有资金率达到25%即可预售;一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%,整个楼盘即能全面启动。

  信贷闸门的收紧,正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出,房企更多依靠贷款支撑发展,一旦资金出现问题,那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位,不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。

  房企资金弹药所剩无几

  上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出,高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。

  半年报显示,112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元,同比上涨30.8%;累计负债逾7836亿元,较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中,负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元,占总负债额的35%。

  此外,超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值,比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,净流出水平较一季度末增加371亿元。

  经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金,但是撑到现在,资金弹药实属无多。

  专业人士指出,从房企的资金实力来看,房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金面产生影响。

  “如果这些政策有效地执行下去,就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时,其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低,无疑也会加重房企资金压力。”

  房地产业内人士指出,房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间,预计前三季度行业风险不会很快体现,但第四季度资金压力明显上升。

  数据显示,随着三季度银行对开发贷款的继续严控,现在有个别中小开发商资金状况显著恶化,不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量,以加速资金回流。甚至为了避免资金断流,有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

  知情人士透露,开发商有的是向个人或公司借高利贷,有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”,融资成本甚至达到了百分二三十,甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高,一旦市场观望,住房滞销,问题就暴露了,拖几月就亏损很多,最终不得不降价促销。”

  “黑红”名单 银行手中两把剑

  农行停贷之风刚过,便有三大行高管出来辟谣,但事实是,中小开发商显然很难得到银行贷款。

  一边是房地产企业资金喊渴,急需银行提供资金支援,但是银行这厢审批没有丝毫松懈,从资金源头上卡住了房企的“七寸”。

  某银行人士指出,虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款,但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”,只要是开发贷,一般都会压下来。

  “分行领导都提示了,除非自己的重点客户,一般不要去碰房地产开发项目,客户有信贷需求,可以推荐其他银行,尽量和客户保持良好关系。”某大型银行信贷部业务经理表示。

  据了解,虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件,但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高,这样导致对企业的评级下降,想做一些新增贷款非常难。

  而且现在房贷审批已经上收到总行,总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类,目前对房开贷态度就为“谨慎控制”。

  “上个月全行业没批下来几单开发贷款,现在审批部门手中有一份黑名单,一份红名单,银行审贷部门会严格按照名单,黑名单上的企业肯定是禁入的,而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业,但是我们信贷投放上也是慎之又慎。”

  “现在限制条件非常多,如果“四证”不全,或者资本金没有到位,申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。

  而股份制银行更是直接表示,由于实行额度管理,下半年银行额度有限,一般是挤公司业务,将额度空出来给个人业务,而开发贷就在压缩之列。

  今年5月份,银监会在全国范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出,结果显示若房地产价格下跌30%,开发贷款不良率将增加1.2%。

  但是相关人士指出,在房地产调控不断深入的情况下,新房成交量和房价下跌持续出现,会延缓房地产开发商资金的回笼,增加其财务成本和经营风险,僵持下去,房地产开发商可能出现资金链断裂问题,部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。

  银监会相关人士表示,压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出,对房贷压力测试的不断加码,暗示了房地产贷款风险正在积聚,四季度到明天一季度,房企开发贷款似乎“黄灯”已现。

(责任编辑:王日晨)
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