揭秘炒作利益链:狂炒概念燕郊再造楼市泡沫

2010年12月01日07:51  来源:《北京商报》

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  冬日萧条的景象并未影响不断升温的燕郊楼市。和几年前一样,开发商依然把大北京和地铁的概念当成炒作资本,不断释放利好消息,而这次被打动的不仅是北京的购房者,也吸引了远道而来的河南、山东、内蒙古的购房者。
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  在开发商的描绘中,燕郊将升级为一个地级市,未来市政投资额将达到200亿元,而且还将有轻轨与北京对接。在这样的炒作下,燕郊楼盘11月开始出现了大规模的涨价,短短20天内,燕郊房价直逼万元大关,已回到年初高点,上涨了近千元。在燕郊楼市上涨的背后,一条利益链浮出水面,开始不断地为房价上涨制造着这样或者那样的利好消息。

  人为炒作吸引外地投资者

  尽管在执行二次调控政策方面,河北要强硬得多,现在燕郊外地买房贷款已经全面禁止,但是开发商不会等,因为在他们看来,房价破万只是时间问题。

  上周末,记者乘坐930路公交车奔往燕郊,和以往不同的是,燕郊楼盘的销售代表已经把战线拉到了公交车上。

  “我们这个是星河皓月的第五期,紧邻北京地区的最大水系潮白河,河水宽度达到了200米以上;还有目前京东地区最大的医院,燕达国际健康城,是开发商开发的,业主可以享受到优惠;明年就要通轻轨了,今后到北京国贸也就半个小时,不怕堵车。”一位销售代表正在向公交车上的一对青年夫妇推销着自己的楼盘,其勾画的美景不亚于曼哈顿河畔的纽约。记者细心观察后发现,像车上这样现场办公的楼盘销售人员不下3个,他们利用路上的时间不断地向周围的乘客介绍燕郊的未来。

  刚下车,还不等记者分清东南西北,就被五六个销售人员围住。在一位50多岁的销售人员热情的带领下,记者来到了天洋城的售楼处。

  虽然外面寒风刺骨但售楼处却一派热火朝天的景象,整个售楼处多达100余人。一位售楼人员直截了当地告诉记者,现在均价8500元/平方米,不同楼层的价格不一样,最贵的是19层的房子,价格在9100元/平方米,没有任何优惠,而且不办理贷款。看记者一直犹豫不定,销售代表借故离开,并未过多推销。不过,临走时不忘向记者表示再过几天项目就要调价,预计均价将调到9000元/平方米。

  随后记者又来到了潮白人家的第三期燕南园,场面与天洋城一样火爆,狭小的售楼处已经人满为患,一位销售人员向记者介绍,目前燕南园的均价在8300元/平方米,正在准备涨价,估计12月初就调价,每平方米上调500元。记者前后选了两种户型的房子,全被告知刚刚卖光了。

  尽管不能办理贷款,但是购房者依然络绎不绝,一位售楼人员向记者表示,从11月11日传出新规划后,自己一个人已经卖出去8套房子了。

  不同版本的地铁延长线

  和几年前靠着“拉拽抢”的揽客方式不同,现在燕郊楼市的销售人员“素质”有了明显的提升,与最早的销售人员相比,已经有不少刚刚毕业的外地大学生开始加入燕郊售楼人员的行列。

  经记者调查了解到,目前燕郊楼市在外面“揽客”的销售人员,基本上是文化程度较低的无业人员,被称为销售代表,负责将客人拉进售楼大厅,计算进工作量,底薪一般在1500元左右。售楼处里销售人员一般是大专或者本科毕业,被称为销售主任,底薪在1200元左右,销售提成为0.5%,而北京售楼人员的提成一般在0.3%-0.4%。

  一名销售人员告诉记者,自己去年毕业于辽宁的一所大学,刚开始在北京第二外国语学院做出国留学工作,但是工资太低,后来经同学介绍来这里卖楼。

  不仅销售人员的硬件“素质”在上升,业务水平也有所提升。在燕郊楼市的大型售楼处,都会张贴一张开发商自己设计的规划图,在图中一条走势清晰的地铁线已经被重点勾画出来,这就是M6号线,将延伸到河北三河市,燕郊是第一站,整个燕郊M6号线的延长线将呈Z字形通过,基本上覆盖了所有大盘。

  “那条线就是地铁6号线,”一销售人员证实。

  “6号线北京的一期还没有建好,为何燕郊明年就能通车?”记者质疑。“报纸上已经登了,”销售人员拿着一张报纸向记者展示。

  在燕郊,记者发现各个售楼处的销售人员全有这样的一张报纸,而开发商根据这张报纸就画出了“M6号线的延长线”,而且在不同的销售人员嘴里,M6号线的走势也不太一样。

  除了引用报纸制作规划图之外,现在燕郊楼盘还学会了“傍大牌”,几年前就有开发商打出巨幅广告“向万科学习”,这次记者在燕郊又看到有开发商开始傍上了潘石屹。

  一个商业项目的销售人员一路追着记者称,自己的项目对面就是SOHO中国的项目,潘石屹选择的地方升值潜力肯定是巨大的,跟潘石屹走肯定没错。记者随即给SOHO中国的负责人打电话询问此事,对方称“根本没那回事,肯定是燕郊的开发商胡乱吹嘘的”。

  不仅有傍着国内著名开发商的,还有傍着国外的,在燕南园里一销售人员称他们的项目将由DTZ戴德梁行做全程的物业服务,但是当记者问及DTZ戴德梁行做什么时,对方则根本不知道。而据记者了解,一般而言DTZ戴德梁行只会为高档的别墅和住宅做物业服务,物业费在6元/平方米/月以上,而燕南园的物业费只有1.85元/平方米/月。

  开发商销售欲求短平快

  在开发商的描绘中,未来的燕郊将是一个国际新城,有大型的居住社区、完善的商业、便捷的交通、学校和医院等一系列与国际接轨的设施,如此“利好”条件下,开发商却急于将手头的房子卖出去,并不想持盘待售,因为燕郊新规划的出现和破落只是转瞬而逝的东西,并不牢靠。

  早在六七年前,燕郊楼市刚刚起步,开发商就宣称地铁八通线将延长到燕郊,力争做CBD的后花园;随后又打出了一地双号的概念,称燕郊纳入北京只是时间问题;随后就是买房送户口,目标瞄准了一些在北京学习和工作的年轻人;今年初一位人大代表“‘十二五’期间北京地铁有望通到河北”的言论,让燕郊的房价第一次向万元大关挺进。

  时隔半年多,“新规划”又一次点燃了燕郊楼市,但是这又将维持多久,没有人知道,开发商也不敢打包票,只能选择落袋为安。

  “现在不能办理贷款,我们可以帮你做。”在燕郊只要你有买房意愿,开发商会帮你想到许多如何规避调控政策的手段。

  天洋城的一位销售人员向记者介绍,尽管不能办理贷款,但是可以跟开发商签署协议做分期付款,先交纳50%,其他的在一年内付清。燕南园的销售人员也表示可以这样做,还款周期甚至可以延长到两年。

  同时,在燕郊还流传着一种更为主流的贷款方式。即外地购房者可先交50%首付,然后与开发商签订一个内部协议,规定业主可以在8个月的时间内去申请贷款,而一般的期限是3个月。销售人员表示,8个月后银行的贷款就将放宽。还有一种更让人“咋舌”的办法,就是先办户口,然后买房,再做贷款,一般是针对北京和河北之外的购房者。

  “尽管现在楼市很火,但是却显得非常不理性。”上上城总经理曲靖表示。

  “利用各种方法稳住客户,不惜违规操作,表现出开发商内心的急躁,因为历次燕郊楼市的大涨全是因为新的规划出台,但是到现在没有一个能实现的,燕郊的楼市就是靠着一个个新规划炒作生存的。”一位业内人士认为。

  炒房客的“新乐土”

  你炒我也炒,开发商赚大头,我们赚小头。燕郊投资客紧随着开发商的步伐开始进入燕郊楼市,尽管没有金融杠杆的支持,但是由于总价并不高,想借此机会大赚一笔的炒房者不在少数。

  “我们项目主要是针对刚性需求的购房者,一般是来北京工作的外地人。但是明显感觉这轮购房者中有不少是带有炒房的目的。”曲靖向记者表示。

  在天洋城售楼处一对40多岁的河南夫妇向记者表示,自己现在在北京做生意,孩子在河南老家,想在这边上学,买个房能转户口,而且觉得燕郊的房子还有上涨的空间,是一个投资机会,等将来孩子户口转过来,再把房子卖了。

  和这类带着炒房意愿的购房者相比,一些专业的炒房者也已经进入燕郊。据燕南园的一位销售人员介绍,现在来这里炒房的人不在少数,主要是来自陕西、内蒙古、山东的买家。他上周接待了一个内蒙古的客户,本来全款购买三套住房,但是后来与开发商协商,将三套的钱分摊到六套房子上,做了两年的分期付款。

  “其实就是将自己的投资绑架在了开发商的身上,开发商赚大头,他赚小头,现在燕郊没卖出去的房子还很多,开发商会继续下大力气炒作的。”一业内人士称。

  在东贸国际,一销售人员告诉记者,目前项目新的一期还未开盘,预计将到12月中旬,均价在9000元/平方米,预计个别户型的房子将会破万。该销售人员称,即将推出的是主打投资的小户型产品,面积在50平方米左右,住宅立项70年产权,民水民电,可以注册公司,和北京的商改住项目格局一样。

  对此业内人士分析,在北京,开发商努力将商业楼做成住宅,而在燕郊开发商却将住宅做成商住楼,目的只是为了迎合这轮炒房客的投资需求。

  近期燕郊楼市

  调控政策

  8月

  外地人购房首付五成

  9月

  限制外地人贷款

  10月

  三河市再出新规,以售价8000元和90平方米的面积为执行标准,该标准之上的楼盘,本地人首套房首付升至四成;如果是离异者,即便是购买8000元以下的小户型,首付也要在三成的基础上加10%。

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(责任编辑:王日晨)
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