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1998年实施修订后的《土地管理法》
    该法第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这二条规定意味着，农民不能再像过去那样，凭借自己的土地财产权利，自主地参与工业化、城市化进程了。与这二条规定相对应，该法还有对兴办乡镇企业和乡镇企业破产、兼并，可以例外的规定。其本意是支持农村经济发展，但经济社会的飞速变化，使这种规定已无太大实际意义。 

2003年《农村土地承包法》开始施行 
    该法规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织承包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。 　农村土地承包法用法律的形式对土地承包中涉及的重要问题作出规定，必将进一步稳定党在农村的土地承包政策，对于保障亿万农民的根本权益，促进农业发展，保持农村稳定，具有深远意义。
 

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    •     推进改革试点，将坚持“封闭运行、风险可控”的原则，坚守确保土地公有制性质不改变，耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，坚持从实际出发、因地制宜。


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    •     本次农村土地制度改革试点提出对农民来说，是利好政策，这意味着，农民的权益能得到更好保障。此外，农民能在新型城镇化过程之中、在农业现代化过程之中能分享到更多土地的增值收益。


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    •     土地制度改革需要于法有据，因为是国家的基础性制度，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，必须通过深化改革来破解，全国人大常委会通过授权国务院的方式调整现行法律在试点地区的实施，应当积极稳妥。


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    •     改革的总体进程由中央掌控，但同时有大量工作需要社会各界的积极参与。建议在试点的同时，应抓紧进行修改相关法律的准备工作，研究设定公有制条件下的土地产权体系，积极推进国家规划体系和规划体制改革，积极探索规范集体建设用地市场的管理办法，考虑开征地产税（不动产税、财产税），探索基础设施建设吸收社会资金参与的办法，考虑建立土地开发（发展）权及其转移、补偿、交易制度，下大力气推进农村基层治理结构的改革。


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    •     这项改革将大大提高被征地农民的补偿标准。按照现行土地管理法，征用农民的地是按照被征收土地的原用途给予补偿，在农区，大概一两万块钱就等征农民一亩地，在城市郊区大概三五万。今后就不能再按照原用途补偿上，应该综合考虑土地的用途和区位以及发展条件，以及土地贡献因素，来合理确定土地征收的补偿标准，给农民的补偿肯定会大大超过现在。
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　　25日，全国人大拟授权国务院在33个试点行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。草案拟暂时停止土地管理法等关于集体建设用地使用权不得出让的规定，允许农村集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地增值收益的比例。

集体经营性建设用地试点入市《草案》详情

　　允许存量农村集体性经营建设用地入市 

国土资源部部长姜大明在作草案说明时说，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。　　

　　将提高被征地农民收益比例 

试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例，安排被征地农民住房、社会保障，符合条件者纳入养老、医疗等城镇社保体系。国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。

　　权力下放 防止城里人到农村买地 

明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。　　

　　

　　人民网记者：北京为啥选大兴做试点？ 

在此次草案公布的试点行政区域中，全国多数省、市、自治区均有试点县市区被纳入。其中，大兴区作为北京市唯一被选入的试点行政单位，其在农村集体经营性建设用地入市上的示范意义不言而喻…【阅读全文】　　

业内点评

　　银行方面点评： 由于只是允许存量土地棘突经营性建设用地上市，这意味说农村土地市场化仍有限制，短期对房地产市场影响有限。有专家也指出，2月6日的国务院常务会议会议通过报请全国人大授权在试点地区暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法有关规定的决定草案，是要经过人大先授权今年各地先试点经营性土地上市，但是试点仍只是部分地区。　　


　　金融机构点评： 土地剪刀差在慢慢修正，土地平权改革速率加快，虽然试点改革范围与内容有限，效果也还有待观察，但其改革方向与路径值得肯定。改革离深水区越来越近。 从23号文到18号文，从98年到03年，再到15年，房地产绕了一个大弯，但终归其位。


　　证券业点评： 去年深改组提出允许集体经营性建设用地入市，但涉及到现有法律主要是土地管理法、城市房地产管理法的调整。这次采取类似自贸区法律豁免的方式在33个县市区进行试点是一个不错的尝试。不过值得注意的是这次试点仅涉及集体建设用地大多为乡镇企业用地，并且严格规定规划用途，宅基地和农村集体公益性用地并不包括在内。试点时间三年。三年之内更多通过建立特区的方式推广，在全国推广的概率不大。该试点总体上对房地产市场影响不大。　

　

　　万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长 毛大庆评论： 如果农村集体经营建设性用地入市还是买地、卖房子思路，那么这项草案就没什么意思，但我认为政府意在引导其他，用土地开发别的。


　　北京中投置地有限公司董事长 王军评论： 如果这样，对房产商没有影响，只是在政府和集体组织之间进行了利益了调整，而未来让政府放开土地性质很难。