新政能否驯服房价这匹野马

　　按照“金九银十”的说法，眼下房地产本该是最红火的时候。但恰恰在这个时期，调控政策却纷至沓来。9月中旬，央行宣布年内第五次加息；9月27日，央行和银监会联合出台了信贷调控措施，盛传1个月之久的第二套房首付比例提高的传言尘埃落定；长假刚过，国土资源部在进一步加强土地供应调控方面又有动作。

　　尽管调控冷风并不是刚刚吹起，但业内普遍认为，本轮调控密度和力度在今年都达到了空前的水平；更有人指出，管理层在国庆长假前出台调控新政，可算是使楼市迅速降温的“杀手锏”。有媒体就此进行了调查，结果显示，北京、上海、深圳等几大房价“高烧”城市国庆期间的房地产市场赚了吆喝却未赚钱，各地房展参观者爆满，成交量却不大。有业内人士将此归功于调控新政的效果初显。一位开发商表示，第二套房首付比例上调等政策的出台，让业内感觉“凉意”明显。目前，无论是购房者还是开发商，观望成为了多数人的选择。

　　自2005年深圳等部分地区楼市步入“快车道”以来，相关的调控组合拳就相继挥出。尽管房地产调控取得了一定成效，但离预期目标尚有距离，尤其是作为重要指标的房价，一直在快速增长。今年二季度以来，房价增幅逐月增加，4月至8月，70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅依次达到了5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。对于房价何以能够如此强劲地逆风上行，业内的看法普遍一致———首先，住房的有效供应明显不足；其次，国内流动性过剩导致新增投资、投机需求迅速膨胀；外资加速进入刺激市场趋热；土地囤积等现象未能得到有效控制，提高了房价预期。在此背景下，新近出台的土地、信贷调控政策能否成为有效套住房价这匹“野马”的那根绳索呢？

　　某券商研究人士日前分析指出，经过量化计算，今年以来的五次加息以及购买第二套住房的首付比例和按揭还款额变化的影响不容小觑，这样的增幅对需求的抑制作用将十分明显；尤其是对大户型项目，除了首付、月供支付影响之外，可贷款数额也将受到进一步限制(按揭还款不得超过家庭收入的50%)，因此短期内高档商品房成交量萎缩将会十分明显。

　　不过，他强调，“我们仍然认为房价就此到顶的可能性不大”，这主要是由于目前供求关系逆差太大。统计显示，今年前8个月的商品房销售量(包含预售)为4.06亿平方米，而同期竣工面积仅为2.08亿平方米，“也就是说，目前的调控政策只能通过抑制需求来缩小供求逆差，但仍不足以逆转供求格局”。因此，管理层应该继续出台增加有效供给的措施，才能把房价有效抑制住。

　　另一位券商研究员在肯定了上述看法的同时对记者表示，提高第二套住房首付仍属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提高购房门槛，抑制投资、投机行为，而推动房价上涨的因素很多，如果其他因素都没改变，单靠加息、提高首付等手段效果恐怕有限。她认为，“长期来看，以加强供应为目的的土地调控政策治本的效果可能更好。”而就短期内增加有效供给，专家指出，现阶段解决房价高涨的最好办法，就是加大中低价位住房供给，同时，可以适当考虑建一些中低价位的租赁住房，并进一步规范租房市场。