香港：豪宅租售价涨幅或超预期

    “香港继续成为亚太区内最昂贵的写字楼地区。”戴德梁行在今年最新出具的报告中称。据其报告显示，2007年香港仍然是亚太区内写字楼租务开支最高的地区，而在全球排名上则成为第二个最昂贵的商业区，仅次于伦敦（西区）。 

　　但同样发布于2008年1月的高力国际调查报告则预测，香港地区2008年整体甲级办公楼租金按年升幅放缓至3%。该份报告更大胆地预测，与写字楼不同，香港豪宅将在未来十二个月大幅增长，其涨幅甚至超出人们的预期。

　　经济拉动写字楼租金上扬

　　“除了港岛东外，去年港岛所有地区的空置率比2000年科网热潮时期的水平还低，创下2000年初以来的新低点。去年尖沙咀的空置率亦自3.6%跌至3.5%。”戴德梁行写字楼董事阮仲贤指出。而商业中心区中环的空置率自2006年的4.5%跌至2007年的1.9%。

　　不同报告均指出，经济表现强劲是导致香港写字楼市场空置率下降、租金上涨的重要原因。

　　对于需要租用大楼面的公司而言，中环甲级写字楼可出租楼面的供应仍然十分有限，低空置率及可租用楼面选择局限，令中环的吸纳量下调，部分需要扩充的公司已开始考虑迁至新的非核心区。

　　按照戴德梁行的统计，去年港岛整体吸纳量下降22%至968229平方英尺，除了上环的吸纳量增长了4.2%外，港岛各区的吸纳量都有所缩减。湾仔／铜锣湾的吸纳量下调59%至81206平方英尺，港岛东则下调5.7%至162102平方英尺。尖沙咀在2007年的吸纳量为65615平方英尺，属全港倒数第二，跌幅为45.5％。

　　基于吸纳量大幅下调，去年中环、金钟等地区写字楼租金水平被推向了新高。截至2007年底，中环的平均实质租金为110港元/平方英尺，在一年间升了41%，也令中环的实质租金首次在年底时仍维持在每平方英尺100港元以上的水平。

　　引人关注的是，随着环球贸易广场开始预租，摩根士丹利及瑞士信贷集团陆续与其签约，市场预期，摩根士丹利的搬离，将令中环写字楼的平均空置率有所上升。但由于需求旺盛，至少该事件目前尚未对中环地区造成负面影响。此外，鉴于中环地区写字楼供应短缺的情况，高力国际方面预测，至少在2011年丽嘉酒店项目竣工前，中环地区写字楼租金仍将稳定。

　　戴德梁行北亚区商业部主管彭玛亦表示，中环地区写字楼租金在2008年上半年内可望上升15%。

　　但针对香港整体市场，高力国际方面指出，鉴于东九龙写字楼的集中放量，以及480万平方英尺的年竣工量，2008年香港整体甲级办公楼租金按年升幅放缓至3%。

　　豪宅租售价或将大涨

　　和写字楼市场相同，香港豪宅市场2007年受经济形势拉动亦很明显。与内地不同，香港于去年下半年开始进入减息周期。受减息及行政长官于2007年10月发表的施政报告所带出的正面信息刺激，在2007年9至11月的三个月期间豪宅市场的买家大举入市。过去的一年也是港股表现强劲的一年，有投资者开始把在股票市场赚到的部分利润投入豪宅物业，因而进一步带动市场。

　　与此同时，市场预期在短期内会进一步减息及物价持续上涨，因此有更多投资者欲从物业价格的升值中赚取利润。

　　据高力国际统计，整体上，香港物业成交宗数于2007年第四季较上季度增长14%。因多数卖家提高叫价，豪宅的平均成交售价于2007年11月底按季上升9.4%，达致每平方米16347美元（每平方英尺11846港元）。

　　在传统豪宅区中，南区于2007年第四季的物业总成交宗数按季上升逾50%，增长最强劲。在南区最受追捧的仍然是独立洋房。例如，香岛道33号6号屋以2亿港元成交，平均每平方英尺高达32900港元。

　　因在浅水湾及南湾区可出售物业的数量下降，准买家将其有兴趣的地点扩展至其他地区如大潭，令该区的红山半岛及富豪海湾成交宗数攀升。

　　在租务方面，因大部分公司对2008年的业务前景乐观，所以市场对豪宅分层单位及洋房的需求仍然强劲。租用豪宅的大部分需求仍主要来自银行及金融业和法律界。整体而言，豪宅平均租金于2007年11月底按季上升4.8%，达致每月每平方米55.43美元（每月每平方英尺40.17港元）。

　　基于目前对豪宅的殷切需求，高力国际预期会带动整体豪宅市场至新高峰。其调查研究显示，按目前情况推测，豪宅平均租金及售价将于2008年按年分别攀升15%及25%。然而，若本地通胀加快及美国息口持续下调，豪宅租金及售价增长的步伐在未来十二个月内将超越市场预期。