北京限价房：限制多，可变通（专家视点）

　　日前，北京市建委出台了《北京市限价商品住房购买资格申请、审核及配售管理办法》（以下简称《办法》），对限价房的申请条件、审核程序、配售标准等做出了详细规定。限价房的“神秘面纱”揭开后，人们惊喜之余发现申购限价房的条款“限制”还真不少，令多数普通老百姓“中签”的几率不大。

　　申购人群的户籍限制

　　根据《办法》规定：所有参加限价房申购的家庭，必须为北京市户籍。申请人年满18周岁，且具有完全民事行为能力。如申请人为农业户口，应是征地拆迁所涉及的家庭。

　　■专家评论

　　业内专家认为，限价房政策刚刚出台，在政策实施运行的初级阶段，政府采取谨慎的态度，规定只有北京市户籍居民才可以购买限价房也是可以理解的。不过，从经济适用房的政策来看，只要常年在北京工作的常住外地人口拥有《北京市工作居住证》，还是能够申请购买经济适用房的。

　　■变通选择

　　从限价房的这一政策规定看，虽然限制了外地人购买保障性住房的机会，但是在存量房市场上，外地人如确有需求购房还可以通过二手房市场来实现。二手房市场房源较充裕，地段、交通、配套等附属条件优越，购房者可以根据自身实力充分选择。贷款买房时也很简单，外地人只需提供本人暂住证、在京固定单位的收入证明、单位营业执照（加盖公章的复印件）、每月银行划账的流水证明、相应学历证明、已婚的需要提供结婚证、未婚的提供单身证明，即能通过银行贷款来解决购房者的基本需求。

　　申购家庭年收入限制

　　根据《办法》规定：限价房申请家庭年收入是全部家庭成员申请当月前12个月的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。城八区3人及以下家庭，年收入须不超8.8万元；4人及以上家庭，年收入不得超11.6万元。 其中，3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面积都应在15平方米及以下。3人及以下家庭总资产净值为57万元及以下，4人及以上家庭总资产净值为76万元及以下。

　　■专家评论

　　限价房严格限定了申请家庭的年收入状况、人均住房使用面积以及家庭总资产净值，虽然能够最大限度的保障低收入家庭，但是却将刚刚超出这个标准目前仍然无房可住的家庭“拒之门外”。另外，根据两限房的政策规定，其套型建筑面积以90平方米为主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。这使得那些可以申购限价房却需要置业升级的人群“踌躇不定”。

　　■变通选择

　　北京个贷服务机构“伟嘉安捷”专家认为，对于被划出限价房之外的这部分人群在确有住房需求的情况下，可以从现在存量房市场“寻找出路”。比如，二手房，既无家庭年收入的控制，也无人均住房使用面积以及家庭总资产净值的比较，且兼备低、中、高端档次，购房者可以自由选择。

　　已购限价房5年内不能转让限制

　　根据《办法》规定，在上市交易方面，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得转让，确需转让的由政府回购。取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年，转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例，交纳土地收益等价款，目前该比例定为35%。

　　■专家评论

　　因为限价房是以解决中低收入家庭住房困难、改善民生为前提的，所以政策中规定已购的限价房5年内不得转让。虽然限价房的价格较为便宜，但购房者也应该注意其出售时的问题。

　　■变通选择

　　目前来看，在二手房市场中存有大量满5年的已购公房和二手商品房，这些房屋再上市出售时是无税的，不受5年内的限制。

　　根据《办法》规定，限价房实施分档次限制。即：二人及二人以下户配售一套一居室，子女年满10周岁的异性单亲家庭配售两居室；三人户最大配售一套两居室；四人及四人以上户最大配售一套三居室；腾退原住房的，按标准配售；不腾退的，降档配售标准。

　　限价房分档次的限制

　　从限价房的优势来看，其一，市场价格低于同一地段其他房屋价格。其二，因为限价房是新房，贷款时按照房屋总价值进行贷款即可，无须像二手房那样先行评估。限价房优势突出自然成为老百姓买房的精神“寄托”，但是限价房的分档次限制却使得部分符合购买限价房标准却需要置业升级的家庭“望尘莫及”。

　　■专家评论

　　专家认为，政府之所以严格控制限价房的申购标准，是希望本着公平、公正、公开的原则，将限价房真正分配到符合条件、确有需求的家庭中。对于那些受限价房申购限制的购房者来说，除了限价房之外还可以通过二手房市场解决基本居住需求。因为购买二手房不受限价房的分档次限制，只要自身经济能力许可，购买二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在贷款时借款人也可以根据自身条件选择合适的贷款品种与贷款方式，还可以通过专业按揭机构帮助借款人制订贷款、理财方案，做到贷款买房“万无一失”。

　　■变通选择

　　一般情况下，满5年的二手房在做贷款时银行批贷、放款也会相应快些。

　　限价房出台固然很好，比如单身申请人年满30岁的也可以申购，对于老人、家中患有重病的以及军队转业等在政策中也都有优先配送的条款体现，这也是保障性住房的一大突破性改变。但是，由于限价房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能够申请购买的，所以购房者不如将眼光放的更长远一些，通过变通选择如二手房、新建商品房、经济适用房和廉租房等也能够解决购房者的基本购买需求。

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　　同时，限价房均为中小户型，单套面积控制在90平方米以下。其中，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右，且一居室、两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。（李和裕）

    《市场报》 (2008-05-14 第27版)