土地市场开始融冰 开发商"抢地"再度上演

2009年05月06日07:45  来源:《中国证券报》

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  随着4月29日深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区两块居住用地以8亿元的高价拍出,今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢价获得成功,而这场拍卖会也是时隔五个月深圳首度推出居住用地。

  与此同时,上海青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧,最终金地集团以5.6亿元的价格获得该住宅用地,溢价82%。

  “抢地”再现

  曾经一度远去的开发商“抢地”时代近日在深圳上演。4月29日首场拍卖会推出龙岗区的两块土地,底价定在5.3亿元,深圳市尚模发展有限公司和佳兆业地产(深圳)有限公司展开百轮竞买,持续长达一个小时,最终将价格抬至8亿元被尚模发展拍得。这就意味着这两块地的楼面地价约为2586.08元/平方米,地面地价达到10292.57元/平方米。

  “没有想到成交价会抬到8亿元,超乎了我们的预料。”深圳市尚模发展有限公司总工程师刘一新表示,之前估计竞买成交价不会超过7.5亿元,没想到对手如此强硬。这两块地属龙岗区旧城改造项目,目前该区域新房均价为7000多元/平方米,楼面地价达到2586.08元/平方米,还需要提供回迁补偿面积和保障性住房面积。尽管如此,尚模发展仍是信心满满。

  深圳土地市场破冰如此惊心动魄,与去年冷清的土地市场如同天壤之别。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地块频频流拍,成交量不足推地量的一半;下半年仅成交了一块居住用地,11月26日位于南山区某地块被苏州冠城宏业房地产有限公司、深圳市森帝贸易发展有限公司联合以8亿元底价成交,折合楼面地价为3889元/平方米。这块土地去年6月6日曾首次拍卖,惨遭流拍后不得已由11.8亿元下调至8亿元,且付款方式首次采用分期付款,才终于找到买主。

  不仅是土地拍卖市场出现回暖,协议转让的地块数量也有大幅攀升。今年以来深圳市共有11块居住用地和2块商业用地成功协议转让,尤其是3月份单月就有8块居住用地协议转让成功。

  同样是4月29日,上海市青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧,金地、绿地、新加坡吉宝、新加坡庆隆、江苏新城、南京朗诗置业等知名房地产公司齐聚招拍现场,最终金地集团以5.6亿元的价格获得该住宅用地,溢价82%。

  此前,在北京以国企为首的开发商开始积极拿地。3月6日,北京金隅嘉业房地产开发有限公司以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权。3月16日,北京城市开发集团有限责任公司以9974.63万元竞得昌平区回龙观(F01地块)商业金融项目的国有土地使用权,同时以11113.44万元竞得昌平区回龙观(F03东-1、F03东-2地块)商业项目的国有土地使用权。3月30日,北京市大兴区黄村镇居住用地(电信局线路局改造项目用地)国有建设用地使用权出让公告经过54轮竞价最终由北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得。

  对于这些现象,深圳市时代财富集团投资策划总监赵磊表示,去年以来土地市场冷清,价格大幅回落,政府推地热情也极大消退,尤其是下半年推出的居住用地更是寥寥。开发商拿地意愿有所恢复后,政府的推地数量预计也会有所增加。

  开发商“王者归来”

  去年甚至更早,各家地产龙头不约而同谨慎拿地,导致去年土地市场异常冷清。万科从2007年度中期报告开始就放缓了获取项目的节奏,2007年销售额增长超过一倍的情况下,购置土地面积反而低于2006年。

  2008年万科继续在项目获取上保持谨慎的态度,全年新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米,远远少于2007年的934万平方米,其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元,土地的平均成本约2003元/平方米,明显低于2007年地价水平。

  万科一季报显示,在各类存货中,拟开发产品即对应规划中的项目为317.4亿元,占比37.7%,较去年年底的341.3亿元降了23.9亿元;在建开发产品457.8亿元,占比54.3%,较去年年底的438.3亿元有所上升。

  面对楼市回暖行情的持续,各家开发商信心有明显回升,开始酝酿储备土地。大连万达集团3月份以10.45亿元价格竞得天津河东区地块,并表示今年计划投资200亿增加土地储备。绿地集团4月底以9.5亿元拿下上海松江区辰花路地块。SOHO中国董事长潘石屹在公司获得100亿元授信融资额度时,大胆放言,这笔金额加上现有的100亿元存款,都将用于土地和项目的收购。

  招商地产董事总经理林少斌曾告诉中国证券报记者,今年上半年情况会比较乐观,如果年中各项宏观经济数据比较乐观,中国经济出现复苏迹象,相信全年销售都会比较好。林少斌同时表示,如果下半年形势明朗,宏观经济有所好转,下半年加大土地储备将会是一个好时点,招商地产的重点是在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拿地,目前土地价格回落,相对容易买到合适的土地,可以考虑趁低价吸纳一线城市土地。

  金地集团董事长凌克也表示,今年将采取相对有弹性的拿地方案,计划用于新增土地储备的资金规模在50亿-100亿元,拿地重点是经济龙头的长三角、价格调整比较到位的珠三角和金地比较缺项目的环渤海区域,其他二线城市也会做一些呼应。除了政府招拍挂的土地,希望能有项目转让和合作开发的形式。

  专家认为,土地市场的回暖肯定会慢于楼市,只有当楼市的库存量消化到一定程度之后,开发商才会考虑去拿地。如果楼市在二季度依然能保持一季度的成交量和市场热度,土地市场的回暖会进一步加快。

(责任编辑:王日晨)
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