楼市供过于求  回暖根基不稳(经济聚焦)

  

本报记者 沈 寅 唐 帅

2009年05月26日07:05  来源:人民网-《人民日报》

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  图为消费者正在南京一售楼处里看房。
  安 心摄(人民图片)

  一方面,1.36亿平方米商品房空置,20亿平方米项目在建,3.3亿平方米土地待开发,楼市正面临天量供给。另一方面,投资型需求遭遇国际金融危机大幅减弱,自住型需求又面临购买力不足难题

  同时,国际金融危机仍未见底,我国经济企稳回暖迹象显现,但不确定因素依然存在。此时,期盼房地产市场短期再现新一轮的牛市,是不现实的 

  

  近一周以来,媒体关于楼市的报道此起彼伏,唱涨的,唱跌的,欢呼热销的,质疑退房的,真真假假,让人难辨东西。

  房地产市场真是个看不透的迷局吗?抛开短期的房价和成交量波动,多看看迷局背后的大局,或许能得到不少真实简单的启示。

  市场供给数字庞大

  分析商品房空置面积、房屋施工面积、待开发土地面积三大数据,我们可以看出,房地产市场供给依然十分庞大。

  第一,商品房空置面积保持逐年增加的态势。

  从国家统计局发布的相关数据看,以每年11月末为时间节点,2004年至今,全国商品房空置面积依次为:2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。除2007年略有下降外,商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。

  再看具体城市,根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的调查,截至今年3月末,北京市商品住宅空置面积514.6万平方米,同比增长33.1%。而根据国泰君安日前发布的《上海房地产趋势分析》,到2009年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。  

  第二,今年以来房屋施工面积超过20亿平方米。

  房屋施工面积就是所有在建项目的面积。根据国家统计局发布的数据,今年1—4月,全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米,同比增长12.4%。这意味着,未来几年,将有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。

  第三,粗算有3.3亿平方米已购土地待开发。

  根据国家统计局发布的数据,2008年,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米,完成土地开发面积2.6亿平方米。往前追溯,2007年、2006年和2005年,全国分别完成土地购置面积4亿平方米、3.6亿平方米和3.8亿平方米,分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方米。

  通过连续几年购置面积和完成开发面积的差值,我们可以大概了解有多少土地沉淀在开发商的手里。初步计算,2006年到2008年,至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。

  有效需求不容乐观

  需求由购买力决定,没有购买力的需求,不是有效需求。所以,通过数据和实例来判断基本购买力有多高,自然就能了解需求有多高。

  第一,看看房价收入比。

  判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断,东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1,远超国际标准。

  对于房价收入比的计算方法,尽管房地产界有人提出过质疑,算出的结果也五花八门。但迄今为止,对我国一线城市房价收入比的种种计算,没有一种结果在6∶1以下。

  第二,看看实际购买者的负担状况。

  根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示,今年1至4月,北京四环路以内的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示,2008年,北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平,在北京四环以内买房,基本属于空想。

  不可否认,部分低收入人群会拉低平均数,而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么,白领购买力如何呢?在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右,年收入12万元,除去基本生活开支,每年能存下7万元。如果要买一套90平方米四环内小户型,大概要花140万元,存4年才够首付28万,得向银行贷款112万,选择20年还清,总还款额160多万,每月还款近7000元。买房就意味着,如果工资不涨,夫妻俩20年内丧失消费能力,只能为房子活着了。

  第三,金融危机下,投资需求大幅减弱。

  客观地说,房价与收入的背离,并不是近期出现的状况。在金融危机之前,高房价得以持续,一个重要原因是全球流动性泛滥,大量资金进入房地产市场,助长了投资型需求,推高了房价。

  而国际金融风暴的大环境下,全球从资金流动性泛滥陡然转向供血不足,房地产市场的投资型资金必然大幅减少。

  更重要的是,房地产价格不可能总以投资需求为主导,健康的房地产市场必须要使房屋回归其使用价值——居住,并重新让使用价值和供求关系来决定价值。

  开发商利润居高不下

  “暴利”,一直是房地产企业绕不过去的闹心名词。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁,各色富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。尽管今年初房价似有松动的迹象,但房地产的暴利时代并没有终结。

  万科是率先揭起降价大旗的开发商之一,但其年报和季报显示,其最近3年的销售毛利率分别为39.00%、41.99%和36.15%,今年一季度仅下降了不到6个百分点,为 33.81%,但仍在30%以上。

  而万通地产的销售毛利率连续3年在40%左右徘徊后,今年一季度陡然上升至62.81%。更厉害的是华远地产,其2006年的销售毛利率仅为8.64%,此后一路向上,至今年一季度,销售毛利率已达52.99%。而上市公司2008年销售毛利率平均在20%左右。

  因为销售毛利率只是利润的一种静态体现,所以也就有了华远集团总裁任志强的房地产行业建设开发周期长,毛利率应该除以开发时间的说法,但是按照同一地产项目售价总是越来越贵的整体趋势,同一项目的销售毛利率随时间推移将递增,况且如果要是平均的话,也应该是将几年的销售毛利率进行动态平均,而不是同样静态地以一个项目的销售毛利率除以项目开发时间。

  此外,还有开发商抱怨土地成本提高影响利润,但现在距离“地王频现”的2007年已有两年,按理说这些在财务报表中都应有所体现,但从三位地产大腕的公司中几乎未看到这种影响。

  楼市走向服从经济大势

  任何行业都有周期,房地产亦不例外,房价只涨不跌的神话在几次调整中早已被戳破。但我国真正大规模兴建商品住房,距今不过十几年,特别是在1998年至2007年,还经历长达10年的一波牛市,这也是房地产行业经历调整一年有余,仍“迷雾重重”的重要心理因素。

  而在香港,自1946年以来,房地产行业已经经历了6个周期,特别是1997年的金融危机后,房地产市场就此进入严冬,至今还未完全恢复到当年的水平。

  日本房地产行业在1990年达到顶峰后,由于经济泡沫破灭,导致房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势,房地产经济也进入持续下降阶段。

  从香港和日本的例子中我们可以看出,房地产行业是与宏观经济联系极为紧密的行业,在房地产市场处于繁荣期时,国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期。

  如今,国际金融危机仍未见底,我国经济虽出现企稳回暖迹象,但经济回升的基础还不稳固,不确定因素依然存在。在这种情况下,期盼房地产市场短期内出现新一波的牛市,是不现实的。

  需要指出的是,从国内外经验来看,经济繁荣,是楼市繁荣的必要、非充分条件。楼市要繁荣,经济繁荣是前提;反之,经济复苏了,楼市未必马上复苏。





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(责任编辑:姚晓晨)
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