聂梅生:国际视野看中国楼市 实体经济才是根本

2009年06月03日13:23  来源:新华网

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聂梅生:国际视野看中国楼市 实体经济才是根本
  
全国工商联房地产商会会长聂梅生


  精彩观点:

  房地产只是毛,实体经济才是皮。

  建筑是当前房地产的对冲基金,资源环境投资是经济危机的解药。

  住宅产业化要走出尴尬之路,可以考虑与绿色建筑并轨前行。

  中国不缺开发企业,但缺房地产经营企业。

  新华房产:请您简单回顾一下房地产发展历程和标志性事件?

  聂梅生:房地产是与中国经济共生同步的,房地产业本身是经济的重要组成部分,与实体经济有着密切的关系,所以经济的几次起伏也成为房地产发展的分水岭。房地产业经历了由计划经济向市场经济转变的过程。

  最早1980年左右,随着邓小平南巡吹响房地产发展号角,广州、深圳等南方特区城市率先启动,但只是局部发展,那时北方地区还没有启动。1990年~1995年,是宏观调控比较严厉的几年,主要控制海南、海口等省市出现炒地皮、炒楼花等土地泡沫炒作。

  1998年房改,住房由实物分配转向货币分配,形成商品房市场,出现了更多的开发商、管理机构、法律法规、小区等。2006年以后认识逐渐有新变化,特别是对保障性民生住房和商品住房达成比较明确的共识,那就是商品房和保障性民生住房功能不一样。

  新华房产:房地产能背负起"一头担着投资,一头担着消费,一头担着民生,一头担着经济"的重负?

  聂梅生:商品房不可能都担下保民生,保障性住房这部分必须由政府来解决。虽然现在还有不同意见,但是对两者功能基本辩清楚是近几年最大成就。

  实体经济是房地产依附的皮

  新华房产:您此次回来对目前的房地产市场有哪些新的认识?

  聂梅生:(聂梅生刚从美国工作1个半月回国)在房地产与土地资源的认识方面有了一些新的想法,我们分析房地产的几个要素:首先是地段资源制胜,在国际上叫做"location(地段)、,location(地段)、location(地段)",如果归到上帝的话,那就是"上帝造人不造地",足见土地资源的稀缺性、重要性,所以土地市场上成就了不少"地王",也给政府财政提供了支持。

  后来发展成为产品制胜,也就是"products(产品)、products(产品)、products(产品)",把产品做精,把质量放在第一位,例如万科、阳光100、龙湖等都是国内著名的产品型企业。所谓"上帝与细节同在",坚持把细节做好,这是房地产发展重大进步。

  现在发展到资金为王的时候,也就是"money(资金)、money(资金)、money(资金)",所谓"上帝带不走一分钱",房地产与经济大势密切相关。虽然近期市场成交量上去了,房价却还在挣扎,近期新增投资上不去,主要是资金还有问题。今后房地产市场会出现地区、企业的差异性,地区的经济背景不同,企业的实力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全国信贷释放4.8万亿,一季度的释放量就几乎消耗了全年任务,有人甚至预计今年将达到8万亿,那就是释放天量的信贷。

  不仅仅是中国房地产市场,全世界的金融帝国都出现了问题,这是金融危机给大家最大的震撼。目前国外普遍认为在中国的REITS拥有巨大的发展机会,中国的房地产市场已经基本与国际市场开始接轨。REITS少不了中国,美国等国家邀请中国的开发商去"抄底",其实需要的是中国投资。因此,我15年来的深刻认识是世界房地产市场同中国房地产市场深层次的本质是一样的。

  新华房产:您能否介绍一下未来新的房地产开发模式?

  聂梅生:未来的房地产开发不仅是满足简单的居住功能,还要有经济社会功能。房地产发展的一个基础就是产业,解决好实体经济(industry)以后,这才会聚人气,有人就需要房住,实体经济才是整个经济构成的基础。

  例如:在著名的硅谷南边,还有一个比当年的硅谷还繁荣的airspace valley(航空谷),有一种特殊现象是买房的人都是80-90后的年轻消费群体。为什么会这样?因为这里以航空制造厂、新能源等产业作为基础,聚集到这里的工人非常年轻,形成该地区房产消费的购买力。

  因此,中国经济发展,势必产生一部分新生劳动力,未来房地产的希望将在9亿农民要不要从农村转移到城市化中来,要不要帮助农民富起来,农民要不要进城形成新的市民。不是要把房子拆了将他们挪到城里,那样肯定持续不了,需要有一个就业的地方,不管是就近还是城郊。这次中央推进农村宅基地流转,让农民先有自己的资产并释放需求,就是经济的动力和积极信号。房地产只是毛,实体经济才是皮。如此一来,我们的城镇化就不再像北京那样摊大饼,小城镇房价也不会高。

  绿色建筑与住宅产业化并轨

  新华房产:您曾经说绿色建筑是当前房地产的对冲基金,资源环境投资是经济危机的解药,绿色建筑在这轮经济危机中究竟将发挥多大的威力?

  聂梅生:西方国家当前在绿色建筑方面比我国更加重视,因为建筑对土地、水资源、能源方面比汽车消耗大得多,往年房地产占固定资产总投资20%左右,比例非常大。

  我们看待这个问题,关键是看下一轮国际社会在争什么?在什么地方有较高的期望值?克林顿执政时期,美国政府以IT先行为核心竞争力;布什执政时期,美国政府以占据石油为核心竞争力;新一届的奥巴马政府,则以发展绿色能源为核心竞争力,包括太阳能、电动车、环境资源等。下一步全球的硬通货可能将以能源和环境为支撑。因此,谁执经济牛鼻子,谁就先一步掌握世界的经济命脉。

  新华房产:中国有没有在绿色建筑方面做得比较好企业?

  聂梅生:比如招商地产就一直在绿色建筑方面做得比较好。他们在酒店、住宅等方面都在做绿色节能建筑,如泰格公寓每年能节省好几百万的运行费,节约出来的这几百万可都是企业看得见的利润。

  新华房产:住宅产业化优势一是提高住宅的质量,二是降低住宅的成本。但是,目前仅有万科等少数企业在推行住宅产业化,住宅产业化单靠一个企业是不成的,同时在未形成规模化以前,成本增加是必然。您如何看待中国的住宅产业化现状以及面临的问题?

  聂梅生:(笑)对于住宅产业化的问题,我是最有发言权的。(1998年起,聂梅生曾担任建设部住宅产业化办公室主任)

  现在对于这个问题,我的看法有些变化:1998年,国务院办公厅联合八部委下发关于促进住宅产业化的意见,也就是72号文件。但是10年过去了,住宅产业化还是没有大动静,这一点我们就应该反思,事情本身有问题。

  为什么在美国、日本住宅产业化程度高?主要在于发达国家的劳动力成本高。住宅产业化的关键问题是生产线与工人竞争,哪个更便宜哪个更快?当然,理论上批量生产更标准、更便宜,成本、利润更好控制。

  那住宅产业化为什么在中国推行困难呢?原因在于中国农民工的价值低,中国是世界的制造厂,所谓"Made in China"。农民工进城大量在施工队干活,开发商选择农民工的成本与住宅产业化相比,其成本差不多甚至更便宜,他们为什么要为住宅产业化买单呢?同时,这种"机器替代工人"的做法,当前会让一些农民工因此失业,不符合中国国情。

  (聂梅生与王石曾在东方卫视对话)当时,万科董事长王石说当前推行住宅产业化的成本要比普通建房高出40%,对此企业该怎么办?要么提高产品价格,要么压缩企业利润。而在去年楼市低迷的情况下,提高价格几乎不可能,而压缩利润公司也承受不了,因为本身产品就在降价。

  王石认为,虽然暂时住宅产业化规模小、利润薄,其他企业跟进做大以后,形成一条住宅产业化的生产线后,市场就会越做越大。

  我认为住宅产业化要走出尴尬之路,可以考虑与绿色建筑并轨前行。因为绿色建筑不是农民工能解决的事情,但又是必须用到的,两者并轨应该能解决住宅产业化推进缓慢的问题。

  新华房产:中国不缺开发企业,但缺房地产经营企业。例如整体持有出租商业物业,在金融危机大背景下,商业地产由于金融危机也遭遇阵痛,有人在逆市扩张,也有人在放慢脚步。您对此怎么看?

  聂梅生:持有出租型商业物业与经济的关系更大,它是房地产的高级业态。由于金融危机经济形势不好,酒店等商业地产租金大幅下降、出租率低,它与民生问题不一样,却与经济形势好坏密切相关。例如上海作为金融中心,一旦经济形势好转,其商业很快就会起来。

  以前这类高端物业一般都掌握在外资投行手里,例如凯德置地整体收购打造的嘉茂中心(聂梅生起身示意对面的凯德·嘉茂中心),这与企业资金量充足和经验有关。投行收购这类高端物业,作为资产以REITS上市,与资金量充足和经验密切相关,并且更容易国际化,这也是我为什么说中国房地产快与世界基本接轨的原因。目前中国缺少投资于整体持有房地产物业,长期经营出租的企业和机构,不能只是个人出租的低级形态。

  所以,我觉得现在不用着急,趁金融危机正好整顿一下市场。比如摩根大通等投行顾不过来,吐了一些产品出来,正是企业抄底收购很好的机会。如果没有持有型出租物业,那么中国房地产发展始终"短腿",目前有些投行重新回到中国投资,主要是对中国经济又恢复了信心。

  聂梅生,1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业,曾于中国市政工程西南设计院工作逾18年。1984年至1986年,由国家公派至美国伦塞利尔理工学院(Rensselear Polytechnic Institute)做访问学者。1994年担任科学技术司司长、建设部科学技术委员会委员,1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任、部科学技术委员会副主任,1996年起出任中国土木工程学会水工业分会理事长。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。

(责任编辑:实习编辑李天威)

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