七成空置房开发商欠物业费 物业公司敢怒不敢言

2009年06月19日10:00  来源:《北京日报》

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  “湖光山舍”是怀柔区青山绿水间一个别墅小区,这个小区的物业服务公司花了一年的时间和开发商“打了一架”,要求占有近两成物业的开发商也像其他业主一样缴纳物业费。前不久,北京市怀柔区人民法院一审判决,要求开发商支付物业费28万元。这个案子,让开发商欠缴物业费这座“冰山”露出了一个小角。

  -“自管建筑”不是欠费理由

  开发商欠费“冰山”有多大?市建委对这一情况没有统计,但对物业服务研究多年的中国新物业主编白大杰说:“很少有开发商缴纳物业费的,粗略估计一下,至少有七成开发商欠缴物业费。”

  “湖光山舍”案子颇具典型意义,承担“湖光山舍”物业服务的湖光山色物业公司在小区业主大会和业主委员会的大力支持和帮助下,将小区的开发商紫峰房地产公司诉上法庭。

  按照物业公司的诉状,紫峰公司在小区里占有使用的物业面积有5504.95平方米,其中包括休闲娱乐俱乐部、602号楼、603号楼、608号楼及711号楼,从2006年8月1日到2008年5月31日从未缴纳过物业费,按照小区的物业收费标准每平方米每月3.3元,欠缴物业费399659.37元。

  按照开发商的说法,除其中一栋别墅已经售出外,业委会曾租用自己的专有建筑物。此外,自己已经自行管理了专有的建筑物及相应比例的道路、绿地等,其所有的物业部分均不属于分摊范围,故物业公司无权向其收取物业费用。

  开发商后面部分的表述没有获得法院的认可,怀柔区法院认为,依据《物权法》及《物业管理条例》,业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利而不履行义务。业主在物业管理活动中,应遵守管理规约、执行业主大会决定和业主大会授权业委会做出的决定,按时缴纳物业费用,而缴纳物业费具有公益性,个别业主对物业费的缴纳其实侵害了全体业主对社区共有部分的利益。去除已售出物业,冲抵掉业委会的租金,法院最终判决紫峰房地产公司给付湖光山色物业公司物业费284516.85元。

  和“湖光山舍”小区的案子类似,海淀区“品阁”小区的开发商也因为拒交多套自用房的物业费而成了被告,开发商共计欠了27万余元。这一次,业委会直接站到了前台,当上了原告。

  -欠费影响物业整体服务质量

  按照《物业管理条例》,房地产开发商有义务负担其空置商品房的物业费,也就是说,开发商没有售出的房子或者自行留房,财产权仍然属于开发单位,那就应该为其缴纳物业费。

  “不少开发商不肯缴纳物业费的理由都是专有部分自管。”海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱说,“但物业费是用来支付物业服务公司为公共面积提供服务的,而公共面积服务管理质量的高下与整体交费水平有关,因此不能以自管为由逃避缴纳公共面积服务费。”

  确实,个别或部分业主的欠费,实质是会影响整体物业服务质量的,进而使全体业主得到的服务品质下降。得知案子胜诉,湖光山色物业公司经理赵晓林很高兴:“有了这些钱,小区的监控探头可以增加一些了,原来有些地方监控不到,这回可以重新布点、消灭监控死角了;自备井四年一保养,今年也该保养除沙了;现在保安是13个人,我们认为18个人比较合适……”赵晓林说,业主欠缴物业费,物业服务公司的服务质量和利润肯定会受到影响,而开发商占有面积这么多,欠费数额也大,产生的影响自然也比较大。

  -缴纳物业费是一种投资行为

  对于物业费的缴纳,朝阳区新天第小区业委会主任张大宪的理解更现代。“物业费不仅仅是消费,而且还是投资。”张大宪说,如果大家不缴纳物业费,物业公司服务跟不上,小区品质只能下降;相反,如果进入良性循环,物业费收缴率高,小区物业搞得好,大家的房子也就得到保值增值。

  2003年新天第的物业费收缴率只有44%,物业公司入不敷出,又无力追缴。业委会成立后,每个委员“承包”几个欠费业主,带领开发商代表和物业公司工作人员上门,帮助业主解决历史遗留问题,当场明确责任,小区物业费收缴率很快提高到90%以上。现在的新天第小区,不仅更换了供水系统,而且环境更加漂亮了,业委会还经常和物业公司一起组织业主联欢,关系十分融洽。

  -估算空置房欠费每年逾3亿元

  “开发商没有缴纳物业费,情况也是千差万别的。”蔡若焱告诉记者,尽管按照市建委的要求,开发商选用前期物业服务公司时都要公开招聘,但事实上很多项目的开发企业和物业公司还是“父子”或“叔侄”关系。这种情况下开发企业欠费,物业公司很难公开“讨要”。另一方面开发企业和前期物业服务公司之间也有可能存在“糊涂账”——有的开发企业可能给物业服务公司先期垫付过少则数十万、多则上百万元的前期物业费用,这笔钱物业公司往往不会归还,多数也就算冲抵开发企业空置房的物业费了,但这笔钱够冲抵多长时间,谁也不较真儿;另一种情况是开发企业将自己名下的会所或其他经营场所交由物业公司“打理”,经营收入开发商不提走,也算冲抵物业费,这些经营收入和物业费是否平衡,又是“说不清楚”的账。

  再有一种情况就是开发商确实欠缴物业费,但由于“揽活儿”不容易,物业公司敢怒不敢言。真敢把开发商告上法庭的,往往是物业公司有了靠山——业主委员会,“湖光山舍”和“品阁”项目开发商欠费事件得以浮出水面,都和业委会的鼎力支持分不开。

  来自市统计局的数据显示,截至4月底,北京现房空置面积达1395万平方米,以每月每平方米2元计算,一个月的物业费就是2790万元,一年的物业费超过3亿元。盛廷律师事务所律师毕文强认为,开发商就是空置房的业主,开发商应对空置房负责,分摊小区的公共维修基金和日常费用,缴纳供暖费和物业费。此举无疑将加大开发商空置房的经营成本,但也正可以有效地根治商品房空置现象。RJ047

  新闻链接

  美国如何收取物业费?


  美国公寓的物业叫做COMM ON-CHARGES,意思是公共收费,或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。

  一般来说,开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算,来制定公寓一年的COMM ON-CHARGES是多少,然后再平均到每个单元每月要支付多少金额,这些物业费中包括13项基本开支。从开发商卖出第一套单元开始,整个公寓的每个单元就必须支付物业费,没有售出的单元的物业费由开发商支付。物业费一般都是按月收的,管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理服务费账单。(记者 刘扬)

(责任编辑:实习编辑李天威)

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