物业税尚存在技术性制约 改革可分步推进

2009年06月23日08:24  来源:《中国证券报》

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  5月25日,国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出“年内研究开征物业税”。业内专家表示,开征物业税的难点在于对个人住宅是否要征收,目前方案仍处于研究阶段,短期内不会出台相关征收政策。虽然短期看物业税会影响房地产投资者的心理,但不会对行业产生太大影响。

  尚存在技术性制约

  2006年10月,国家税务总局相关负责人表示,国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究,并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作,为物业税的开征积累经验。共有十省市开始物业税“空转”运行。专家认为,试点近三年空转仍未落地,一个重要原因是很多技术条件尚不具备。

  中国社科院金融所研究员易宪容指出,这项税收的征收政策迟迟无法出台,最根本的原因在于目前中国还没有征收房地产物业税的条件。由于中国住房体系的复杂性,如有商品房、单位建房、公房、个人建房等,而且由于中国房地产市场刚刚发展几年,二手房市场相当不发达,有效住房评估体系无法确立。还有,物业法律缺乏、个人征信体系缺乏、银行信用体系不健全,这些都是征收物业税的制约条件。如果这些基础条件没有,要开征物业税是不容易的,即使开征也可能是一种不公平公正的税收。

  “物业税方案现在还没有最后定,各方都有意见分歧,很多舆论把物业税说得很复杂,认为要和土地出让金、税费等全部合并一起。”针对前期物业税“空转”试点过程中出现的情况,房地产税费改革课题组成员、国务院发展研究中心专家倪红日认为,物业税改革应该从易到难,逐步清理和推进。目前来说,最基本的还是将城镇土地使用税和房产税合并征收,先从保有环节现有的税种进行改革,这可能是一个较长的阶段。

  此外,对个人住宅是否征收也成为焦点。根据规定,个人拥有的非营业性住房免征城镇土地使用税和房产税,也就是说,在商品房(非营业性住宅)交易市场中,在保有环节的实际税负为零。倪红日认为,目前的房产税没有对个人的住宅征收,只是主要对经营性的房地产征收。“空转”试点也主要是对经营性房地产计税的依据做了变更,现在看来,对经营性地产把市场的评估值作为计税的依据,没有什么难度。如果要开征物业税,最大的难点在于对个人住宅是否要征收。倪红日表示,物业税的出台不能一步到位,可以考虑分步走,先把成熟的较易推进的部分落实。未来出台方案的时候可以考虑将个人住宅部分暂且先不征收。这样,物业税的出台在一两年内可能实现。

  对行业短期冲击较小

  国泰君安研究员孙建平认为,虽然实际上有部分城市已经开始空转试点,但预估内地不会很快开征物业税。即便开征,写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。其原因在于出租性商业地产现在就已经需要缴纳房产税等,通过物业税统一税种和税率,简单可行。因此开征物业税对行业短期冲击较小。

  信达证券研究员张冬峰认为,开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房,也有利于减少奢侈品需求。考虑到持有成本,大户型的市场需求将减少,符合多数购房者需求的户型将成为主流,房产市场的住宅供应结构将更加理性。长期看,开征物业税会加大房地产保有环节的税收负担,降低投资和投机者的收入预期,从而在一定程度上抑制房地产市场的“炒楼风”以及房地产商的“圈地”潮。

  张冬峰认为,从开发商角度看,物业税的实施将使相关费用转为分期支付,均摊到房产持有阶段,当期开发成本将大幅下降,房地产企业利润率提高的可能性较大,从而使其有可能同步取得大幅的降价空间与获利空间。(记者 徐畅 北京报道)

(责任编辑:实习编辑李天威)

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