消灭地产泡沫:地王反哺保障性住房

2009年07月07日13:24  来源:人民网-房产频道

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  近日,方兴地产以40.6亿元的价格拿下了北京CBD区域仅剩的一块黄金宝地-广渠门15号,就当众多媒体纷纷热议高价是否合理之时,笔者看到的却是土地财政收入与普通住宅价格同步走高的怪象!不禁要发出土地财政收入将流向何地、用于何处的疑问。

  北京楼市回暖 购房者空等一场

  据了解,拍得宝地的方兴地产一直关注的是“一线城市内黄金地段的高端商业地产”, 已经拥有了北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等地标性建筑,同时也是国内著名的高档酒店运营商之一,拥有金茂北京威斯汀大饭店、北京王府井大饭店、上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店,以及金茂深圳JW万豪酒店等六家五星级酒店。

  虽然至今低调的买主还没有明确表态将如何规划CBD最后一块黄金宝地,但据业内人士分析,按方兴地产一贯的作风和如此高的地价注定了此地必然脱离不了“高档”二字。但笔者最为关心的并不是这些,回顾北京2009年初夏至今的房地产市场,我们似乎可以读出更多的故事。

  5月21日,广渠门外10号地最终被富力地产以10.22亿元收入囊中,楼面地价为15141元/平方米,成为北京实施招拍挂制度以来,成交单价最贵的土地。

  6月25日,北京通州九棵树地块以17.4亿元的价格被通州的祈连房地产开发公司归于囊中。创通州新高,2009年京东新“地王”浮出水面。

  6月26日,在奥运村乡地块的角逐中,中国电子旗下公司则以19.6亿高价胜出,该地块单价为15217元/平方米,打破了1个月前富力的记录,成为最新“单价地王”。

  而跟随这些信息同来的是北京二手房市场成交量井喷、房价继续攀升,眼看着北京房价离普通老百姓的所能承受的价位越来越远。这时”地王”的不断产生让我们产生这样的猜想,一边是政府土地财政收入有增无减,一边是普通住宅价位有升无降,作为政府收入的主要来源,这笔巨额的土地财政收入流向了何处,普通购房者何时才能成为政府这笔巨量收入的收益者?

  土地财政收入居高不下 怪圈循环出现

  有资料显示,1990年至2003年期间,政府卖地收入累计高达10500亿元。可见,“以地生财”已经成为一些地方政府的“第二财政”, 土地拍卖的收入占到地方收入的40%~50%。 不可否认,一些地方政府把卖地钱用于城市建设上,但是,这种建设似乎与老百姓住房关联甚少.

  虽然近十年大中小城市遵循着楼市发展--土地财政--房价上涨--城市扩张--GDP增长的不二法则发展,但是在循环圈上我们没有看到保障性住房的身影。我们痛心地看到,政府卖地所得并非回归土地。另一组数据同样触目惊心,2008年6月,审计署二00七年对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都十一个城市及其所辖二十八个市县二00四至二00六年国有土地使用权出让金的征收、管理使用及相关政策执行情况进行了审计调查。发现出让金征收、管理和使用中存在问题。京津沪渝穗等11个城市土地出让管理存在严重问题,其中“以租代征”农民集体土地1541.05公顷建高尔夫球场和别墅;另外,土地出让净收益有1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理,占11城市土地出让净收益总额的71.18%。

  其实近年来已不断有专家提出“将土地收入的5%用于廉租房建设。”、“政府高价拍卖土地的收入补贴到保障性住房的建设上,实现高档地产项目的反哺作用!” 但从居高不下的房价中我们还没有看到这种作用的显现。

  他山之石

  成功的案例其实早已经在一些国家和地区出现,上个世纪60年代,新加坡决定实行“居者有其屋”政策,倒过来算土地价格,先把老百姓能承受的价格算出来,比如普通人4-6年的总收入是多少,如果平均是25万,那么房价就定在25万。这25万里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润(非暴利)后,剩下的就是土地价格,然后就按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴利,政府卖土地也不要暴利,这样普通老百姓就能买得起房了。

  同样,香港一个寸土尺金之地,却被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。香港人可以自豪地说:“没钱的找政府,有钱的进市场。”在香港,政府出钱的保障性住房和房地产商品房刚好各占半壁江山。到2006年,全港近700万人口、230万个家庭中,近6成港人是通过公屋政策及政府资助,解决了住房问题。

  回到国内房地产市场,普通公众往往乐于被吸人眼球的“地王”吸引,惊叹于开发商的资金雄厚、对于离自己的承受能力越来越远的房价也只能“一声叹息”。而我们的政府是否应该在这些“热点新闻”“焦点关注”背后读出更多的内容?其实只要梳理得当,公众有朝一日也会应该理解并冷静地看待所谓高价拿地的“地王”现象的。

  尽管这一地块中已有1.5万平米的廉租房,但在拍卖成交价的溢价率超过100%的情况下,政府在“富人支持民众”的方面应有更多疏导行为。比如,政府在把部分土地用于建造针对高端人群的产品之后,应从土地拍卖的溢价中拿出一定的比例,用于更多的社会保障性住房的建设。或是在得到这些高端地块的高溢价率的同时,适当降低其它地块的土地出让金底价等等,以扭转房地产市场的怪现象。

  我们期盼,当政府土地财政收入增加的时时,也正是普通住宅、保障性住房的价格回落之日。

(责任编辑:王日晨)

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