8000亿信贷资金涌进房市 新一轮圈地上演"国进民退"

2009年07月22日08:15  来源:《中国证券报》

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  低迷、徘徊、反弹、疯狂……上半年,全国房地产市场迅速完成了V型反转。而作为拉动行业景气度复苏的强力引擎,“国字号”房地产企业在最新一轮“圈地运动”中充当了“急先锋”。从中央军到地方城建集团,无一例外成为近期各大城市十余个“地王”的创造者。

  据中国证券报记者的不完全统计,五月以来短短两个月内,北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到13块。国字号房企“一掷千金”,所涉土地款合计已超过265亿元。

  与此同时,中国经济的上半年数据陆续出炉。上半年7.37万亿元的新增贷款让国字号企业“手握重金”;上半年新增贷款中,流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。

  显然,天量信贷及低成本融资,与地王频现、泡沫渐起有着剪不断的联系。一位经济学者指出,在实体经济复苏的基础尚不牢固以及制造业面临产能过剩的情况下,其他行业的投资回报依然不确定;由此,房地产成为资本追逐的“宠儿”。但值得注意的是,国企高价圈地会“挤出”民间投资,遏制住房消费。而货币黏性吹起的局部资产泡沫,将推动相关投资快速增长,这可能导致经济结构的进一步失衡。

  国进民退

  SOHO中国董事长潘石屹坦言,2007年那一轮地产热,活跃在土地市场上的富力、合生创展等公司全是民营背景,但今年上半年活跃的全是国企背景的公司。潘石屹曾觊觎北京新“地王”广渠路15号地块多时,但最终惜败于中化集团旗下的方兴投资。

  无独有偶,具有央企和地方国企背景的房地产公司近期频频亮相土地市场,并造就了一批“地王”。其中既有传统主营地产的企业,如保利、绿地、金融街,以及各地城建集团,也包括一些主营业务并非地产的央企,如中国电子等。

  据中国证券报记者统计,五月初至7月18日,北京、上海、重庆、广州、杭州等重点城市相继上演国企抢地热潮。中字号与国字号企业在两个月内,陆续竞得近20幅热门地块,涉及土地款超过265亿元,其中,刷新单价和总价的地块达到13幅。

  中国不动产研究中心的一份报告指出,央企不但自有资金雄厚,而且在获得信贷、政府帮助以及其它各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。夺得广渠路15号地块的中化方兴就曾在今年4月中旬获得中国银行北京分行200亿元的授信额度。因此,央企资金流向土地市场对地价具有推高作用。

  今年上半年,如果以5月15日保利在密云拿地为界,可以发现,央企和地方国企介入后,地价呈现爆发式上涨。以北京为例,5·15之前,土地溢价成交仅占17%,整体溢价率不到5%;而5·15之后,土地溢价成交达到52%,整体溢价率高达70%。

  中国指数研究院最新调查显示, 6月全国60个重点城市共成交土地713宗,环比增加5%,同比增加73%,成交土地面积2686万平方米,环比增加29%,同比增加117%。其中总价“地王”8次被刷新,单价“地王”6次被刷新。

  6月全国60个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。其中,上海住宅用地平均溢价水平为119%,成交的5宗地块,溢价水平全部超过100%。6月,北京共成交18宗住宅用地,其中溢价超过50%的地块10宗,溢价超过100%的地块6宗,住宅用地成交地块平均溢价水平为78%,创下2008年6月以来的最高峰。

  廉价融资

  在央企不惜重金拿地的背后,有雄厚的资金在“撑腰”。这部分资金除了企业多年打拼积攒下来的家底,更多的则是当前流动性充裕、信贷规模扩张的产物。

  根据央行最新公布的数据,上半年人民币各项贷款新增7.37万亿元;其中,中长期贷款新增额约为31771亿元。由于二季度货币政策延续了一季度的宽松基调,按照一季度的比例估算,上半年我国用于房地产业和制造业的中长期贷款将分别达3360亿元和2370亿元。而制造业信贷资金也可能流入地产市场。

  而统计局公布的数据显示,上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5381亿元,同比增长32.6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。由此,上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

  银行业人士透露,上述数字还不包括票据融资。而央企通过票据融资的成本大大低于其他民营企业贷款融资成本,这或许成为央企投资地产“出手阔绰”的主要原因。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授表示,票据融资属于信用型金融工具,而央企通常规模大信用度高,因此很容易获得票据融资。一季度票据融资平均利率在1.8%左右,远低于同期贷款利率,可以节省最多三分之二的融资成本。

  央行数据显示,2009年以来,票据业务快速增长,增速远远快于一般贷款增长。一季度新增票据贴现1.5万亿元,占新增贷款量的32.3%。年初票据贴现利率随货币市场利率大幅走低,3月份贴现加权平均利率为1.88%,同期一般贷款加权平均利率为5.70%。

  而中国农业银行信贷员告诉中国证券报记者,除了票据融资外,央企通过在银行间债券市场发行中期票据也可以轻松融得十几甚至几十亿资金。中票的发行利率虽然有所上升,但仍低于同期贷款利率。对于央企来说,发行中期票据和向企业集团配股是较多采用的融资方法,这两种方式的融资成本均比通过贷款融资低。

  堆积泡沫

  具有信贷优势的国企纷纷涉足房地产,折射出我国整体产能过剩的困境。而众多企业扎堆房地产业,无疑将吹起泡沫。

  知情人士介绍,20世纪90年代后期,房地产是高利润产业,因此许多央企大量投资房地产行业以谋求高额回报。2004年国资委曾发文,决定由中建总公司、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团5家企业整合央企的房地产资源。而到了2008年地产行业整体低迷时,各大央企纷纷选择剥离房地产辅业。

  不过,当地产业迅速反转并成为国民经济复苏主力时,信贷支持下的国企再次把投资的目光转向了房地产业。尤其在制造业等行业产能过剩、走势不明的情况下,房地产成为抵御通胀、锁定利润的“避风港”。

  国家统计局数据显示,我国目前工业品总体上处于供过于求的局面,从而抑制PPI的快速回升。尽管今年以来充裕的流动性推动一些基础性产品价格有所反弹,但与去年高位比仍然较低,工业消费品价格总体上仍处于下跌通道中。

  而房地产业则一片繁荣。1-6月全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元,同比增长53.0%。

  资本的逐利本性正促使大量资金流入房地产业,郭田勇教授认为,除了维护金融环境的公平性之外,国企资产安全本身也十分重要。前几年大国企在投资金融衍生品上出现巨额亏损的教训还历历在目;一旦房地产市场发生变化,可能成为其“第二个滑铁卢”。

(责任编辑:王日晨)

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