万科董秘:拿地决策不应押注 第三季度房价微涨

2009年07月22日08:17  来源:《中国证券报》

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  值此地产行业快速复苏、土地市场再现火热之时,万科又重新站在了舆论的风口浪尖。5、6月份公司简报显示,万科新增土地14块;7月份再购入4块地。在各地热闹的土地拍卖市场上,同样不乏万科的身影。业内纷纷质疑,万科的土地储备策略是否在5月发生重大改变,当前大举购地是不是万科踏空后迅速追赶,万科是否看淡一线城市转而看好二线城市。带着诸多疑问,中国证券报记者专访了万科(000002)董事会秘书、首席研究员谭华杰,以揭开万科土地储备策略的真实思路。

  中国证券报:公司5、6月份的简报显示,万科新增土地14块;7月份万科在各地继续购地。而此前半年万科很少买地。业内有人认为,万科对土地市场的判断在5月份前后发生重大改变,从看空转为积极看多。请您谈谈万科对土地市场的真实判断。

  谭华杰:认为5月之前万科看空土地市场,是对万科的误解,认为万科对土地市场的看法5月后由空转多,更是对万科的误解。万科的销售简报公布5月份新增6块地,并不代表这6块地是在5月才开始拿的,而是5月份履行完相应程序,达到信息披露要求而予以公告。其实许多前期工作已经开展了几个月,尤其是在二手土地市场拿地,常常需要洽谈半年之久,甚至更长时间。

  中国证券报:我们注意到万科新增的土地储备绝大多数位于二三线城市,而在一线城市很少斩获,这是否表示万科开始看淡一线城市地产市场,转而看好二三线城市?

  谭华杰:万科依然最看好一线城市住宅市场的长期前景和发展空间,但一线城市受到太多企业关注,土地出让数量又少,激烈争夺之下地价偏高,许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20%-30%才能盈利的项目。而相对来说,二三线城市数量众多,只要努力去寻找,总还能找到一些价格较为合理的地块。

  万科拿地的底线是,为计算地价承受底线而选取的预期房价基准,不能逾越当地历史最高价位。万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价,绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。从这一点看,万科可能相对保守。我们认为,未来的房价走势有不确定性,短期快速上涨即使出现,也不可持续。我们不会将万科未来的经营安全和发展前景,押注在房价迅速暴涨的预期之上。

  中国证券报:王石曾经说过,万科不拿地王。而今有业内人士认为万科也在拿地王,万科对今年购入地块的价格如何评判?

  谭华杰:从万科的全国拿地策略来看,没有一块地是志在必得的,无论是何种标志性地段,无论是多么符合万科战略布局,万科都首先要考虑其价格是否合适。今年以来万科获取的项目,半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。可以说,今年万科购买的每一块土地,价格都是比较合理的。

  近日万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”,我们认为这一说法并不成立,从佛山的历史地块成交记录看,总价21.5亿元恐难称“王”,而楼面地价只有3027元/平方米,还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米,高端住宅在14000元/平方米左右,有较为充分的盈利空间。

  中国证券报:数据显示,万科上半年销售面积348.8万平方米,新增土地储备331.2万平方米,请问万科如何把握买地节奏和规模?

  谭华杰:房地产公司必须储备一定的土地,否则将无法保证生产和经营的连续性。万科类似房地产业中的制造型企业,土地对我们来说是制造房屋不可或缺的原料,但也仅仅是原料。我们通常是维持可供未来两到三年左右开发的土地储备量,考虑到一定幅度增长的需要,一般同期内开工量略高于销售量,土地购置量略高于开工量。万科不会大规模储地,不会将持有土地以获取升值收益作为主要业务。

  中国证券报:您认为下半年房地产市场会如何演绎?

  谭华杰:第三季度房价可能仍会小幅上涨,这主要是因为市场可售量偏少,去年楼市调整以来地产企业普遍缩减开工,上半年市场成交迅速回暖,从而出现阶段性的供应紧张局面。但随着地产企业近几个月加快开工,预计第四季度市场供应量会有较大提升。当然,房价走势还受到通胀预期影响,通胀预期究竟如何发展,对房地产市场产生何种影响,仍需持续观察。总之,我们希望未来房价保持稳定,最多是伴随经济发展和收入增长的温和上升,房价暴涨对地产行业并非好事。

(责任编辑:王日晨)

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