国土部的数据为什么又没堵住开发商的嘴

2009年07月28日08:00  来源:《北京商报》

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  在到底该谁来担高房价恶名这事儿上,国土部跟开发商已经轮流抢话筒N天了。

  最近一轮拉锯是上月末开始的。6月23日,国土资源部副部长鹿心社在新闻发布会上讲,经调查,中国地价占房价比平均是23.2%,远比其他国家低,说地价推涨房价没有道理。第二天,房地产大佬任志强就在博客上撰长文,批鹿心社的说法是“越描越黑”、“真不知官员脑袋里装了什么东西”。

  上周五,国土部悉数托出全国620个被调查项目的地价、房价数据,这620个项目里地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均下来23.2%。转个身到了这周一,就有开发商借央视经济半小时也把自己的成本揭了底:地价占房价比为40%,建安成本占房价比为30%,而来自方方面面、乱七八糟的税费占房价比超过20%……按照这个逻辑,高房价的皮球又被踢了出去,至于踢给了谁,也许是税务总局、也许是工商总局、也许……

  记得上次任志强出来怒斥“越描越黑”时,国土部专家曾迅速发文回应,称“23.2%”的比例没有偏离实际,还大声呼吁“各有关部门联合建立一个机制,针对每个项目,列表摆出有关数据,让公众看个明白,免得大家跟着惶惑、闹心、憋气”——在这一点上,国土部倒是跟眼下把矛盾转移给税费的开发商找到了共鸣:高房价不只是高在地价上,要澄清各部门一起出来澄清。

  楼市火,地价就上行,房价跌谁挤来买地?地价涨,周边房价就上行,哪个开发商会因为地买的便宜把房子卖便宜?同理,无论税也好费也好,或以土地出让金为基数征、或以房价为基数征,高地价高房价就有高税费,税费再接着打进下一拨儿房价里。所有这一切原本就是互为因果的关系。追求利益最大化的有关部门和追求利益最大化的开发商,本来就说不出个境界谁高谁低。可郁闷的是,每到房价飙升的时候,高房价就成了没人认领的坏孩子,那景象就好像一圈人谁都知道发疯的房价是吃了10个馒头给噎着了,但谁也不承认第1到第9个馒头是自个儿给的。

  赚钱可以,担全部恶名不行,开发商最懂这个道理,况且很多时候,他们也确实能讲出一些道理:比如,各地都有自己的税与费,什么印花税、增值税、城建税、教育附加税、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、安全收费、治安收费……税费的名目、标准、松紧都大有玄机;再比如,大家都知道,托福贷款和预售制度的荫蔽,开发商即使没有超高的利润率,也可能有超高的自有资金利润率,因为买地盖搂的钱大部分都来自银行和买房人那里。但这里还牵涉个融资成本问题,一个国企、央企背景的开发商,一个能拿到大项目的开发商,一个可能由政府包销部分楼盘的开发商,跟一个民企开发商相比,允许的自有资金比例、贷款额度、利率都有差距;再比如,那些认为自己亏了、赚钱赚少了、或者可以赚更多的开发商其实都在做一件事情:改设计、改容积率,在一块地上盖更多的房子卖出去。用开发商的话说,开发商在竞标土地时,都跟审批部门打好招呼,用较低的容积率逼退其他竞争对手,在拿到土地后,再想方设法提高容积率。“开发商都去规划局鼓捣多批点,这要靠本事、靠关系”,这一“鼓捣”多花的公关成本、多赚的房钱、多产生的税与费,又有谁能说清、看清、算清?比起地价,这些烂账岂非更让人“惶惑、闹心、憋气”?

  高房价的皮球还在来回来去地踢,永远都在吵闹谁是蛋,谁是鸡,而憋气的公众只看到鸡毛一地。

(责任编辑:王日晨)

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