行政税费成房价背后推手 行政让利有助平抑房价

2009年07月28日08:09  来源:《广州日报》

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  繁多的税费占到最终房价的20%,再加上地价占房价25%的平均水平,合起来的比重大约40%多。从这个意义上讲,行政部门所能够影响终端房价的实际话语权,要远远高于开发商本身。

  行政税费已成为房价高涨背后的重要推手。

  近日,郑州开发商向媒体提供的一份房地产成本清单表明,各级行政部门林林总总的税费占开发成本的20%左右。和15年前比,当地房地产业的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。

  近期,围绕有关“地价推高房价”的说法,国土资源部给出了调查数据,而伴随郑州开发商成本清单的公示,又让名目繁多的房地产行政税费“大白天下”。如果将这些税费开支连同地价支出一并计算在内,我们可以清楚地发现,其占房地产开发成本比例之高可想而知。

  国土部日前将全国620个调查项目的数据悉数发布,其中北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。事实上,即便地价对楼价的影响并没有之前预估的那么大,但地价成本并不是开发商和地方政府“打交道”的唯一项目,包括配套费、人防收费、消防收费、建委收费、规划收费等十几项行政收费的隐形成本同样会助推房价。

  表面看来,地方政府似乎并没有直接向开发商收取费用,但经由指定的收费公司,导致许多无法查证用途和去向的费用被强行上缴。在开发商处于市场强势地位的背景下,其结果就是房地产企业通过抬高楼盘售价,将这些费用转嫁给了买房人。

  这些“暗箱操作”下的税费由行政部门单方决定,数量之多、费率之重难以提前预估,而征收的标准也是无从知晓。比如,在交纳每平方米170元的配套费后为何还要继续缴纳水电气等配套费,就是让人不可理解却又必须上缴的一个典型例子。相比较公开的地价,这些名目繁多的收费项目其实让开发商更难接受。据测算,目前这些繁多的税费总额几乎占到最终房价的20%,再加上国土部给出地价占房价25%的平均水平,合起来的比重大约40%多。从这个意义上讲,行政部门所能够影响终端房价的实际话语权,要远远高于开发商本身。

  房价中暗含极高比例的行政税费可谓中国房地产的“一大特色”。在国外,房地产财税政策一直以“宽税基、少税种、低税率”为基本原则,“明税少费”是其重要特征。政府部门征收的所有费用一般仅占房地产价值的2%左右。同时,在西方许多国家,这些费用被明确列入地方财政预算之内,并规定了使用方向和范围。例如,美国联邦住宅管理局在为购房贷款提供担保时,一般收取贷款额0.5%的担保费,而所收取的费用则是用于担保基金项目,以应付日后可能发生的偿款纠纷。相形之下,国内行政部门对房地产业的收费就显得混乱无序了。由于没有对收费归口进行明确规定,对费用征收后的用途也没有公示要求,任何一个行政管理部门都可以随意向开发商开口收费。相关法律制度约束的弱化,为行政部门私设“小金库”提供了便利,也为各种腐败行为铺设了温床。

  近期房地产市场价格出现了惊人的飙升,这一格局不仅让制造业等其他产业面临“抽血”的困境,也挤占了内需消费,给经济的健康发展埋下隐患。由此,仔细分辨推高房价的种种因素,已经成为当下各方必须要推进的工作。事实上,除去对投机炒作进行监管严查之外,地方行政部门主动让利于民,也就是通过减免税费、改革土地出让竞价制度等方法减轻房产开发成本,同样也能够帮助房价早日实现理性回归。

  (马红漫,经济学博士)

(责任编辑:王日晨)

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