地价房价比低于25%被指暴利 开发商称数据无意义

2009年07月28日11:00  来源:《北京青年报》

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  国土部公布的620个项目的地价房价调查数据显示,北京21个被调查项目地价最高占房价的比例为51.36%,最低为14.33%,平均地价与房价的比例约为25%。近日,购房人、开发商、相关机构业内人士对此众说纷纭,争议较大。记者对此进行了采访。综合各方看法,防止房价跳跃式上涨,房价利益各方都应该采取相关措施以实现楼市平稳上升成了多数业内人士较为一致的看法。

  -购房人

  地价房价比低于25%被指暴利


  多数购房人对国土部公布的该份调查数据,第一反应就是感慨“开发商的利润太大了”,尤其是北京21个被调查楼盘中,地价房价比低于25%以下的项目如珠江奥古斯塔城邦、西苑好山居等13个楼盘,都被指“暴利楼盘”。

  “调查表上清清楚楚地显示,珠江奥古斯塔城邦当年拿地时,每平方米地价只有1720元,现在销售均价却达到了每平方米12000元,这里面的利润可想而知。”买房人张先生表示,之前想到房地产是暴利,但是没有想到是“这样高的暴利”。

  “西苑好山居,拿地地价6810元/平方米,售价却高达45000元/平方米,土地成本仅占房价的15.13%。虽然说商品房是市场行为,但是房地产业如此高的利润,有关管理方面是不是应该对这个行业的利润限定个平均利润率,以此调控日益高涨的房价?”购房人李先生等人建议。

  -开发商

  调查数据滞后

  关键要约束土地开发时间


  资深地产人士季满如、陈顺等业内人士则认为,国土部此次调查的包括北京21个项目在内的620个项目的地价房价比,除了能从中看出国土部和建设部在相互推托“房价因何上涨”的责任外,基本没有什么现实意义,因为“地价是过去的,房价是现在的,不是一个时间段上的数据”。在他们看来,在房价长期看涨的前提下,对国土部而言,最重要的责任是要监管出让出去的地块按出让时约定的时间、规划条件如期形成销售,防止延期开发,“坐地等涨”。

  “包括北京21个楼盘在内的620个被调查楼盘,所采用的数据,地价基本都是2006年、2007年出让时的楼面价,而房价基本都是两三年后开盘销售时的销售均价。”中体产业副总裁陈顺说。

  陈顺的看法得到了季满如的认同。季满如认为,从1990年至今,北京楼市的发展历程表明,每次调整都是房价报复性上涨的基础。这就使得很多开发商拿到土地后,尤其是以较低价格拿到土地后,不按照土地出让标书上所写的开发期限和规划条件如期开发,“坐等”地价、房价上涨,以取得更大的利润。“事实上,21个被调查的项目,基本都是拖延了两年甚至三年才开盘销售,而这延期的一年或者两年中,房价就在上涨。”

  -业内人士

  防止房价暴涨

  各利益主体都应承担责任


  京投银泰董事长王灏等多家国有开发企业相关负责人表示,从趋势看,北京、上海等一些城市——尤其是这些城市的特殊区域房价和国际大城市接轨是必然的,北京等楼市平稳上升是趋势,因此,宏观调控主要应该防止的是楼市出现前几次调整中出现的“跳跃式上涨”,对此各利益主体都应承担相应责任。

  一位不愿意透露姓名的业内人士表示,房价并不是开发商一方能确定的,“开发商只是定价,但要真正形成价格却是市场双方定的,即买房人认可,房价才最终形成。”他还强调,商品房市场就由市场去决定一切,如果开发商定价高了,没有买房人认可,就像2008年那样自然,开发商就会降价。

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  西二旗公共租赁房地块楼面价2158元


  本市首个独立建设的公共租赁房用地将于8月17日挂牌上市。根据挂牌文件的要求,公共租赁房将参照经济适用房户型要求,以一居室、两居室为主,户型面积全在90平方米以下。另外,《北京市公共租赁房管理办法》即将于本周公布,市民关心的出租对象、租金标准届时便可揭晓。这是记者昨天从市土地储备中心了解到的。

  据介绍,在西二旗租赁房地块推出之前,本市去年曾在朝阳区立水桥推出了3万平方米公共租赁房,配建在商品房小区中。因此作为北京首个独立建设的公共租赁房小区,西二旗租赁房项目总建筑面积接近5.1万平方米,挂牌起始价格1.1亿元,具体范围是东至燕尚园居住小区,西至京包铁路,南至安宁庄北路,北至智学苑居住小区,其原址为三元集团下属华冠乳品公司的内部专用污水处理厂。相比其他的政策房项目,西二旗公共租赁房的交通优势明显,与地铁13号线西二旗站之间的距离仅有700米。

  昨天的西二旗租赁房地块挂牌文件还显示,公共租赁房小区开发建设期限为3年,建成后,市建委将以5700元/平方米的价格回购,而与其相邻的美和园限价房是在两年前推出的,当时制定的销售限价为6600元/平方米。“回购价格与销售价格之间的差距会成为影响企业拿地开发的潜在因素。”部分业内人士表示,即使按照1.1亿元的挂牌起始价计算,西二旗项目的楼面地价达到2158元/平方米,约占房屋回购价的37.9%,在价格封顶的约束下,企业开发的利润空间甚至不如限价房。

  那么,未来什么样的人可以租住公共租赁房?对此,市住保办有关负责人介绍,公共租赁房目前供应对象已基本确定为中低收入住房困难家庭,包括已通过经济适用房、限价房资格审核,尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。公共租赁房面对的人群是“夹心层”,其中也包括刚毕业的大学生和外来务工人员。(余美英)

(责任编辑:王日晨)

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