朱中一:房地产政策要稳定 不应支持投资投机

2009年07月29日08:07  来源:《中华工商时报》

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  2009年上半年的楼市变化之快,令人目眩。既是房地产开发企业的行业组织,又带有一定官方色彩的中国房地产业协会,如何看待上半年楼市变化?

  记者28日走进位于北京海淀区翠微南里8号的中房协,与协会副会长兼秘书长朱中一直面楼市热点话题。

  房价:防止上涨蔓延

  记者:今年3月,全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。6月份,70个大中城市新建商品住房同比下降,月环比上涨0.8%。房价上涨,从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态,但是百姓买房难问题再次凸显,作为行业协会的有关负责人,您怎么看这个问题?

  朱中一:自4月下旬以来,伴随着投资性需求和改善性需求入市,多数地方房价有所上涨,有的城市房价上涨幅度较大。不过要引起注意的是,房地产市场的地区差异性与业态差异性明显。

  住房价格的过快上涨和若干城市出现的“地王”,一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放;另一方面也可能对周边地区产生传导作用,进而对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

  现在,我有一种担心,由于市场需求仍然较为旺盛,购房者对住房保值增值的预期,再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升;个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。不过,一些城市收紧二套房贷款政策,对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

  地王:全面客观分析

  记者:刚才您提到“地王”的问题,不久前,中化方兴地产公司以40.6亿元拿下北京广渠路15号地,成为新的全国“地王”,您怎么看?

  朱中一:不知你们注意到没有,这次“地王”出现之后,市场的反响和以前有很大不同。经历过2007年拿地高潮的一些有经验的开发企业,如今拿地都是比较谨慎的。

  记者:中化方兴地产公司这样具有国企背景的公司当了“地王”,社会上议论颇多,您怎么看这个问题呢?

  朱中一:北京广渠路“地王”出现的原因是多方面的,一些有国企背景的公司,如果主要业务不是搞房地产,那它的经验就会相对欠缺。

  不过,我觉得不管国企还是民企,市场面前人人平等。对“地王”问题要具体问题具体分析。如果能做到保证保障住房用地,规范普通商品房用地,对高端房地产项目就不用害怕“地王”。

  记者:可是“地王”的出现会抬高房价,怎么不怕呢?

  朱中一:目前对“地王”的宣传,我认为应该说清楚这块土地的性质和用途,是用作住宅开发,还是盖写字楼等商业用地。

  根据我的了解,不少开发商拿下“地王”后,主要是搞综合性的业务开发,作为商业地产来使用的。退一步讲,即便是住宅用地出现“地王”,如果满足我上面说的两个条件,保证保障住房用地,规范普通商品房用地,那么高价地的出现是市场化的结果,高端需求群体也应该承受高风险。

  成本:能说清楚

  记者:现在,地价占房价比例有多大似乎各有各的说法,那么房价成本究竟能不能说清楚?怎么看开发商的利润问题?

  朱中一:我认为,房价成本是可以说清楚的,主要包括土地成本、财务成本、建筑成本等等,不过房地产财税环节很多,这些计算起来比较复杂。

  一般人看房地产,是看个体项目赚钱还是亏本,但房地产实质上具有连续生产的特点,它可能单个项目有利润或没有利润,但企业最后会得到平均利润。

  现在,很多房地产公司是项目公司制,就是为了一个项目成立一个公司,项目公司制存在的“土壤”说到底主要是地方利益作祟。项目公司制可能会造成一些公司的短期行为,几十年的质量都得不到保证。

  质量:提高企业准入门槛

  记者:说到质量问题,6月发生的上海楼房倒塌事故令人震惊。您认为,出现事故的深层次原因是什么?

  朱中一:我认为,现在对房地产企业准入的门槛太低了。目前最需要做的就是完善房地产的招投标,规范企业的准入,加强公司品牌建设、使一些房地产企业形成自己的品牌信誉。我们国家城市规模各异,如何规范各地一些中小企业的确是个难题。

  政策:投资投机不予支持

  记者:一些城市房价反弹,投机性需求蜂拥而入,有人认为这和天量信贷有关,您觉得目前涉及房地产领域的政策是否需要调整?

  朱中一:我认为,目前房地产政策一定要稳定,如果政策频繁变动,无论对于开发商还是对于老百姓,都会很麻烦。

  从上半年的情况看,适度宽松的货币政策,对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予了较大支持,但中小企业普遍反映融资困难。我建议除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外,对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

  另外,对个人信贷,应实行区别对待的政策。对二套房贷的政策,由各地根据当地市场情况从严掌握;对投资购房者,在信贷上不予支持。在住房供应紧张,居民闲置房量较大的地区,建议启动物业税试点。

(责任编辑:王日晨)

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