讲故事还是讲事实?当前房地产市场引发反思

2009年07月29日08:12  来源:《经济参考报》

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  回暖,活跃,急涨,恐慌……两年前似曾相识的一幕,在上半年的楼市再度上演。从交投零落到量价飞升,从门前冷落到半夜排队抢购,逆转出现在区区数月间。楼市回暖是可喜的,为中国经济复苏提供了助推力;但房价急飙是可怕的,客观上压抑了自住需求,加大了“保民生”的压力,而炒楼渔利则分流了实业资本,阻碍了实体经济的复苏。

  楼市面临过大关。如何让房价与主流购买力保持均衡,如何让房地产可持续发展成为支撑经济复苏的重要力量,如何加快保障房建设让低收入人群安居,从而为和谐社会构建“和谐楼市”?对刚刚企稳回升的中国经济来说,这是下半年迫切需要解决的现实课题。

  房地产半年报:又见狂飙

  研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据,一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。

  3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%,环比上涨0.2%。当月同比上涨的城市有30个,环比上涨的城市有39个。此时,楼市“回暖”端倪初现。

  4月,上述城市房屋销售价格同比下降1.1%,环比上涨0.4%。同比上涨的城市有25个,环比上涨达到53个。房价升温已非常明显。

  5月,全国房价同比下降0.6%,环比上涨0.6%。同比上涨的城市为29个,而环比上涨城市已达62个,房价开始“全线上涨”。

  6月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,这是今年以来首次同比上涨;环比上涨0.8%,而环比上涨的城市已达到67个。至此,全国城市房价已一片“普涨”,差别只在于涨幅不同。

  市场的热度还在升温。7月13日晚,南京仁恒置业一新房开盘,600多套房源引来3000多人争抢,上千人涌进售楼处,导致现场失控,开发商临时停止发号,最终只得引进公证机构,对已发放的3000多个号牌进行摇号选房。

  “我爱我家”的一位李姓置业顾问告诉记者,现在北京市北四环一带二手房的房价已经超过了奥运前房市巅峰时的价格。“那时均价是一万二三左右,这个价位徘徊了半年多,今年春节以后开始涨,到现在已经至少一万五了。”他说,他遇到过一套60平米的房子,半个月足足涨了5万,“这种情况不在少数”。

  在另一个楼市“风向标”城市上海,市场机构佑威·楼市通的数据显示,3月份“小阳春”时期商品住宅每平方米均价还停留在13500元上下,进入5月则突破了14000元,6月已达到15525元。这是自2008年6月以来的最高单月成交均价。

  购房者惊呼:年初那阵子降价已昙花一现,房价飚涨轻而易举就“填平”了降价留出的区间,仿佛“一夜回到了2007年”。

  急速反弹的背后

  短期内,房价何以逆转及至急速狂飙?

  首要原因在信贷宽松、流动性充沛。一方面,是开发贷大开“闸门”。上海一房企负责人告诉记者:“今年1月起,房地产开发贷大为宽松,基本是应贷尽贷,有求必应。”

  业内人士分析,流动性充沛了,银行为追求业绩,只有把钱贷出去,才能获得息差。一、二季度,实体经济领域内许多企业投资、贷款意愿并不强烈;外贸型企业形势严峻,银行不愿放贷,于是银行只能追着向开发商尤其是具有国资背景的大开发商放贷款。

  国家统计局数据显示,今年1月至5月,房地产开发企业所得国内贷款3962亿元,同比增长15.8%。

  另一方面,是个人房贷“慷慨放行”。央行公布的数据显示,6月主要反映住房按揭贷款的居民中长期消费性贷款增长1800多亿元。而在去年11月,这一数据曾一度萎缩至40多亿元。央行上海总部最新发布统计数据显示,上半年上海中资银行个人住房贷款增加261.7亿元,同比多增203.2亿元。

  二套房的信贷闸门在一些地方已或明或暗地放开。一贷款中介机构的负责人告诉记者,原先央行对二套房贷的规定,是“按户放贷”,许多商业银行则通过“按人放贷”打“擦边球”,比如夫妻双方各以主贷人的身份申请贷款,虽然对家庭来说是“第二套房”,但各人却都是首次贷款,从而绕过了二套房贷的政策。

  于是,市场表现随之彻底改观:从打折促销、低开快走,演变为平开高走、高开高走,有的甚至封盘惜售,房价一路走高。

  房价飙升的另一个推手是“通胀预期”。对于当下热点楼市,“自住刚性需求释放”的说法已经失去了足够的解释力,通胀预期下投资、保值的冲动甚至恐慌性入市,渐渐成为主要驱动力。

  上海中环内一楼盘半年来已售出近千套房源,但销售负责人发现,3月买房的人大多是“自住”,而4、5月以后有超过50%的房源的买家都是投资者,“有人一买就是几套甚至几十套”,有不少买家是民营企业主,“出于对通货膨胀的担心,他们认为买房是一种避险、保值的好办法”。

  中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现,与3月初相比,首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右,改善性兼短期投资性的客户量约占40%,长线投资客约占20%。中原地产七宝店的一位业务员告诉记者,有不少买房人是普通居民,有不少存款,“他们觉得买房比存银行要安全、划算”。

  讲故事还是讲事实

  如何看待当前的楼市?


  毋庸置疑,楼市的回暖无疑是可喜的,它体现了中央政府“保增长”一系列政策的丰硕成果。中国指数研究院的最新研究报告显示,今年上半年,北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%,市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。这对于地方政府而言,无疑是福音,因为楼市、地市的活跃,为政府提供了丰沛的税收来源。不可否认,一些地方财政收入上半年向好,与楼市的走强直接相关。此外,房地产业对上下游经济的带动大,正如中央财经大学教授郭田勇指出,某种程度上,房地产业走暖就是经济可持续增长的有力保证,房地产成交活跃有助于推动中国经济向好。

  但是,房价狂飙是可怕的,因为它会导致双重“二律背反”。其一,楼市活跃有利于“保增长”、“保就业”,而房价飞涨则加剧“保民生”的压力。房价问题也是民生问题。眼下,不能忽视的事实是,随着狂飙突进的房价离普通需求越来越远,自住需求明显受到压抑。当寄托所有人平凡安居梦想的房子,越是成为一部分财富群体才能玩得起的投资工具,政府“保民生”的压力就越会加剧。

  其二,过多的产业资本融入楼市,会为实体经济埋下隐患,有利于“短期增长”但不利于“长远发展”。知名房地产专家蔡为民指出,目前房地产业已成为一个巨大的“吸金池”,吸入了大量来自实体经济的资金,将对实体经济的投资产生“分流”作用,并进一步阻碍民间投资的活跃。中国指数研究院副院长陈晟提醒,要警惕消费、投资被房地产“牵着走”的情况发生。

  分析人士指出,其实,说通胀预期支撑房价上涨是在“讲故事”。大家都不知道未来通胀究竟是在何时,通胀究竟胀到多少。但故事毕竟是故事。交通银行发展研究部研究员唐建伟认为,6月份,CPI、PPI仍是双双为负,短期内我国并不存在通货膨胀的压力,即使到明年年底,CPI的涨幅也不会超过4%。

(责任编辑:王日晨)

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