港资重启上海地产淘金路 拿地压力日趋明显

2009年07月30日07:59  来源:《中国证券报》

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  7月23日,在上海“青浦区赵巷10号地块”的竞拍现场,除了保利、华润、金地等人们熟悉的内地房企的身影外,还有包括嘉华集团在内的数家香港房企也匆匆露面,其中一些企业此前从未在上海开发过地产项目。香港企业的到来并非是观礼,事实上,竞拍8天前,来自香港的利星行集团就曾报出21.023亿元的意向价格,反映出香港企业志在必得的气势。不过,金地集团最终以30亿元价格拿下该地块,也使得上海新地王没有“再次”落入港资之手,而上一次上海突破30亿元价格的住宅用地地王,恰在4年前由港资企业新鸿基摘得。

  内资港资争地背后折射的是香港地产资本的重新回归,这一进程以李嘉诚的上海“真如项目”今年4月的正式启动为标志,目前正在呈现日益加大之势。上海一家房产分析机构负责人告诉记者,包括太古地产、嘉里建设、和记黄埔、新鸿基等香港地产巨鳄,均在上海展开了新一轮投资开发。根据现有公开资料,不包括土地购买费用,港资现有项目开发总投资就将超过400亿元。

  由于上半年高端住宅市场的火热和销售进入尾盘的压力,包括恒隆地产、和记黄埔、恒基地产等多家香港地产企业正在积极筹划购买内地土地,并在长三角地区积极布局。

  港资在沪项目纷纷开工

  在新一轮投资启动前,港资也经历了蛰伏过冬甚至急速卖房套现的过程。无论是长江实业的马桥别墅项目,还是新鸿基的滨江凯旋门项目,均放缓了开发节奏,并加大对现有项目的出售力度。2008年下半年以来,李嘉诚先是迅速将23亿元购入的长乐路世纪商贸广场以44.38亿元抛售,又将高档公寓“御翠豪庭”部分房源降价销售;此外,一直宣称将被保留的该项目40个商铺铺位也改租为售。李氏的连环套现,一度被市场传言为港资正在沽空上海楼市。

  然而,在今年一季度上海房产市场乍暖还寒的时候,经常奉行“冷场时进场”的李嘉诚又一次充当了香港地产资本重新大举投入的先锋。4月中旬,李嘉诚在内地投资最大的项目上海真如城市副中心项目的核心地段A3-A6地块高调开工。该项目土地早已经取得,但此前已经酝酿和拖延了四年,记者昨天在该地块实地采访时看到,深达三层的地基已经打好并植入钢结构,虽然下着中雨,但现场工程机械车辆排得满满当当,大批工人正在施工,现场工人告诉记者,预计整个项目于2018年才能完工,“听说都是高档办公楼和商业项目”。

  除了长江实业投资百亿元的真如项目外,其余香港地产巨头近期也纷纷宣布了其在上海的建设项目即将开工的消息。一位不愿具名的分析师对记者表示,这些新开工项目一个共同的值得回味的特征是,其土地取得均是在数年前,期间均经历了较长时间的“雪藏”和拖延,却不约而同地选择了2009年春夏之间开工。

  目前港企在上海的开工计划中,太古地产和香港兴业拟在上海最优越的商业地段南京路旁开发“赶超新天地项目”的大中里项目,据称总投资额将不少于100亿元;新鸿基则启动了每平方米单价预计达15万元的滨江凯旋门高端物业项目,总投资预计也在60亿元以上。而这两个项目的土地一个取得于2002年,一个取得于2005年,前述分析师表示,地产巨头终于下定决心开工,是对上海楼市的恢复和新一轮增长的时间表已经有了预期,基于开工建设有较长的时间周期,企业必须抢在新一轮景气周期到来前推出较为成熟的物业项目。

  除了高端商业物业外,港资企业在上海还开始开工包括别墅和高档公寓项目在内的多个住宅项目。包括和黄在闵行的低密度别墅社区和瑞安地产在虹口的瑞虹新城新一期项目等。

  易居中国分析师薛建雄表示,港资企业在沪投资步伐比较稳健,在市场高峰时也没有疯狂拿地,因此相比内地房企动辄50%以上的资产负债率,港资企业现金流充裕,可以选择时机及时开工而无资金短缺之虞。

  继续看好高端

  虽然近年上海房地产格局已经由老牌本地房企“长期盘踞”,变为本地房企、新上海房企和港资为主的外企“三分天下”。但大多数本地房企并没有把香港地产企业看作主要竞争对手,一家自2000年起就在上海开发错层住宅的房地产企业负责人对记者表示,香港房企自上世纪90年代就进入上海并开发了多个标志性物业,但均走高端路线,在可以预见的将来,这一格局不会改变。

  以李嘉诚的真如项目为例,该项目包括14.4万平方米高档住宅、22.3万平方米公寓式办公楼、24万平方米甲级办公楼、21.4万平方米商业、两栋星级酒店、会所和大量公共绿化建设;其中一座300米超高层办公楼更将是当地的地标性建筑。而太古的“大中里”项目,也是集服务式公寓、精品式酒店等为一体的综合性旗舰项目,只租不售。

  今年上半年,以港资领衔开发的高端物业市场走出一波极为火爆的行情,也给其加速高端物业的开发增添了信心。记者获悉,瑞安房地产的均价10万元/平方米左右的豪宅项目翠湖天地第三期嘉苑,仅5月一个月就快速销售83套。新加坡仁恒置地的仁恒河滨城项目,上半年销售额达43.37亿元,成为2009年上半年中国房地产企业项目销售金额第一名。和记黄埔旗下的御翠园项目日前推出的24栋1300万-1500万元/栋的双拼别墅,在3天之内就被抢购一空。7月,素有中国第一豪宅之称的“汤臣一品”在1个月内售出9941.39平方米,按均价计算共回笼资金约9.74亿元。

  港资加快土储项目

  除了做面包业务,购买面粉的进程也被港资房企纷纷加快,今年年初的和记黄埔股东大会举行时,李嘉诚表示,今年集团将在内地继续吸纳土地储备。

  恒基地产执行董事叶盈枝则在近日表示,公司一直在内地物色及洽谈项目,未来一年半须支付土地款项30亿元,会在内地至明年5月期间推出60万至100万平方米楼盘,期望套现40亿至60亿元。嘉里建设旗下嘉里物业管理执行董事朱叶培表示,目前公司拥有480万平方米可建筑楼面面积,不过公司还在内地物色土地。有的港资企业则已经开始行动,恒隆集团今年在一周内分别以45亿元和4.15亿元在大连和无锡购买两块土地,拟建设大型购物中心。

(责任编辑:王日晨)

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