房地产业资金“饥渴”20余家房企IPO蓄势待发

2009年07月30日08:03  来源:《中国证券报》

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房地产业资金“饥渴”20余家房企IPO蓄势待发
  29日,中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,标志着房地产企业IPO的时间窗口已经开启。与此同时,受国内楼市强劲复苏的影响,优质地产商的上市扩张战略也再度提上日程。据中国证券报记者的不完全统计,目前,包括恒大地产、龙湖地产、中信地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房企正在筹划A股和H股的上市计划。另外,已进入A股申报程序正在“排队”的房企有5家。

  业内人士指出,目前市场流动性充裕,房地产行业景气提升使得优势房企逐步成为境内外资金青睐的对象,下半年房企IPO可能掀起热潮;而直接融资开闸后,房企间包括土地储备在内的各方面竞争也将随之升级。

  资金“饥渴”

  作为一个资金“饥渴”行业,房地产业对上市融资一直有着很大的期待。6月以来,随着A股IPO重启,境内房企的上市热情再度点燃。

  曾经上市“折戟”的恒大地产董事长许家印在7月初表示,如果国际资本市场条件允许,公司将随时启动上市计划。与此同时,包括上海绿地集团、大连万达集团、中信地产和北京住总等多家地产公司都在积极筹备A股上市。而随着国际资本市场估值提升,北京金隅集团等10余家房企启动了登陆港交所的计划。

  除此之外,复地集团、富力地产、首创置业等多家H股上市公司也表示,回归A股的计划也将重新启动。首创集团总经理刘晓光表示,首创置业回归A股的计划不变。

  在经济复苏预期下,房地产市场的近、中期前景被机构所看好;同时,股市回升提振了投资者信心,房企上市也受到境内外资金的欢迎。7月13日,北京金隅集团率先登陆港股展开路演,发行约9.33亿股,集资最高60亿港元。而随后参与申购的资金超过1200亿港元,受追捧程度可见一斑。

  而中国建筑作为一年多来首只登陆A股的建筑地产股,同样受到市场资金的追捧。中国建筑拟发行120亿股,IPO募投项目资金规模为426亿元;而最后冻结资金高达1.85万亿元人民币。

  一位投行人士指出,上半年,房地产市场销售大幅升温,带动库存下滑和土地消耗加快,预计下半年,房企将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模,因此,对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产企业,寻求上市融资,将变得较为迫切。

  由于去年9月后IPO受阻,房地产企业多选择借壳上市。年初至今,万方地产、ST中润、顺发恒业、ST东源等一批上市公司被房地产企业“相中”,成功变身地产股。据中国证券报记者不完全统计,自今年以来,就有13家上市公司公布了定向增发方案计划注入房地产资产,所涉及的资金超过300亿元。

  倾向H股

  一直以来,受A股上市门槛影响,房企IPO多路途艰难。民企居多的房地产类公司在IPO时多数选择H股。统计显示,20余家正在筹划上市的房企中,有三分之二表示将选择赴港上市。

  今日挂牌的北京金隅将上市地选择在了香港,该公司董事长表示,没有选择A股的原因是为了能尽快上市。根据内地证券监管部门的要求,股份公司成立满3年后方可申请发行上市,而香港方面则无此项规定。

  近几年来,房地产企业A股IPO的占比明显偏少。根据中国证券报记者的统计,以申万行业标准划分,自2006年以来的三年多时间里,房地产企业在A股市场完成IPO的公司只有6家。2006年分别是保利地产和北辰实业,2007年是广宇集团和荣盛发展,2008年为合肥城建和滨江集团。而自2008年下半年以来,已经有超过一年的时间内没有一家房地产公司成功登陆A股市场。

  而2006年至2008年,A股IPO达到269家,地产股占比仅2.23%。排在申万全部23个行业中的第16位,而机械设备、化工、有色金属、建筑建材以及金融服务等传统支柱型产业的IPO数量均远远超过了房地产行业。

  业内人士表示,这与受金融危机影响,我国证券市场暂停新股发行的政策有关。但是从近几年的情况横向分析,证监会对批准房地产IPO一直持谨慎态度。而部分大型房地产企业通过借壳上市或是选择赴港上市的方式进入资本市场,从一个侧面反映了通过A股IPO的艰难。

  证监会发行部一位负责人曾表示,对房地产募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,证监会将不予核准。虽然证监会并未明确发文确定该审核标准,但这一说法依然被认为,是证监会对房企IPO审批的一条重要标准之一。

  业内人士指出,土地储备是房地产企业的核心资产,但有“两年不开发用地由政府收回”政策在前,土地储备不是证监会考量上市资格的重要标准,这就造成了房企资产质量难以合理评估。而地产公司的盈利水平往往存在波动,这也使得其A股IPO不太顺利。

  上市资源竞争

  在中国房地产测评中心最新公布的2009年上半年房地产企业销售排行榜中,排名前20位的房地产企业大部分已经在沪、深两市或香港上市。在这份榜单中,位列前十名的房企中只有万科、保利地产和金地集团在A股上市,而中国海外、富力地产、世茂地产和华润置地等公司则选择了在香港上市。未上市的公司中,恒大地产、龙湖地产也正在为登陆H股进行积极准备。

  投行人士表示,香港联交所对企业IPO的审批判断标准更偏重于企业在行业内是否拥有良好的发展前景和盈利能力,因此内资优质房企赴港上市的成功率便相对较高。上市流程短,再融资机会多,企业可与国际接轨等因素,吸引着国内房地产企业竞相赴港上市。

  其实,交易所之间也存在上市资源的竞争。大量房企赴港上市,无疑也是对内地股市房地产板块“新鲜血液”的分流。

  业内人士指出,对于国内大部分主营商品住宅的民营房企来说,虽然自身资质优秀,但若想通过IPO方式登陆A股却困难重重。有数据显示,目前在A股的全部109家房地产企业中,只有45家是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。

  从估值上看,A股提供的市盈率远高于H股。从中国建筑和北京金隅的比较看,前者发行价格区间为3.96-4.18元/股,对应的2008年全面摊薄后的市盈率为48.59-51.29倍;而北京金隅的发行价格区间是5.18-6.38港元/股,对应的2008年全面摊薄后的市盈率是14.8-18.2倍。

  房地产企业IPO的时间窗口已经开启。

(责任编辑:王日晨)

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