新房价格逼近东四环 大兴楼价:潜力还是泡沫?

2009年07月30日08:56  来源:《北京晨报》

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  从金地15.62亿斩获大兴黄村16号地,绿地30.25亿元争得19、20号地,到保利拿下的2号地以7248元/平方米的楼面地价刷新大兴地价纪录……沉默已久的大兴突然成为近期土地市场的焦点。与此同时,土地市场的火爆行情大大提升了区域房产升值预期,部分新盘售价甚至逼近东四环,令业内惊呼泡沫将现。大兴楼市究竟是正在补涨的潜力板块还是失去理性的泡沫城堡?记者就此展开深入探访。

  土地成交价

  频创新纪录

  7月6日下午,大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地被绿地集团以30.25亿元的总价竞得,根据这一成交价格计算,该地块楼面地价6605元/平方米,超过5天前成交的黄村10号地6140元/平方米的楼面地价,成为大兴区域市场的单价地王。

  然而,该地块的地王宝座仅仅维持了40分钟。因为随后成交的大兴黄村新城北区2号地,得主保利地产的出价高达16.3亿元,折合楼面地价7248元/平方米,再次创出大兴区域楼面地价新高,成为新地王。

  40分钟之内地王纪录两度刷新,土地交易行情的火爆,让此前寂寂无声的大兴突然备受关注。强势继续上演。7月23日,大兴西红门商业综合一期、二期及黄村枣园三宗商业用地同期成交。7月28日,黄村再成交一宗居住用地。

  记者对本月大兴的土地成交信息进行了统计,截至昨天,我市共成交12宗居住及商业地块,其中有8宗位于大兴。从成交价格上看,半数地块溢价率超过了100%,即成交价高出底价一倍多。另外,到目前为止,今年大兴已成交住宅类用地规划建筑面积达208万平方米之多,而去年全年大兴成交的住宅类用地建筑体量也仅有132万平方米。

  事实上,大兴土地市场的放量和火爆行情早在上个月就已初露迹象。从6月25日到6月30日的短短几天内,首开、旭辉、东亚信义等知名开发企业就已各有斩获。加上本月金地、绿地、保利等大腕的加入,大兴俨然成为开发商群雄逐鹿的新战场。

  新房价格逼近东四环

  尽管楼盘的放量力度不及土地市场,但大兴楼市今年的新增供应也较以往明显增多。根据协成机构市场中心的统计,5月份大兴共有10个楼盘开盘或推出新房源,6月份有8个,7月份有7个。目前大兴的开发热点主要分布在亦庄、黄村镇、西红门镇、旧宫镇等北部区域,在售楼盘包括位于永华路的艺苑桐城、位于西红门的鸿坤理想城、位于亦庄三羊居住区的金色·漫香林以及位于旧宫的绿城阳光名苑等。

  从市场行情来看,大兴主要地段的在售项目价格都已超过10000元/平方米。其中,11000元/平方米至13000元/平方米已成为普遍价位,例如水晶布洛格、鸿坤理想城、绿城阳光名苑等。当然,由于距离市区远近而产生的价格差异化现象也十分明显,例如区域开盘均价最低的,是位于大兴中部区域魏善庄的一品嘉园,目前售价6900元/平方米;价格最高的是位于亦庄开发区的金色·漫香林,7月新房源的开盘均价达到15000元/平方米,这一价格已接近东四环边的普通住宅项目。

  然而,尽管大兴楼市存在相当大的价格差异,但整个市场的气象仍是涨声一片。从5月份的10160元/平方米,到6月份的10950元/平方米,再到7月份的11150元/平方米,大兴新盘市场的整体均价近三个月以来呈现明显的上涨行情,部分项目的价格上调幅度甚至超过1500元/平方米。

  看好预期市场疯狂追涨

  2003年,顺驰曾以9.05亿元天价拿下当时大兴黄村北区地块,引起业内哗然。但此后的大兴区域楼市一直处于寂寂无声的状态。其间虽有一些开发商在黄村附近相继开发了原生墅、华润翡翠城等低密度住宅,但市场也都在短暂的升温后重归寂寞。

  “两年前还是6000,今年再看竟然已经涨到14000了。”正准备在西南区域购置新房的赵先生告诉记者,曾经令他不屑一顾的大兴楼市,眼下的行情“早已不是那回事了” 。

  根据链家地产统计的数据,目前大兴区域二手房价已达8000元至9000元/平方米,而一个多月前的主要成交价格还处于7000元至8000元/平方米。区域典型楼盘成交价格上涨更为迅速,彩虹新城二手房6月份的平均成交价格在8000元/平方米左右,目前已涨至10000元/平方米。首邑上城目前的二手房价接近11000元/平方米,而6月同期还在9300元/平方米左右。记者调查发现,在“买涨不买跌”心态的影响下,不少购房人宁愿选择追涨,其中除了自住人群,也有投资客。据了解,上周末黄村火神庙国际商业中心推出的298套商铺甚至遭到疯抢,以超过3万元/平方米的价格当天售罄。

  “地铁4号线试运行,轻轨大兴线的规划建设,京开高速辅路的拓宽,连接大兴和市区的郭公庄路、马家堡西路、蒲黄榆路、万寿路南延长线、连接大兴和亦庄的兴亦路的建设,诸多的交通利好引发了区域市场强烈的升值预期,开发商的大举进入、地王的层出不穷更是提升了未来楼价的标杆。这是导致目前大兴房地产市场火爆的主要原因。”亚豪机构市场总监郭毅说。

  链家地产市场分析人士则指出,由于地段偏远,大兴二手房价比马家堡、蒲黄榆低了将近30%。交通利好使大兴骤然形成了“视觉”上的价格洼地,这在吸纳西南城区需求的同时,也使需求更容易接受价格上涨的事实从而进一步追涨。

  置业提醒

  “房产开发与区域发展脱节”

  专家警示踏空风险

  “远郊区都这个价了,以后哪还买得起房?”买担心泡沫,不买又担心以后价格更高。面对大兴房地产市场爆发的高温,众多购房人面临两难选择。

  中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为,随着各城区居住用地的饱和,住宅板块南扩已成必然趋势。占据南郊大部分地块的大兴也必然要承载这一任务。然而,尽管目前市政交通等配套正在逐步改善,但大兴的整体发展仍欠较大火候,无论是商业氛围还是宜居环境,除黄村一带略有提升,其他大部分区域的“底子”仍显薄弱,至少还需5至8年的培育。另外,尽管一二手楼市的销售价格疯涨,但偏远的地段、1比800的超高租售比等因素都制约着自住的便捷舒适度和投资获利的空间。徐东华提醒说,目前该区域房地产开发建设的速度和区域发展速度存在脱节,从一定意义上来,当前的房价格局中已经藏有泡沫。如果预期过高而盲目追涨,很有可能出现几年前通州市场出现的“住着不舒服,卖了难获利”的尴尬局面。

  链家地产市场分析人士也认为,当前大兴房价正在过快上涨,眼下迫切的刚性需求释放之后将凸显出一些矛盾,需求相对高位的价格难以适应,从而迫使房价逐渐平稳甚至出现一定程度的回落。因此需要提防当前入市的踏空风险。(杨舒萌)

(责任编辑:实习编辑李天威)

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