陈联科:房价构成不完全公开等于没公开

　　最近房地产市场组织了一场辩论赛。辩论赛的内容有关房价和地价的关系。正方国土规划部认为地价没有推高房价，反方开发商认为地价推高房价无可置疑。

　　国土规划部门从对全国620个房产项目的抽样调查发现，地价占房价的比例在23%左右，基本合理；而且存在很多开发商缓交或只交部分土地出让金的情况，说地价推高房价没有根据，也没有道理。反方则认为这样的统计方法把各项目区位来个大杂烩，计算房价又以较高价为尺度,而且全国东、中、西部大范围抽样算平均数，好比在黄海、东海和南海各舀一瓢水测量盐度，不是很科学。反方在地价成本之外还提出一个政府成本的概念，把土地出让和各级行政部门的税费，诸如人防收费、消防验收费、规划收费、评估收费、面积测绘收费、治安收费等加起来，总额确实也非常了得。

　　很显然，政府和开发商都不认为高房价的责任在自己，而且说得都相当有道理。在政府来说，相关税费是不得不收的；在开发商来说，限制利润就像不让鸟飞翔、禁止鱼游泳一样，是一种反自然（现在流行叫反市场化）的行为。

　　能为自己辩解是幸福的，但不科学的调查相当于没调查，不完全的公开相当于没公开。当抽样调查本身有问题或者房产商并没有公布自己的建筑成本、营销费用、利润构成时，尤其当双方都有意回避灰色成本这一区域时，这样的辩论得不出真理。

　　房价远远高出居民购买力是不争的事实，可是在这样的高房价背景下讨论“原罪”时，得出的结论却是供应方（作为土地供应方的政府和房屋供应方的开发商）都很委屈、都很无辜。如果我们相信这些，那么结论就只能是需求方太“烧包”了：有钱的“烧包”想多买房，没钱的“烧包”累死也要按揭一套，刚刚变得有钱的又“烧包”想要改善下居住条件。这些“烧包”的需求就是大家日常谈到的城市化背景下的刚性需求。

　　如果事实真是这样，那么高房价就不是一种罪过，甚至不是一个问题。既然都是需求闹的，那富裕阶层真应该感谢政府和开发商给我们提供如此美丽的现代化城市和住宅，相对没钱的大概也只该去哀叹中国人太多了，无论怎么做供给都是满足不了需求的。

　　既然供应方都没错，看来唯一能够抑制房价的就是需求方抑制自己买房的冲动了。老祖宗说“食色，性也”，提到吃饭问题，提到男女问题，就是没提住房问题。看来房子问题总是等而次之的，不买不住也罢。

　　可是真的不买房也未必可行。要知道，老祖宗那时候的人有茅草就能自己涂抹个房子，他哪里知道什么叫市场化、城市化,又哪里知道21世纪没房住的酸苦。而且不买房，我们未免太对不起开发商为大家辛苦提供的专业、漂亮住房，也辜负了国家出于经济发展考虑要求居民消费的良苦用心。

　　怎么办？无非有钱的尽管“烧包”去买，钱不够多的，或者按揭或者不买，就是别牢骚，都是自己没钱闹的，干吗怨别人。这大概也是国土规划部和开发商辩论所希望达到的最和谐结果。