楼市高歌猛进调控重装上阵 遏制房价快速上涨

2009年07月31日14:23  来源:《经济参考报》

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  2009年中国的房地产市场在充裕的流动性、需求释放等多重因素的推动下重新进入上升通道。短短半年时间内,国内各主要城市房地产市场迎来了一轮量价齐升的上涨行情,某些城市的房地产销售价格甚至已经达到或超过了2007年的最高水平。

  在楼市高歌猛进的同时,投资性需求的集中入市、土地交易的火爆以及开发商捂盘惜售搭车涨价的情况再次引发人们对楼市泡沫的担忧。从6月底开始,各主要职能部门开始重申之前已出台的各项房地产调控措施,针对楼市的调控在沉寂了数月后重装上阵。

  严格执行二套房贷政策抑制房产投机

  日前,银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防房地产市场风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前,银监会已经下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。“二套房贷从紧”引人关注。

  “二套房贷政策从紧的说法其实并不准确”,北京中原地产三级市场研究部分析师靳瑞兴表示,银监会关于二套房贷的政策实际上始终处于执行状态,关键的问题是商业银行执行力度是不是足够大。在房地产市场整体不景气的情况下,二套房贷的执行力度会在有意无意之间出现松动的情况,而在楼市出现过热苗头的情况下,对先前政策的重申与强调更多的应被理解为加大执行力度的信号。

  靳瑞兴表示,从目前情况来看,加强二套房贷政策执行力度势必会对投资需求大幅入市起到制约作用。但从购房人群上来看,自住和改善者仍占据大多数,因此对整个市场的影响依旧有限。“二套房贷政策主要是为了抑制投资需求,目前成交量增长迅猛,投资者又开始入市,但在有改善型需求这一档,房贷仍是给予优惠。”

  集中推地遏制房价快速上涨

  尽管国土资源部表示地价成本并非推高房地产价格的主要原因,但各地频频出现的“地王”还是抬高了人们对房价上涨的预期。

  北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞在接受记者采访时表示,对于掌握着大批存量住房的开发商而言,土地供应的稀缺性容易给开发商造成坐地起价的市场环境。同样,高地价的出现也容易助长小业主们惜售、观望的情绪,在二级市场制造涨价的氛围。

  今年5月到7月间,北京的“地王”纪录连续四次被刷新,引发了各方的强烈关注。对此,北京市国土局相关负责人公开表示,北京将加大政府土地储备力度,加快土地的市场供应,以应对开发商集中拿地局面。具体计划是下半年供应经营性用地1000公顷。与此同时,上海、广州等地均不同程度地加大了收储和推地的力度。

  虽然地价并不直接决定房价的高低,但高地价所引发的连锁反应仍然影响着房价走势。秦瑞表示,集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期,进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。不过,对于“地王”的出现也必须冷静分析,地块本身的特殊性和购地企业自身的业务特点与指向都会对地价的最终形成产生影响,集中推地后,高价成交的情况仍然可能出现。

  查处“捂盘惜售”规范市场行为

  遏制“捂盘惜售”正成为各地政府近期不约而同的态度。上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批,以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。

  无独有偶,北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象。7月初,北京市住房和城乡建设委启动房地产市场秩序专项整治月行动,加大对房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为的整顿力度。截至7月13日,已对25家在售楼盘进行了执法检查,对15家开发企业进行约谈告诫。27日又对7家违规房屋企业进行了处罚或责令整改。

  有关专家认为,开发商“分批推售”已经可以定性为人为囤房,并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。开发商通过多次开盘,可以制造出当日售罄的火热假象,诱导消费者恐慌性购房,同时开发商也可以借此逐步提价。不过也有业内人士表示,目前并没有一个对于“捂盘惜售”行为非常准确和权威的界定,可能会影响到执法过程中的落实。

  结构性调控暂无法扭转市场大势

  “房价上涨过快,投资、投机的比重加重是这一阶段调控手段频频出台的主因。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,虽然近期政府相关部门再次重申了既有房产政策,并加大了执行力度和市场调控,但这仍然仅为结构性的调整,下半年楼市不会因此发生方向性的变化。

  杨红旭表示,目前宏观经济政策的宽松基调并没有发生变化,房地产市场对于自住需求仍然是鼓励的,其对经济的拉动作用还是非常明显的。房地产宏观调控会不会有更新更大的举措,要看三季度后整个宏观经济的恢复状况。如果宏观经济恢复态势良好,则房产调控的力度有可能会进一步加大,以抑制房产泡沫。

  “目前的政策对市场的影响依旧有限,”秦瑞表示,既有政策的“重装上阵”更多的仍然是从稳定房地产市场的角度考虑的,只要存款准备金率和利率两个重要的杠杆不发生变化,房地产市场整体的向上格局不会出现根本性的变化。即便宏观调控措施真的会在年底发生变化,其对房地产市场的影响最快只会在明年年初显现。

(责任编辑:王日晨)

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