购房按揭贷款是不是已付房款?

  

2009年08月01日13:31  来源:人民网-《人民日报海外版》

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  【案情介绍】

  2006年9月,张先生与龙腾房地产公司签订了一份商品房购销合同,约定交房时间为2007年2月。合同第四十二条约定,如果逾期交房超过3个月,开发商按购房者累计已付款的10%向购房者支付违约金。如果实际损失超过违约金,购买方有权要求开发商赔偿不足部分。房屋约定总价为80万元,张先生首付30万元,剩余部分由张先生向建设银行办理按揭贷款。

  直至2007年8月,开发商仍然未能交房。张先生与开发商交涉要求支付违约金未果,遂诉至法院,要求开发商按照总房价的10%支付违约金,即8万元。开发商则认为,张先生首付款为30万元,另外50万元是银行按揭款,不能算已付款,违约金应为3万元。

  【案情分析】 

  一、按揭贷款合同主体之间的法律关系分析

  一般在现房买卖的按揭贷款合同中,存在三方主体,即贷款人(按揭银行),借款人(购房者)以及保证人(银行)。首先,借款人以自己的名义向贷款人借款,所购房屋作为抵押物,将房屋权属证书交付银行,二者既是借贷关系,又是抵押权人与抵押人的关系;其次,开发商作为借款人的保证人,向银行提供担保,与银行形成保证关系,对抵押房屋价值不足的部分,承担保证偿还借款的责任。由此可见,银行虽然可能是直接将款项支付给开发商,但依据按揭合同,真正的借款人是购房者,付款人也是购房者,银行与开发商之间仅是保证关系,而非借贷关系或买卖关系。

  二、关于房屋买卖合同和按揭贷款合同的法律关系分析

  从法律上看,购房者与开发商之间基于房屋买卖合同,形成了房屋买卖关系;购房者与按揭银行之间基于按揭贷款合同,形成了借贷关系。两者虽有联系,但完全是两种独立的法律关系。因此,只要出现了合同约定的解约条件,购房者就可以解除房屋买卖合同,不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解约的权利。但是,解除购房合同,并不同时产生解除按揭贷款合同的后果。购房者在终止按揭合同前,仍应履行各项合同义务。换言之,无论购房者是未取得房屋,还是已经解除房屋买卖合同,都要按时向银行偿还按揭款,否则银行可以追究购房者的违约责任。

  三、按揭款是否属于已付购房款的分析

  已付款应当包括银行按揭到位的贷款,开发商收取了银行的按揭款50万元,购房者已付的购房款就是80万元。

  第一,向银行按揭的借款人是购房者,而不是开发商;第二,每月向银行偿还贷款的是购房者,而非开发商;第三,按揭贷款必须把所购房屋作为抵押物登记担保,虽然开发商是保证人,但万一购房者无法支付房款,银行可以首先通过拍卖房屋获得赔偿。故此,本案中,已付购房款应为80万元,而开发商应向购房者张先生支付的违约金为8万元

  【案件结果】

  最终法院判决,开发商逾期交房,构成违约,应向张先生支付违约金8万元。

  北京市赵晓鲁律师事务所  陈德胜律师  

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  电子邮箱:xiaoluhotmail@sina.com

(责任编辑:邢正)

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