石家庄上千套经适房因定价偏高遭弃购

2009年08月03日05:13  来源:《新京报》

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一名行人骑着自行车经过河北石家庄市经济适用房安苑二期小区。7月份,该小区申购现大批弃购者。本报记者 吴伟 摄
一名行人骑着自行车经过河北石家庄市经济适用房安苑二期小区。7月份,该小区申购现大批弃购者。本报记者 吴伟 摄
  ■ 关注焦点

  近日,石家庄网友发帖称,因均价高出附近商品房和购房者无继承权,该市上千套经适房遭弃购。对此,该市相关部门回应称,定价偏高因建设时遇到建材涨价等因素,但这批房不可能降价。当地官员承认,因当地中等收入阶层住房问题基本解决,经适房可能退出舞台中心。

  本报讯 近日,有申购者反映,石家庄市今年推出的首批经适房,上千套遭遇弃购。申购者指出,经适房利润超过国家规定的3%,导致定价超高。当地相关部门回应称,虽然开发企业为其下属企业,但该批经适房定价合理,也没有发现虚报现象,因此不可能降价。

  今年首批经适房申购遇冷

  石家庄今年推出的首批经适房,遭弃购危机。据申购者张先群(化名)介绍,该市首批经适房分为两个楼盘,分别为安苑二期和南岭小区,位于该市市区最边上。

  张先群说,安苑二期和南岭小区,共3000多套住房,申购之初已露鸡肋迹象。两个小区均价定为2680元/平米,一部分楼盘甚至达到了2800元/平米,仅比附近普通商品房低200元到400元,以至于安苑二期公开供应2389套房,只有1070户申购,排号选房者又少了333户。南岭小区申购者反映也有弃购。

  该批经适房利润被指超标

  有申购者指出,按照石家庄市物价局《石价宅字(2009)经济适用住房价格批准书》,安苑二期容积率为2.5,地价按150万/亩,财务成本按6%年利率计算,政府收费部分按100元/平米算,其项目成本约为:

  土地费用900元/平米,建安成本1000元/平米,加上前期设计、勘察等费用,项目全部成本约2280元/平米。而现在的售价为2680元/平米,项目利润率为17.5%。

  而按照国家规定,开发商在开发经适房时,利润不得超过3%。除去去年建材价位较高因素,现利润仍然涉嫌超标。

  而5月份,该市房产部门的数据显示,多层商品房均价3117元,经适房均价2116元。

  对比上述价格,申购者认为,有关部门是在“打经适房的招牌,卖商品房的价。”

  申购者透露,安苑二期开发企业———石家庄市安居房地产开发经营有限公司,是该市住房保障和房产管理局下属企业,这样的“父子关系”可能推高了房价。

  申购者介绍,购房合同规定:买受人对本套经济适用房拥有有限产权,不得进行出租经营。

  一位申购者感叹:“这样的经适房价格,对开发商太经济了。”

  虽然,南岭小区开发商并非房管局下属企业,但因价格偏高,该小区申购者和安苑二期申购者均要求降价,并要求明确产权问题。

  物价部门称价优商品房

  然而,当地相关部门认为,上述经适房定价,比邻近商品房具有价格优势。

  石家庄市物价局经营收费处处长孙客新提供的7月25日更新数据显示,距安苑二期约300米的楼盘价位分别为:丽日青城现房3700元/平米,凤凰城期房4200元/平米。

  孙客新说,物价部门当初定价时,参照建房成本为准,而非周边的商品房价格。石家庄市物价局成本调查队出示的安苑二期建房成本审核报告显示,安苑小区B区住宅成本(不含税)为每平方米2348.59元,C区住宅成本(不含税)为每平方米2473.77元。

  申购者认为,如果以此计算,B区和C区住宅利润也超过13%。

  房管部门承认定价偏高

  据当地媒体报道,6月份,该市商品房均价3300元,而记者尚未获得该月经适房均价。

  对此,石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝承认,这次推出的经适房定价比以往高,“容积率低、建材成本上涨,是定价较高的主因”。

  肖香宝承认,安苑二期开发企业确属局里下属企业,“但我可以负责任地说,该项目实行了公开招标,如有证据显示有人故意增大成本,我们将严厉追责。”

  另外,对于有限产权说法,肖香宝解释说,石家庄市廉租住房和经济适用住房管理中心解释称,有限产权就是说,如获得房屋产权后可立即转让,但须经政府价格部门会同房管部门定价,出售给符合经适房购买条件的家庭。肖香宝介绍,2007年后,石家庄市严格执行这些规定,合同未注明房主拥有继承权,确实存在疏忽。

  7月27日,石家庄市审计局驻建筑口特派办主任张肴波表示,河北省审计厅正在复核该批经适房建设成本,“结果还没出来”。

  ■ 表态

  “产权和价格不能轻易变”

  该市官员称可将弃购房出售,利润补贴给申购者


  “如果不是为了打击经适房被炒,也不会有有限产权一说,房子会卖得更好。”石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝说,经适房被弃,说明老百姓不满意,但价格和产权方面,“市政府不能轻易变更”。

  肖香宝说,如果把这弃购房作为商品房出售,然后将利润补贴给申购者,也符合政策。

  “这不是闹一下就降的问题,毕竟属于国有资产。”石家庄市政府副秘书长董玉辉明确表示:没有降价空间。

  ■ 备忘

  弃购事件(部分)


  ● 2007年7月14日

  济南204套经适房过半被弃购

  ● 2008年8月

  杭州第一期经适房两成遭弃购

  ● 2008年12月

  广州首批经适房1170套被弃购

  ● 2008年

  该年度深圳市388套经济适用房遭弃购


  ■ 探因

  “经适房要退出舞台中心”

  石家庄市房管部门称下一步将对廉租房倾斜


  记者调查发现,石家庄市经适房遭遇弃购,还有深层次原因。

  经适房开发资金筹集是难点

  按照国家规定,政府只给予经适房建设政策支持,但资金必须由地方政府筹集,这让经适房建设,首先面临资金难题。

  采访中,石家庄市住房保障和房产管理局副局长肖香宝介绍,在经适房建设中,政府只提供政策及土地优惠,而建房资金由房地产公司负责。开发企业一般先行垫付或者政府出面寻求银行资助,然后出售经适房回收资金。

  而房产公司的资金又从何而来?肖香宝透露,安苑二期的开发商资金,源于国家开发银行给予的4亿元贷款资助,而这笔资金是副市长王大虎到任后争取来的。

  相关专家称,开发企业垫付资金,数目巨大,且利润不如商品房,资金确实是个难题。而安苑二期的建设资金获取,只是个案。

  房市低迷时5%利润可吸引开发企业

  肖香宝说,开发经适房,房产企业只被允许3%利润,政府还可以减免2%管理费,也就是说利润大致为5%。加之,经适房售卖有保障,在房产市场低迷的情况下,企业愿意开发经适房,“有事做总比没事做好”。

  石家庄房市经历年初的调整后,进入五六月份,均价大涨,这样的情况下,开发商是否愿意介入经适房开发,肖香宝未予回应。

  经适房户型位置等不利因素遭诟病

  经适房建成后,出现弃购的原因,不外乎价格、户型、位置等。

  肖香宝介绍,当初建设这批经适房时,他就怀疑其可能会成为鸡肋。

  “建造时正好遇到建材价格上涨,好不容易买到了吧,以石家庄现在的家庭结构,一家三代,就60多平米,又不够住。”肖香宝说,还有低收入者去银行贷款都有较大困难。

  而申购者张先群介绍,二环处于石家庄市区边缘地带,这样的地理位置也为申购者所诟病。

  申购者认为体内循环太过苛刻

  另外,石家庄对转卖经适房行为实行“体内循环”,有限产权是指,购买上述两套经适房者,可以随时上市,但必须经过当地物价部门定价,然后购买者只能是后面排号的经适房申购者。申购者认为限制条件过于苛刻。

  肖香宝坦承,如果不是为了避免打击经适房落入炒房者手中,也不会出现“体内循环”,便不会导致申购者误读,更不会出现大面积弃购。

  中等收入阶层住房解决 经适房必将退出

  虽然如此,但肖香宝指出,经适房投入巨大,回报也很明显。他说,经适房和商品房一起,使石家庄人均居住面积,从90年代初的9平米涨到现在的28平米。

  但随着中等收入阶层住房问题的逐步解决,肖香宝说,现在到了解决低收入阶层住房的时候,而廉租房比经适房的优势更加明显,所以经适房必须从舞台的中央退居到次要位置。

  低收入家庭难购经适房可租廉租房

  肖香宝说,解决低收入者住房问题,廉租房是更佳的选择。低收入者如果要买房,不管是经适房还是商品房,都面临严峻的银行信贷问题,廉租房就可以解决这个问题。

  据肖香宝介绍,石家庄现在的主要工作就是解决低收入阶层的住房问题,“我只能说,廉租房更合适,这也是石家庄下一步的政策倾斜方向”。

  本版采写/本报记者 吴伟


  石家庄销售经适房将电脑摇号

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  【忧草时评】经适房“14连号”拷问的究竟是什么?

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(责任编辑:刘则华)

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