美国房地产业现状调查:当泡沫破灭之后

2009年08月04日10:14  来源:《法制日报》

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  网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥,是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系,也是观察一个国家经济运行的晴雨表。

  早在2006年年底,前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过,“房地产的泡沫迟早会破,泡沫一破,就会很疼。”就目前来看,要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合,奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。

  美国次贷危机爆发后,此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭,美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

  为了拯救楼市,美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。在这些措施的刺激下,美国的房地产市场开始缓慢复苏。

  7月20日,美国金融稳定监督委员会发布季度报告称,截至6月底,美国金融市场已现好转迹象;28日,标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示,今年5月美国20个大城市房价比4月上涨了0.5%,为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。同时,美国商务部也公布数据显示,6月份美国新房销售量环比增加11%,创11年来最大增幅……

  然而,这些数据却很难从根本上改变美国房地产业低迷的现状。经济学家普遍认为,美国房地产市场要完全恢复泡沫破灭之前的繁荣,仍有很长的路要走

  新政出台3年来最好光景

  今年2月,美国总统贝拉克·奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》,该计划让900万“房奴”从困境中解脱出来,帮助他们保住房产。有媒体报道,这个计划就如同1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》,它同样是美国当前房奴的解决运动。

  随即,美国的房地产市场一改此前死气沉沉的局面,呈现出3年来少有的勃发之态。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据,全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%,成交量为472万户,房屋均价超过17万美元。美国四大区都呈现涨势,其中以东北区增长15.6%为最。仅在华盛顿地区,房屋成交量就达到8439套,与去年同期相比增长了30%,被地产界称为2006年以来最好的光景。

  房价低迷和利率超低,被认为是房地产市场生机乍现的主要原因。据统计,全美2月的法拍屋数量与去年同期相比增长了近30%,由于成千上万的法拍屋仍未顺利售出,银行不得不低价促销。在佛州珊瑚角地区,有些法拍屋售价仅3万美元。同时,奥巴马政府的经济刺激方案中,规定首次购房者可获得8000美元的退税,30年期固定房贷利率平均才4.85%,有些地区甚至低至4.75%。各州也想尽办法拯救房市,如加州议会就通过法案,规定购买新落成的房屋可抵税1万美元。在多种因素交织下,购房者一时趋之若鹜。

  拉斯维加斯的麦克雷最近以14万美元买了一幢三居室的房屋,若是在两三年前,该房至少也能卖到35万美元。旧金山的一位药品销售员,用其退休金一下子就买了3幢小户房屋,总价不足20万美元,这个价格在几年前只能买下其中的一套。

  加尔文夫妇更是入市的获利者。身为酒店财务经理的加尔文在2004年以20多万美元在拉斯维加斯买了一幢1200平方英尺的楼房,但其房屋价格已经缩水一半。去年有了第一个孩子后,加尔文夫妇考虑买一个更大的房子,今年1月下旬他们花了30万美元在内华达州汉德森郊区买了幢3800平方英尺的豪宅。加尔文说:“感觉太好了,我们只需付出一点点贷款,而房子是以前的3倍大。”

  “趁火打劫”海外炒家忙抄底

  在一些地区,美国的购房者还面临与“外国炒房者”的竞争。佛州珊瑚角地产商协会主席海伦布兰表示,由于当地房屋价格超低,西班牙和德国的一些房产投机者也纷至沓来。

  其实,随着全球金融危机的蔓延和美国房地产价格的急剧下挫,“去美国抄底楼市”在过去的相当长一段时间,已经成为各国房地产投资者们的热门话题。这其中,就包括今年上半年,被国内媒体热炒的“中国赴美购房团”。

  与此同时,意大利、俄罗斯等国的投资客们,也都跃跃欲试,意欲进军美国房地产市场。

  研究显示,今年上半年,仅意大利人在美国就购买了1.45万套住宅地产,同比增长15%。而自2007年以来,美国已成为意大利人最重要的海外房地产市场。今年迄今为止,意大利人收购的海外房地产中,有26%位于美国。

  此外,俄罗斯人也开始大举重返美国房地产市场。41岁的律师爱德华·默梅尔斯坦在1995年组建了自己的公司,在纽约和莫斯科两地经营商业地产。据默梅尔斯坦介绍,自2007年以来,他已经经手办理了约300桩交易。他说,美国卖房者目前已将房价从2007年的最高点减掉了30%至40%,“突然之间,(俄罗斯客户到美国购房)就热了起来。”“现在很多人觉得可以到美国抄底了。”

  但既便如此,仍有媒体对海外投资者去美国“抄底”房地产的做法表示怀疑。英国路透社近期对25位分析师的调查结果显示:美国楼市并不会很快到达底部,需要数年才能企稳;今年房价应会再跌10%,2010年甚至会更低,房价从高点到低点累计下跌35%。
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(责任编辑:实习编辑李天威)

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