从“管理”到“服务” 一词之差看物业“变身”

2007年09月03日10:15  来源:人民网-江南时报

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  10月1日以后,所有的“物业管理企业”将改为“物业服务企业”,而且选聘和解聘物业服务企业,不再需要2/3以上业主同意,而是半数以上业主同意就行,但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。这是8月31日国务院发布的《修改〈物业管理条例〉的决定》明确的。

  总人数过半同意可解聘物业

  国务院关于修改《物业管理条例》的决定明确,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字做了修改。

  同时,由业主共同决定的7件“大事”的通过要求也有了变化——除了“筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施”这两项决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外,其他选聘和解聘物业服务企业等5件“大事”,都只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了。

  “物业服务”才是准确的表述

  而据了解,6月25日,万科物业已经在全国20个城市展开统一行动,将下属“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”。

  万科物业有关负责人认为,虽然一直以来“物业管理”已经成为习惯用语,但“物业服务”才是更准确的表述。“管理”更多体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物的关系”,“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人的关系”。

  “服务”成为人们关注的焦点

  根据有关调查,目前在全国楼市发生的物业纠纷,半数以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起。“物业服务”一词,相比过去的“物业管理”,无疑更能彰显业主的地位,也明确了物业企业的服务功能,可以说给物业企业一个法律上的明确“定位”。从这个意义上看,由“管理企业”到“服务企业”不仅仅是为物业管理公司的更名提供了法律依据,还为物业管理行业的发展指明了方向:随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展,近年来物业行业成长迅速,并在社会经济生活中扮演着愈来愈不可或缺的角色。

  物业服务企业的业务领域不断拓展,物业管理行业内涵日益丰富,已不仅局限在对房屋及其配套的设施设备和相关场地的维修、养护和公共秩序的维护等管理活动。随着时代的变迁和发展,人们对居住的软环境质量方面有了更高的要求,“服务”越来越成为人们关注的焦点。

  可以预见的是,10月1日起,如果所有的物业管理企业都能从名字到实际行动上由“管理”转换为“服务”,物业服务企业的核心价值真正落到为业主创造一个温馨、和谐、宜居的生活环境,真正落到围绕着业主的需求而展开服务,那么,物业纠纷将减少,物业行业的发展空间也将越来越大。

  业主可申请撤销侵权决定

  修订后的《物业管理条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权力,《物业管理条例》规定,“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

  如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规,物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  《决定》还扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围,规定“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。

  物业服务企业不得收手续费

  修订后的《物业管理条例》提出,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  《条例》明确,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  《条例》提出,县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  《条例》还规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  公共建筑和设施不得改变用途

  修订后的《物业管理条例》提出,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  《条例》规定,业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  《条例》明确,业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  《条例》还规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

(责编:杨迪)
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