“圈钱＋圈地”放大地产泡沫 地价房价相互拉升

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    “地王”不断涌现凸显土地拍卖弊端
    房地产上市公司冒险演绎“地价－股价”对赌格局
    国房景气指数连创新高 狂热楼市或将逼出新调控
    国土部将开展土地执法百日行动 重点查处“以租代征”
    房地产大鳄大规模囤地　

    “现在我国许多房地产企业到股市的圈钱行为，就相当于美国发放抵押贷款的金融机构把次级抵押贷款的‘打包’证券化，即以发行债券的方式卖给各类投资者。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示，如果说美国次级抵押贷款“打包”证券化放大了美国次级贷危机在全球的影响，那么，中国当前许多房地产企业到股市的圈钱行为也无疑是放大了中国房地产泡沫的风险，一旦房地产泡沫破灭，我国的银行、股市自然将面临灾难性的影响。

　　地价、房价相互拉升

　　“由于我国房地产市场住宅用地采取的是‘高价少销’的垄断供应，在房地产开发商竞争之下，房价上涨必然拉动地价上涨，而且地价上涨幅度必定超过房价上涨幅度。”章林晓指出，当“新地王”楼面地价纷纷赶超在售房价时，“新地王”的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，自然是“只能进不能退”了。

　　现在，房地产开发商已经明显意识到了这种风险，为了转嫁这种风险，开发商在一手“圈地”的同时，另一只手伸向股市“圈钱”。现在，股市的“大牛市”，一方面给开发商“圈钱”创造了大好的良机；另一方面开发商凭借“圈”到的钱，增加了争夺“新地王”的“豪赌”底气。

　　频频而出的“新地王”，无疑给地产股打了“兴奋剂”，增加了开发商在股市“圈钱”的方便；开发商再次凭借“圈”到更多的钱，“豪赌”出更高的“新地王”。如此周而复始……风险自然是越来越大。

　　土地储备潜藏净负值风险

　　“如果总体上房地产价格回到相当城市居民的家庭收入的5倍左右的话(相当于世界银行提出的合理比例)，中国房地产的股价要下跌60%左右。”中国管理科学院研究员李开发接受本报记者采访时表示。他对目前以土地储备论上市地产公司投资价值，地产企业疯狂圈地推升股价的现象十分担心，“只要房价回归理性，大量的土地储备就不可能增值，甚至是净负值。”

　　对于不少证券分析师在推崇地产股时所指出的我国土地资源日益紧缺这个观点，李开发认为也是错误的。

　　他表示，我国不存在土地资源紧缺的问题，是土地资源流转问题，是因为城市土地投资炒作的问题，是人口流转后土地资源不流转的问题。在城市化进程中，农村、小城市的人口向大城市的移动是土地资源集约化使用的重要表现形式，土地利用率提高了，土地资源怎么会短缺呢？所以这是一个错误的提法。

　　章林晓也指出，一旦房地产泡沫开始破灭，土地储备越大的企业其实是蕴藏风险越大的企业。

　　暴涨过后是暴跌

　　“在宏观调控大形势下，今年1～8月份全国居民消费价格直线上涨，我们应该已经能够清楚地看到，我们宏观调控的‘刹车’已经失灵。”章林晓表示，宏观调控的目的，旨在熨平经济波动对经济运行所产生的不良影响。但是，无庸讳言，本轮以房地产调控为重点的宏观调控成效并不明显。

　　关键就在于，本轮房地产调控一开始就遭到了腐败官员、无良学者和行贿商人组成的贪腐“铁三角”的“反击”。在这种“反击”之下，房地产在一些热点城市早就成了投机市场，而投机市场的特点就是“大起大落”。因此，可以预料，如果“刹车”继续失灵，那么，房价必将继续一路“暴涨”，直至“暴跌”为止。这个过程会有多久，现在还难以预料，但是可以肯定的是房价越涨得疯狂，“转折点”应该越会提早来到。

　　在“暴涨”过程中，房地产市场以及关联金融行业如银行、股市，自然会呈现出一派“繁荣兴旺”的景象，然而一旦“繁荣兴旺”过了头，必然遭到经济规律的加倍报复，其惨烈的程度将会是史无前例的。

　　“中国房地产市场的跌落是不可避免的，如果不跌落就没有经济规律了。”李开发认为，未来的房地产市场在一段时期内依然是政策市。不过这种蕴含巨大金融风险的房地产炒作是不可长期维持的。

　　可以看到，深圳的房地产市场是因为已经出现了深圳与香港经济融合的大趋势而出现的，那个价格是以香港房地产价格为基础的。央行与银监会的提高首付的舆论一出台，已经有一部分投资商撤出，而实际上还没有实质性出台政策。如果真的出台了一连串政策，房地产市场的泡沫会受到重大打击，房价走低是必然的。

　　有效调控引房价理性回归

　　“在中国房地产价格无限走高、累积巨大金融风险的情况下，政府应积极出台应对措施，化解可能爆发的房地产金融危机。”李开发认为，一是可以提高投资性住房的首付，非自住房的首付要提高到50%以上，使投资性房产的炒作趋势得到真正的控制。

　　二是让研究了两年多的不动产税真正出台，推动大量空置的房地产实现流转。

　　三是落实保障性住房的问题，把大多数中等收入阶层的住房改善问题提上议事日程，积极抓好落实。

　　如果我们一味想避免房地产价格从高位上滑落，避免金融风险，房地产价格必然会走到高台跳水的那一天，到那个时候政府会失去调控能力。

　　他表示，近三年房地产调控的情况表明，真正有调控效果的措施至今一条都没有出台，所以导致房地产的危机四伏、房地产金融问题越来越严重。如果政府能够出现实质、有效的调控政策，房价的缓步下滑、回归理性是拦也拦不住的。(谢丽佳)