房贷新政能否震住顽皮的“猴子”？

2007年10月10日16:44 来源：中国经济时报

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　　一切皆如预料中，央行新政悬念终于在国庆前夕尘埃落定。

　　9月27日晚23：22分，央行银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，下称359号文)，明令规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

　　业界人士大多认为，央行提高二次房贷首付，剑指“投资投机炒房”，显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。但也有分析人士指出，央行新政虽然“火力”够猛，但在缺乏相关配套政策情况下，恐难使楼市降温。对于真正有钱人来说，提高首付也许反而是一件好事。

　　央行祭出“杀手锏”，效果显现

　　以往，“金九银十”是开发商们丰收的季节，但是与往年不同，今年的“银十”由于央行新政的出台而大打折扣。来自各方面的数据显示，今年国庆黄金周期间，各地楼市观望气氛浓厚。

　　国庆期间，在上海，“十一”假日楼市——房地产秋季展示会作为传统“保留节目”如期在上海展览中心举行。相关统计数据显示，10月4日～6日三天，上海房地产秋季展示会分别成交437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末(9月28日)一天的水平。有舆论就此评价称，开发商被新政“闪了腰”。

　　实际上，早在一个月前，有关央行将提高二次房贷首付的传言已甚嚣尘上，在此前后，央行年内五次频频加息，但效果不是十分明显，因而，提高房贷首付被业界视为今年楼市最大悬念，同时也是央行储备的最有力的“杀手锏”之一。

　　据媒体报道，国庆黄金周期间上海市区多个地段的房产中介都挂出了“十一休假”的牌子。假日楼市期间，一位参展的开发商坦言，中央赶在“十一”前出台房贷新政，急为楼市降温的意图明显，无论是购房者还是开发商，观望态度开始显现。

　　在深圳，虽然今年房地产秋交会观展市民络绎不绝，从参展商和观众数量上来说，是近年来最旺的一届，但是深圳市国土房产局官方网站数据显示，国庆前两日深圳一手房成交低迷，两天仅成交27套新房。

　　在山城重庆，“十一”黄金周对重庆开发商来说似乎已不再是遍地黄金，据重庆市国土房管局房地产市场网统计，黄金周头两天，重庆主城新盘仅售109套，不及平时1／10。

　　在北京，值得关注的是，购房者“十一”前急忙敲定贷款现象十分明显。据链家地产统计，“十一”前三天贷款面签量激增三成。链家地产相关人士认为，这三天面签量的激增，是客户在借助商业银行对359号文政策实施时间未定而打时间差。

　　新政能否震住顽皮的“猴子”？

　　链家地产副总经理金育松认为，央行359号文的出台有助于挤出投资性购房需求，特别是有助于抑制投机性购房需求，从而有利于缓解市场供需矛盾，平抑房产价格。

　　今年以来，房地产投资在连续出现平稳回调的基础上呈现强劲反弹，房价也在宏观调控“组合拳”频出之下继续一路高歌猛进，部分城市甚至出现飞涨。由于货币流动性过剩带来的楼市投资投机热也未得到明显的遏制。“近两年房价的快速上涨，除了供不应求这个主要因素外，投资者以及投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用。”金育松表示。

　　“今年以来的5次加息并没有有效地抑制购房需求和平抑房价，特别是全国范围内的住宅价格上涨势头仍然十分迅猛。”我爱我家副总裁胡景晖也认为，“国家提高第二套住房首付意在遏止投机购房，稳定目前持续走高的房价。”在业界，央行359号文剑指“投资投机炒房”已成共识。

　　央行提高二次房贷首付的做法，在业界人士看来，是杀鸡给猴看——如果把普通第二次贷款购房者看作“鸡”，投资投机炒房者视作“猴”的话，央行“杀鸡”的目的是为了“儆猴”。

　　不过眼下，从平抑房价角度来看，对于央行提高二次房贷首付的效果，业界则分成不同的两派：一种观点认为，央行提高房贷首付比例比加息的“攻击力”更强，有望达到政策“一剑封喉”的效果；而另有观点则认为，央行新政虽然“火力”够猛，但在缺乏相关配套政策情况下，恐难使楼市真正降温。真正有钱人，特别是有能力买房的“炒家”，提高首付(而且仅是10%)也许对他们来说，反而是一件好事，因为这样可以帮助其减少银行利息的支出。

　　“房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提高购房门槛，抑制投资、投机行为。但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论。“上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭在接受记者采访时表示，正如近三年连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足。“因为推动房价上涨的因素很多，如果其它因素都没改变，单靠提高首付无异于杯水车薪。”有关部门若能配合尽快出台不动产税也许效果会更好。

　　“第二套房”界定引争议

　　值得一提的是，随着“第二套房”悬念的揭开，“第二套房”如何界定近日成了人们广泛关注的话题。网民们对此也提出了很多质疑。

　　359号文出台后，央行对“第二套房”——准确地说是第二套含　以上住房——给出了解释：指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。”

　　京城信贷专业机构伟嘉安捷相关人士认为，“第二套房贷首付提高40%”政策是把“双刃剑”，同时也存在“硬伤”。 “虽然政策对房贷首付比例的提高是区别对待的，但是房贷的紧缩，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力。同时对于家庭有需求的置业升级人群来说，二次置业的压力同样也将会很大。”

　　上述人士表示，目前，在自住型购房群体中存有这样一部分人，他们因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等等客观因素，需要进行二次置业。根据目前央行新政策，很显然对这部分人群要求也“苛刻”了些，在打压投资投机人群的同时，无形中也为他们设置了一定“阻隔”。另外，由于政策细节还未出台，所以，也有可能会出现投资者“钻”政策“漏洞”。这使他们能够“扬长避短”，通过部分受政策影响较少的非交易融资贷款，转换投资渠道与手段，最终达成他们投资的“目的”。

　　尽管央行副行长苏宁近日称央行完全可以通过征信系统查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套含　以上住房”，但很多网民还是认为，“第二套房”从实际操作中很难认定，杀鸡敬猴可能造成误伤，真正该“杀”的没“杀”，不该杀的反而被“杀”。

　　“有钱人用现金买房，买多少套你能限制得了吗？”有网民这样质疑道。(周雪松)

（责任编辑：孙红丽）