限价房的是与非

    中国房地产报：近日，建设部部长汪光焘表示，2008年在房价较高、涨幅较快的大中城市，要努力帮助中等收入家庭解决住房问题，并将限价房定为解决这一问题的主要形式。它能否承载中等收入人群的居住梦想？

    贾玉鹏（明天房地产开发有限公司业务总监）：国家出台两限房政策的初衷是好的，但关键问题是两限房的销售办法能否真正实施。比如以前经济适用房也有一套严格的销售标准，然而在后来的实施过程当中却走样了，或者把关不严，造成开着奔驰宝马出入经适房小区的现象出现。

    另外，政府在对收入的界定上也存在技术障碍，比如额外收入就无法衡量。

    陈顺（中体奥林匹克花园集团总裁）：不管之前出台的“90/70”政策，还是经济适用房、廉租房、两限房政策，实际上都是政府为了保障房价的持续稳定发展，保证社会的和谐进步发展所做出的努力。

    我一直认为住房需求会因目标人群的不同而有所差异，就像我们身边有的人开奥拓，有的人则开奥迪，虽然都是代步工具，但是他们所带来的消费需求却有着巨大差异，这和房子的情况类似。
中国房地产报：此前坊间有传言，两限房政策将会向公务员系统倾斜，这种做法是否合理？两限房的销售对象应如何界定才较为合理？

    贾玉鹏：两限房如果向公务员倾斜，我觉得就有点像回到原来的福利分房了。其实现在大多数的中等收入者还是在企业就业，如果向公务员系统倾斜，那么就起不到一个公平的作用了。而且现在政府公务员的工资也在不断提高。

    就目前的社会状况来讲，公务员的收入水平还是比较稳定的。所以我认为限价房虽然是政府限制价格，但是它的销售对象应是在界定收入水平之后，对所有有条件的人进行公开摇号销售。这样才是一个合理的分配方式。

    胡景晖（我爱我家控股公司副总经理）：其实我觉得“两限房”向公务员系统倾斜这是可以理解的。因为从现在公务员在整个社会的收入状况来讲，并不是特别高。他们仅凭工资去买商品房肯定买不起。

    从维护国家公务员的素质和道德操守来讲，政府也应该在住房问题上给他们提供一条出路，最起码也应让他们达到一个中等居住水平，否则就很有可能会因为住房问题而滋生贪污腐败现象。
从这点上来讲，两限房向公务员系统倾斜应该是合理的。 

    中国房地产报：“两限房”政策的实施能否达到限制房价、稳定市场的目的？

    陈顺：两限房政策的实施，在一定程度上能够缓解中低收入家庭对住房的需求，但这个政策能否在限定房价、稳定市场方面达到目的，还要看两限房的开发量、市场号召力是否能在房地产市场中起到决定性作用。

    从目前状况看，两限房的市场供求尚存较大差距，北京市计划在“十一五”期末兴建1500万平方米“两限房”，但是实际有购买需求的人群需求量可能远不止这个数字。

    两限房解决的只是中低端收入人群的住房问题，房地产市场是一个多方面的市场，高端市场人群的需求同样会对房价的变动带来一定影响。

    所以，两限房政策的实施可以对限制房价、稳定市场起到不可忽视的作用，但完全依赖两限房政策来达到限制房价、稳定市场的目的恐怕还有很长的路要走。

    徐滇庆（经济学家）：两限房中的限户型我觉得是对的，因为对于房地产商而言，在招拍挂的土地出让形势下，高价获得土地肯定都要盖大户型的，所以一般老百姓很难买到小户型。而假如政府不对户型进行一定的限制，就有可能出现贫民窟。这对稳定社会是很不利的。

    但是，我认为政府限房价缺少理论基础。因为房价本身就是一个非常复杂、不稳定的变量，它取决于楼盘的地点、环境、结构、质量等因素。当然，政府在这方面的初衷是好的，想把开发商的一部分利润转移给购房者，但实际上很难做到，尽管限制了房价，但最后降下来的却是房屋的质量。所以我认为限价这一规定是画蛇添足。

    中国房地产报：在各位看来，两限房有没有更好的开发模式？

    徐滇庆： 政府应该仔细按照24号文件，好好把廉租房和经济适用房搞好；小户型房坚决执行“90/70”政策。如果多建一些小户型房屋，既解决了民生问题，又不需要进行“限价”管理。

    胡景晖：我觉得在中国住房的整体建设过程当中，不管是经济适用房、廉租房还是两限房，存在的一个最大问题就是政府和开发商的角色定位还不是特别准确。

    从国外的经验来讲，政府应该要去承担一些开发商的责任，比如说负责整个项目的组织和统筹调配资源。而开发商则应该是承建商的角色。我觉得只有这样，住房保障建设工作才能发挥最大作用。