09年楼市 留一半清醒留一半醉

杨志刚

2008年12月23日09:31  来源:《中国证券报》

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  曾有研究员在展望2007年房地产市场的时候,提出“留一半清醒留一半醉”的观点,指出在流动性过剩、股市繁荣的背景下,房地产牛市仍会持续一段时间,但在中央宏观调控、房价收入比过高等因素制约下,投资者应随时防范市场可能出现的调整。之后,地产市场果然走出“先牛后熊”的走势,只是苦了没有醒来的投资者。

  展望2009年的房地产市场,仍有许多谜题待解,投资者最好继续“留一半清醒留一半醉”,同时用谨慎和乐观两种心态看待市场。

  2009年房地产市场面对的最重要问题是,二套房贷会不会“松绑”?投资者应该清醒地看到,虽然“救市论”不绝于耳,但从国务院常务会议新出的政策和银监会的态度来看,二套房贷近期难以完全放开,即使有所松动,在细则上也会先鼓励改善型需求,是否对投资型需求进行政策支持,可能会根据经济形势相机而动。不过,拉动经济是当前头等大事,所以这并不意味着二套房贷政策不会有任何松动,对结清第一套房款并卖房后的改善型需求,房贷政策仍有灵活调整的余地。

  至于保障性住房对商品房的冲击有多大?记者认为,不能过分夸大也不能过分小觑保障房对商品房价的压力。保障性住房在地段、品质、物业管理、消费群体等方面与商品房有着不小的差距,而且各地政府的资金来源、政策执行力度还需进一步落实,保障性住房难以对商品房价造成太大的压力。但在北京、天津等少数城市,政府已经推出规模较大的保障性住房建设计划,如果这些计划完全落实,对未来几年的房价必然形成一定影响。

  如果明年利好政策不断出台,就可以放心投资地产上市公司么?长城证券预计,明年地产行业整体业绩接近零增长,而30家重点地产公司业绩增长14%—19%。也就是说,分化将成为行业发展的必然趋势,只有业绩增长预期明确、能受益于行业集中度提高的公司才值得投资。

  话说回来,在地产板块强劲表现两个多月后,估值吸引力又成为另一个问题。考量今年和明年的业绩增长情况,再比较香港中资地产股的估值,A股地产板块2008年20倍左右PE的估值并不便宜,且房价是否触底仍有待进一步确认。虽然有各种利好预期,地产板块风险仍存,投资者对此不可不查。

(责任编辑:陈可奇)
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