观察:楼市缺乏合理价格预期下的住房购买力

2008年12月23日09:54  来源:《中国证券报》

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  在低利率时代,如果开发商积极应对市场变化,制定合理的销售价格,提前消化降价预期,那么,将有效刺激刚性需求的释放,提震成交量。房地产行业也将出现恢复性增长。

  昨日,央行再度下调基准利率0.27个百分点。就在前一日,国务院办公厅发布促进房市健康发展的若干意见,进一步鼓励普通商品住房消费。其中明确指出“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”;并要求“房地产开发企业根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。”显然,政府在出台减税、降息等“减轻购房者负担”措施的同时,开始鼓励地产商通过“降价”来刺激成交量的回升。

  面对高库存难以消化和保障房投资提速的双重压力,商品房整体价格已步入下行通道;全国70个大中城市房屋销售价格指数从今年8月份开始环比下降,到11月份,环比下降0.5%,其中新建住宅价格环比下降0.6%。从同比数据看,房屋销售价格涨幅下行曲线清晰可见。1-11月,同比涨幅从11.3%下降至0.2%。广州、深圳、重庆、成都等城市的价格回落仍在持续,深圳继续大幅回落,同比降幅已经达到14.8%,广州则同比下跌4.7%。

  在房价降幅较大地区,成交量回升明显。以深圳为例,11月商品住宅交易量比10月增加2550套,平均每周成交1510套,每日成交216套,达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。

  近期,在北京,东三环和东四环之间、西四环和西五环之间,相继有新盘项目入市。这些楼盘普遍采取大幅低开的销售策略,效果良好,一期销售率普遍接近或超过80%。

  这表明,在人口红利尚未转化成人口负债的背景下,我国房地产市场并不缺乏住房需求,而是缺乏以合理房价收入比为基础的购买力,尤其是缺乏合理价格预期下的住房购买力。

  作为国民经济增长的引擎,房地产是扩大内需的主要方面之一,同时也是拉动投资的重要因素。住房消费如果持续“冰封”,显然无益于保增长的实现。

  就目前而言,楼市成交量的回暖,主要还是政策刺激的结果。据中金公司测算,数次降息及契税、营业税减免后,主要一线城市的房价比消费者可承受水平仍然高估,幅度虽比今年5月份有所下降,但离刺激有效购买需求仍有一定距离。

  由此,21世纪不动产最新报告指出,从趋势上看,2009年我国楼市仍将是调整中的一年,不过随着宽松货币政策的实施,困扰开发企业一年多的资金问题将有好转。同时,在政府保障房投资的带动下,房地产投资也将回暖。而多数明智的开发商将主动适应市场变化,合理定价,尽快消化高库存和回笼资金,以便在经济周期的底部整合土地等各种要素资源。

  另外,在二手房领域,流通环节税负的减免也将有效刺激供需交易的活跃。21世纪不动产分析师孟奇预计,未来1到2个月二手房市场会有反弹。受益的二手房大概占目前市场总流通量20%左右,主要是五年内的普通住宅,这体现了政府着力点选择了民生住房,也符合市场需求。(记者 林喆)

(责任编辑:孙红丽)
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