评论:商品房不是价格计划房 房市回暖唯有降价

2008年12月23日13:23  

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  2008年中国房市不但应验了万科掌门人王石去年的“拐点论”,而且还因降价幅度的大小产生了巨大的争议:最典型的是南京市江宁区房产局局长周久耕“低于成本价卖房将被查”的言论。

  国办:以合理的价格促销

  作为一地区房产局局长,周久耕的观点引起全国网民的热议,当然在房地产开发商中也是一片哗然。

  由于兹事体大,江宁区政府近日不得不站出来公开表示,将“严格执行中央和省市的有关政策,促进房地产业的稳定健康发展。日前,没有一家房产企业因降价销售而受处罚。”

  江宁区政府的表态很值得“玩味”:一方面表示与上级精神保持一致,另一方面却没有指出房地产企业是否有“权力”以低于成本的价格销售房屋。对于开发商“低于成本价卖房”是否将被查、被处罚的问题则避而不谈。

  其实,地方政府参与商品房的“定价”不但与市场机制相违背,也与中央政府的精神不一致。12月21日,国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就提出,要“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。”

  显然,中央政府调控房市,也主要集中在宏观层面,如首付比例、贷款利率等等,它并没有对房价进行具体的指导,也是允许开发商“以合理的价格促进商品住房销售”。

  即使在上述意见中,对于地方政府在房市中的作用也主要集中在政策性房屋领域,如经济适用房,廉租房等。

  在市场经济体制下,商品价格是由市场的供给和需求来决定的,该理念已经深入人心。如果人为规定商品房的“涨跌幅空间”不但很难实行,而且也不得“人心”:房市好的时候,普通投资者高价都可能买不到房子,开发商也不能获得较好的回报;房市不好的时候,大家又不愿买房子,开发商的日子又很不好过。如果强行施行,那所谓的商品房就不是“商品房”,而是“价格计划房”。

  积极自救唯有“降价”

  虽然上述国办的房地产“新政”对楼市起了重大的激励作用,但是众多市场人士还是认为,今年楼市成交量大幅下滑,而且存货严重,从现在到明年上半年,楼市销售压力依然非常巨大,加上大家对未来收入的悲观预期,房价反弹可能性几乎不存在,开发商还是应当保持对销售前景的谨慎态度。

  因而如何自救,是摆在各个开发商面前很现实的问题。在购房者信心不足的情况下,只有“降价”这一条路可走,不管是直接降价还是送物业费、送家电的变相降价,因为作为经济理性的主体——房地产开发商自己最清楚“怎么做对自己最好”。

  现在年关相近,房地产开发商都面临着“项目工程款结算、农民工工资发放”需要钱的问题,如果现金流不畅,这些问题的后果可能极其严重:轻则影响声誉,重则资金链断裂,开发商瘁死,形成烂尾楼。

  地方政府可能过于担心烂尾楼的形成,以为只要房价不降(或者不大幅下降,或者降于成本价以下),大量的烂尾楼则不可能出现。

  持有如此想法的人,很明显是在挑战市场机制、违背市场规律,是在“忽悠”消费者。

  降价销售才能避免大量烂尾楼

  可以说,国办上述最新的意见也是一种“间接降价”的思路策略:“超过2年(含2年)转让免征营业税、二套房贷政策放宽、取消城市房地产税,鼓励银行支持房地产贷款”等,这些“意见”间接地降低了消费者购房的负担,也减轻了开发商的“负担”。

  有些开发商自身仍有大量的外债,如果资金长期不能回笼,则自身资金成本的压力也会很大的,处理不当会引起大量的诉讼或者纠纷。因而在当前低迷的房市面前,开发商宜秉持“现金为王”的原则,不要追求过高的利润,以相对较低的价格赢得购房者的青睐。

  开发商只有降价销售回笼资金后,才有钱完成在建工程避免烂尾楼;也只有回笼资金后,才有实力去并购没有资金实力的小开发商,完成经济正常调整下的行业整合。

  市场的走势并不以你我的意志而转移,更不会以地方政府的意志而转移,人为的延长或阻碍市场的调整势必会导致更严重的后果:开发商还敢进入这个市场吗?(白宝玉)

(责任编辑:孙红丽)
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