沈晓杰:房价要合理需降三分之一

沈晓杰

2008年12月24日09:03  

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  这几天,有关“国务院鼓励开发商以合理的价格促进商品住房销售”的新闻成了热点话题。

  如果笔者没有记错的话,这是近几年来,在有关房价的文件中,第一次对开发商提出的 “合理价格”要求。而现在的问题,就是怎样的房价水平才是合理的?

  要科学的计算出 “合理的房价”,至少应该考虑4个方面的因素:第一,商品住房建设的真实成本;第二,房地产商合理的利润水平;第三,房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例;第四,中国城市土地的“全民所有”,有没有体现到房价之中。

  关于商品住房的真实成本,“地产大鳄”任志强曾称“露不得”。为什么“露不得”?其实,很多人都知道,在商品房建设的所有支出中,最大的两块一是土地出让金;二是造房的建安费。根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息,到2007年一季度,全国主要城市用在 “居住用途”上的地价平均值为每平方米1702元,如果加权到全国城镇(土地出让金至少降低1/3),再算上1.5倍的容积率,分摊到每平方米住房中的楼面地价也只有756.8元。至于造房的建安费,前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺每平方米不到680元。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右 (根据国家统计局资料,2004年中国城市中单位和个人自建住房竣工房屋价值每平方米468.32元);如果把其他方面的配套费和税费再加上,分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着,从全国城镇的平均住宅建造成本来说,现在开发商建房每平方米成本大概只有2156.8元。

  知道了建房成本,下面的问题就是,房地产商搞商品住房的开发,利润率应该在什么水平上?按照国际上的行规,商品住房建造的利润率一般都在3~5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊,所以,我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。

  第三,房价应该多少才是合理?国际上早有量性的定论,这就是要看这个地方或城市的房价收入比(房屋总价与家庭年收入之比,即房价为收入的倍数)是多少?而世界银行和联合国人居中心早就给出合理的房价收入比为3~6倍。这里应该指出的是,欧美等发达国家公民用3~6年家庭收入所买到的住房,首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多;其次,他们大多数住的是独立屋(单体别墅),买的房是装修好的,走进去就可住,不像我们拼了半天拿到的也只是毛坯房。

  按照国际惯例,当一个地方房价收入比超过5时,被认为该城市房屋购买力极低;超过6时,被公认为属于房地产泡沫区;当房价收入比超过7以后,就会被认为是“国际房价最难承受地区”。据此,我国的城镇居民房价收入比最多也不能超过6。

  综上所述,我国城镇居民买房的合理价格,应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90平方米合理价格的住宅,全国的均价应该为248148元,每平方米为2757.2元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。

  而这样的价格,比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平,低了1/3左右。这表明,全国城镇的房价要回归到合理水平,至少要比现在的房价下降1/3以上。否则,让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。

  需要特别指出的是,由于各地情况的不同,大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大。但核心就是一个——每个城市和地区的房价收入比,不能超过6倍。只有有了这样具体的定量指标,我国城镇居民的房价回归到合理,才不会成为一句空话。 每日经济新闻

(责任编辑:陈可奇)
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