二套房贷再收紧 房地产企业受损几何?

2009年07月22日10:15  

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  主持人:本报记者 李和裕

  嘉宾:陈晟 中国指数研究院总经理

  面对今年上半年全国楼市发生的一系列转变,银监会终于“按捺不住”、颁发了进一步加强按揭贷款风险管理的通知,要求严格执行二套房房贷政策不动摇。7月以来,杭州、南京、广州、深圳、上海、成都等地相继传出二套房贷收紧的消息。对购房者来说,二套房贷从原来的首付两成、享受7折优惠利率,调高到首付四成、利率为基准利率的1.1倍,将直接影响他们的购房成本。而对房地产市场及行业来说,二套房贷收紧究竟只是银行防范风险的一个孤立事件,还是国家对楼市政策的方向性改变?

  调整主因不关房贷

  主持人:二套房贷再度收紧会对正在上升通道的楼市产生何种影响?有人说房价会大跌,您怎么看?

  嘉宾:二套房贷政策收紧的消息这几天成为人们关注的焦点,很多消息称,为了防止更多的资金流入房地产市场,二套房贷从下半年起收紧,从而控制房价的上涨。但是我认为我们应该首先想清楚二套房贷产生优惠及发生调整的基点。当时二套房贷设定优惠条件,是为了保障及鼓励刚性需求和改善型需求的入市,但如今楼市内的需求结构开始发生变化,刚性需求和改善型需求已经得到一轮释放,投资性需求迅速入场。如最先传出二套房贷收紧的杭州,5月卖出了1万多套房,而此前这个城市的月均成交量不过2500套,4倍的增长中不可能都是刚性需求和改善性需求,既然楼市结构发生改变、消费人群产生变化,政策相应作出调整也是可以理解的。但是,从对楼市的整体影响看,我觉得二套房贷收紧警示、提醒的作用更为明显,至于是否会导致楼市再次调整,我判断一些楼市的高成交量不可持续,但主要因为这些城市上半年楼市趋热是由于存量少、供应跟不上及通胀预期下的投资需求推动,冲高之后会有回落,而金融政策的调整不是影响供应的主因。

  对开发商影响不大

  主持人:上半年的销售高潮让很多房地产商缓过了一口气,您认为这次二套房贷再度收紧对房地产商们会有怎么样的影响?

  嘉宾:上半年的交易回暖的确助不少开发商熬过资金危机,房贷政策的变化对他们下半年的运营估计不会产生明显影响。毕竟二套房贷政策主要影响的是购房者的心理,即便在下一阶段抑制了部分入市需求,也有助于楼市交易回归合理状态。对开发商们来说,我认为他们应该更关注房地产市场与实体经济间的联系。坦白说,我对楼市的中期发展有些悲观,短期内如今年下半年,可能还是有好日子过,但如果实体经济继续恶化,中期可能还会经历调整,但长期来看房地产业又是向好的,因为市场总是周期性发展,楼市必将迎来下一轮高峰。

  政策方向或转中性

  主持人:目前有政府部门似乎有不同的意见出来,如银监会要求二套房贷从严,而住建部表示继续扶持房地产业投资、稳定房价,还有统计局说下半年仍将继续宽松的货币政策,将这几方面的态度放在一起看,他们互相之间是否存在矛盾?政府对房地产业究竟是怎样一个态度?

  嘉宾:从各方面的表态来看,可能是会有一种不一致的感觉,但我认为应该整体去理解,其实这种局面恰恰反映出对经济发展的一种不确定。而在这种经济不确定性下,房地产业依然会得到支持,只是可能由于楼市的一些变化而进行一些政策调整。目前房地产业关注的政策无非三种,货币政策、产业政策和税收政策,其中对宏观经济会产生影响的货币政策调整可能性不大,但产业政策和税收政策还是可以“动一动”的,政府对楼市的基调是稳定,如果出现过热迹象,就会产生对政策方向的一种反向积累,因此有些政策措施可能从鼓励转向中性。来源:上海证券报

(责任编辑:孙红丽)

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