专家称政府不合理收费对房价奇高有推动力

2009年07月29日08:18  

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国土资源部公布房地产用地地价调查结果,全国620个楼盘,地价平均占房价两成三,开发商公开成本清单,收费项目达30项,涉及部门20多个,重复征收,变相征收,各级行政部门税费占到20%。

  你来我往,政商对质,地价、房价究竟谁冤枉了谁?面对越变越晕的房价成本,究竟谁才是房价疯涨的祸首?《新闻1+1》为您解析。


  主持人(董倩):

  欢迎收看《新闻1+1》。

  饱受指责的高起的房价到底是什么原因造成的?最近,国土资源部公布了一个统计数据,根据这样一个统计数据,我们可以看到,地价并不是高起房价的重要的推手。结论一出,马上就引起了房地产开发商的反弹,甚至引起了争论。在这场争论中,到底孰是孰非,今天我们演播室特别请到了中央党校的赵杰博士,稍候赵博士会给我们讲明他怎么看待这个问题。

  首先我们还是看一下新出台的这一组数字。

  (播放短片)

  解说:

  “掀起你的盖头来”,这是国土资源部官方网站上一篇报道的标题,报道的内容是长期以来备受社会关注的房价中地价所占的比例问题。7月24日,国土部公布了全国620个房地产调查项目的详细数据清单,其中地价占房价比例在15%以下的有130例。地价占房价比例15%到30%的有356例,累计起来比例在30%以下的约占总数的78%,地价占30%到40%的为94例,地价占40%以上的为40例,约占6.45%。综合全部来看,620个案例显示,地价占房价比例平均为23.2%。

  据了解,国土资源部此次调查于5月底展开,调查对象主要是2006年以来,取得土地且已进入销售状态的商品房开发项目。其中调查的房价为商品房开房时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价。

  其实类似的数据并非国土部第一次公布,就在今年六月下旬的国新办新闻发布会上,为应答保护耕地是否推高房价的提问,国土部副部长鹿心社曾将此项调查的结论,也就是地价占房价比例平均为23.2%的数据公之于众。鹿心社当时称,地价占房价比,美国是28%,英国是25%至38%,韩国是50%至65%,日本是60%至75%。国土的水平远低于邻国。鹿心社由此认为,从我国的地价水平看,说“保18亿亩耕地红线推涨了房价”没有根据也没有道理。

  但是单纯一个结论不足以平息长久以来人们对于地价和房价比例问题的质疑。有媒体分析,之所以公布620个楼盘全部地价数据,也是为了回应澄清各界对于地价拉高房价的争论。那么这份涉及全国105个城市的调查中,具体到各个城市还呈现出哪些数据和特点呢?

  以北京为例,作为房地产市场的重镇,在此次受调查的21个房地产项目中,地价最高,占房价的比例为51.36%,最低为14.33%,平均地价与房价的比例约为25%。我们看到,21个项目里,不乏机遇7090、远洋沁山水、首城国际中心等热门楼盘,只有四个分布于城八区之外,同时,上海也有六个项目进入了此次调查,地价房价比最低15.19%,最高为31.95%。

  事实上,在这次国土部的调查统计之前,今年年初“两会”期间,工商联也曾有一份类似报告,报告中曾直指地价是造成房价高涨的主要原因,该报告对北京、上海、广州、深圳等9个城市,62个企业的81个项目,从成本角度进行了分析。报告提出,土地成本占总成本比例的41.2%,占直接成本的比例高达58.2%。

  如今,工商联的报告和国土部的调查数据之间似乎存在着不小的差异,作为普通的公众应该如何看待这种数据打架的情况,这次国土部的统计数据中,还有哪些值得分析的空间?地价比例,这个神秘而简单的数据到底说明了怎样的问题?

  主持人:

  赵先生,我们先来看这个数据“打架”的问题。国土资源部出台的调查结果显示,地价只占到总体房价大概两成多一点,但是工商联提出的这个数字却是占到四五成,他们都挺权威的,我们到底应该相信谁?

  赵杰(特邀观察员):

  我想这两个表面冲突的数据,它回答的是老百姓关心的一个问题,就是现在的房价这么高,究竟是谁造成的?如果按照传统的经济学分析,应该是从供给和需求的角度来分析,但是现在一个是国土部作为官方公布的数据,再一个工商联作为一个社会组织公布的数据来看,他们想回答这个问题。但是他们回答这个问题是两个不同的词语,一个是“地价”,一个是“土地成本”。地价是一个交易价格,主要是指土地出让以后楼面的价格,而土地成本则是指包含地价收入以后,维护成本,还有包括政府的税、费这些情况。所以这两个东西是有关系的两组数据,它都对房子的价格构成有关系,但是土地价格和土地成本是不能划等号的。

  主持人:

  所谓土地价格就是买这块地的时候,这块地是多少钱,但是土地成本是买了地以后,地本身维护它,包括在等待建设过程中很多生出来的成本。

  赵杰:

  而且从经济学上讲,土地成本更多地强调投资上的意义。一万五一个平方和两万一个平方,在价格上是差五千,但是成本上不能简单地说,两万的就贵,一万五的就便宜。

  主持人:

  换句话说,我们能理解这两组数据并不冲突吗?

  赵杰:

  这两组数据我觉得并不是冲突的,如果有冲突都是来自于政府系统,只不过一个是政府主动公布的,一个是房地产商会公布的,房地产商会似乎帮助政府公布了土地成本相关的比例。如果不是工商联公布的,是我们政府其他的收这些费用的,一项一项罗列,然后把它汇总,我相信我们在数据上的冲突感就会降低,这是我看到这则新闻直接的由头。不能说这两组数据谁更相信,而只能说第一组数据还需要其他的数据做支撑,因为面粉的价格和面包的价格,它俩的比例是怎么样的,我们还需要在加工的过程中的那些价格的因素算上,我们才知道。
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(责任编辑:孙红丽)

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