畸高房价不利居民财产性收入

2009年08月03日08:12  来源:《中国证券报》

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  通常意义上,居民提高自己的收入,除了工作和经营收入以外,还可以取得财产性收入。来自于房屋的租金收入,就是居民财产性收入的重要来源之一。但是目前中国的房屋价格畸高,出租房屋获取租金已不能作为居民财产性收入的重要来源。

  目前,深圳、北京、上海等地的房屋价格疯狂上涨。2009年6月,中房北京住宅指数环比上涨1.22%;中房上海住宅指数6月环比涨幅3.18%,已基本达到历史最高水平;深圳二手房价格指数环比涨幅达3.03%。按照6月份的环比,换算成年率,相当于北京、上海、深圳的房屋价格每年上涨为15.66%、45.59%、43.08%。根据目前的市场情绪,房屋价格还在加速上涨之中,如果趋势不变,一年后北京、上海、深圳的房屋价格上涨幅度还将超过上述年率。其他地区的情况与上述三地也差不多。

  结合笔者最近寻求买房的实际经历来看,中房指数比较缓和,实际的二手房和一手房市场涨价幅度较之更大。房价的疯涨,引发了众多批评,多数人是以“泡沫论”来看待此轮涨价的。从购房目的来看,目前的购房者,除了一些是自住外,大部分是抱着投资的目的,其中还有些是为了防止通货膨胀威胁而购买房子保值。笔者认为,即便不谈及未来泡沫破裂带来的损失,这些投资者企图用房产取得财产性收入也不能得到较好的收益。

  根据国际上的一般情况,月租金与房屋价格的比例即租售比大致在1:260至1:100之间。也就是说如果把房子拿去出租,100个月至260个月,也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是,现在中国的房价与租金之间的比例大致在400以上,超过500倍的也有。一个租售比在1:500至1:400的房子,相当于资金的回报率仅有2.4%~3.0%。如果是贷款买房,即使是5成首付,由于高达5%以上的贷款利率存在,加上还息负担,资金的回报率甚至可能是负数。2009年上半年,北京房屋的平均租金还在下跌,与房屋价格的上涨之势背离得越来越远。在这种情况下,房屋投资不但不能带来理想的财产性收入,反而会侵蚀收入。

  畸高房价对市场发展不利,会导致房屋销售困难,无法实现房屋价格的增值。最近,杭州和部分城市传出由于房价过高,引起房屋销售量下跌的情况出现,说明目前的房价已经高到市场承受力上限的临界区域。如果未来房屋市场继续疯狂上涨,可能会基本失去市场,届时房价的暴跌过程就将开启。一旦这种局面出现,购房者将承受财产性收入损耗和房屋价格暴跌的双重损失。

  房价的疯狂上涨,将侵害居民的财产性收入,导致房屋市场发展的基础松动,对房地产市场发展极为不利。因此,如何规避房地产市场风险,是每一个购房者和意欲购房者应该思考的问题。(作者陈东海 单位:东航国际金融公司)

(责任编辑:孙红丽)

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