业委会染怪疾

　　小区业委会任期未满，前不久突然提前换届，新业委会宣告诞生。然而，业主们发现，新老业委会竟然同时持有备案证及图章。晨报上周推出“业委会内幕调查系列报道”后，引发高度关注，上百名读者致电晨报社区专线，反映所在小区业委会暗藏的积弊。有读者反映，个别小区甚至存在两个业委会并存的怪现象，还有不少小区的业委会则是“过期”多年仍然不肯“退位”，导致小区许多问题迟迟难获解决。

　　《物权法》赋予的“阳光诉讼”权，让各种深藏的业委会内幕浮出水面。开发商、物业及业主的利益在社区内博弈，让部分小区业委会从诞生起就先天不足，由此衍生出重重问题：“不作为”导致业委会形同虚设，业主大会长期“冬眠”；“滥用权”谋取个人私利，甚至违规使用维修基金；而“有心无力”的业委会，最终在自治之路上败下阵来。社区问题研究专家表示，“问题”业委会遭遇自治瓶颈，只有建立健全的机制才能为其长期运行保驾护航。

　　晨报今天将详解“问题”业委会的几大怪状，回答读者反映最为集中的问题。同时，专业人士将向业主支招，指导如何维护自己的权益。

　　■怪状业委会“火速”成立

　　现状：陆先生居住的小区业主大会筹备已近3年，但直到近期才选出业委会。期间，小区内多次发生张贴“小字报”、发送匿名信等事件，部分内容直指候选的业委会成员，一时间弄得普通业主难辨是非。而部分小区业主则在完全不知情的情况下，业主大会火速召开，业委会成员也被选出。如此“高效”的缘由竟是要去申报优秀小区。

　　政策：根据《上海市住宅物业管理规定》，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会。

　　支招：中华全国律师协会民委会委员宋安成律师表示，业委会的成立难具有普遍性，但原因很复杂，解决的关键是让小区的业主真正关心小区事务，保证成立后的业委会正常运转。业主如果认为业委会成立中有问题，可以向房地部门要求查询业委会成立过程的资料，核实选票的真实性，如认为备案证有问题，可以提出行政复议或诉讼，要求撤销。

　　维修基金使用无法监督

　　现状：业主刘先生发现业委会和物业的许多举措保持“高度一致”，业委会不监督维修基金的使用，任凭物业公司漫天开价，而在查账中他却发现，小区道路入住不到一年竟然就翻修，还在保修期内却已动用维修基金的本金。与刘先生一样，沪上多个小区业主都曾发现，维修基金在不知情的情况下已被批准开始使用，而业主查账则十分艰难。

　　政策：根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》，业委会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金账目，并将包括维修基金缴纳、使用和结存的金额；发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊等情况每半年向全体业主公布一次。

　　支招：若业主对公布的维修基金账目情况有异议，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。同时，业主可向区、县房地产管理部门投诉，相关部门在受理后应进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。若业主对投诉答复有异议，可以向市房地局申请复核。

　　业主大会会议召开随意

　　现状：闵行一小区首届业委会已成立两年多了，但至今尚未召开过业主大会，事关全体业主今后整体利益的《管理规约》和《议事规则》两个草案从未在业主大会上进行详细的诠释和沟通。随后，小区700多名业主签名要求召开业主大会并重选业委会，却至今仍无结果。在晨报接到的大量业主来电中，小区不按时或者从未召开业主大会会议的例子屡见不鲜。

　　政策：根据《物业管理条例》规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　支招：业主一旦发现业委会不依照有关规定履行召开业主大会会议的职责，可以向业主委员会提出召开业主大会的要求。也可向房地产管理部门反映，经房地产管理部门责令业主委员会限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员，组织业主召开业主大会会议。对于拒绝履行有关职责的业主委员会，20%以上业主可以要求召开业主大会罢免和改选业委会。

　　换届时业委会瞬间瘫痪

　　现状：新老物业交接时，小区矛盾集中暴发，难以承受压力的业委会9人组中，7人同时辞职，致使业委会瞬间瘫痪。随后，小区开始增补业委会委员，按照事先敲定的规则，增补过程中实行差额选举，然而，结果却显示“特殊”候选人全军覆没，既定的规则被当场“翻盘”，新任业委会在即将成立的最后时刻功亏一篑。而3年多过去了，该小区业委会始终处于断层阶段。而还有不少小区的业委会则是“过期”多年仍然不肯“退位”。

　　政策：《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》规定，改选业委会应在其任期届满的2个月前书面报告区房地部门，区（县）房地产管理部门和街道办事处应当参照业主大会筹备组产生方法组织业主推荐产生换届改选小组。

　　支招：小区业主可以组织起来，召开临时业主大会，在房地产主管部门的指导下，选举出新的业委会成员，而对于房地局不作为的，可提起行政诉讼或复议。同时，业主也能依据《物权法》，对不作为的业委会进行诉讼，保证其正常运行。

　　■剖析

　　不规范还是因为利益作祟

　　业主委员会是业主大会的执行机构，保管维修基金、聘请物业公司、收取停车费、广告费等公共收益等，委员们则掌握业委会的“财权”。

　　“不规范操作的业委会利益来源较多。”曾经是业委会主任的孙先生透露，首先是维修基金转银行，这部分巨款可能被改变存款形式，全部被转入活期，业委会就可能从中获利。部分小区的《业主公约》中对维修基金的启用有标注，1—2万元以下可以不经过业主大会表决，“这样就可以把一个大的项目拆成若干小项目。”有物业人士透露，部分业委会委员刚一上任，就向物业提要求：免费停车、固定回扣等，得到小恩小惠后，对物业的各种要求就会“开绿灯”。

　　“要解决业主委员会的合法性问题只能依靠业主大会。”社区问题咨询专家刘生敏建议，业主大会应建立业主委员会、业主监事会、业主代表大会、业主小组以及其他专业委员会多层次的组织架构，促进业主大会、业主委员会的规范运作。

　　■维权

　　发现猫腻，尽早起诉

　　刘生敏在分析时指出，业委会需要维护的是属于全体业主共有的部分财产，而这也是开发商、物业公司最看重的部分。“开发商并不希望小区内成立业委会。”据业内人士透露，一般房屋质量都有保修期，尤其是外墙和路面等共有部位，开发商为了尽可能节约支出，都会在此期间“捣浆糊”，一旦拖过保修年限，所有维修费用都将转嫁给业主。作为单个业主无法在公共设备设施问题上有所作为，业委会成立就可以维护业主的共有财产。

　　前期物业和开发商关系特殊，多了业委会的监督，物业的盈利空间将被大大压缩，尤其是停车费，拖的年数越长猫腻越多。而新小区设备还在初运行阶段，即便缺乏养护也很难在表面上看出问题。“等到业主真正意识到问题的严重性，想要维权时又往往过了有效诉讼期。”为此专家建议，业主应抓紧在“有效诉讼期”内维权。