中大恒基深陷“差价门”暴露二手房交易监管软肋

    2008年5月，中大恒基深陷“差价门”。

    买房人周先生认为中大恒基违反了北京市房地产中介行业协会（以下简称“北京房产中介协会”）发出的关于“不赚差价”的倡议，将其告上法庭。日前，北京市丰台区法院判决中大恒基赔偿买房人差价款等损失共计12万余元。

    因吃差价遭遇索赔对于中大恒基而言并非首次。早在2007年11月，因违反承诺吃差价，中大恒基曾被通州法院判决欺诈，并向买房人双倍返还差价5万元。此后，高层涉案、门店被诉，短短两个月内，中大恒基在北京陆续关闭近百家门店，规模迅速缩水至400余家。

    公证人不可为中介方

    “在市场不景气的情况下，关闭不盈利门店是势在必行的。”中大恒基内部人士称。

    而一位业内人士表示，不断被披露负面消息是中大恒基不景气的重要原因。在他看来，中介公司的服务业务大同小异，最重要的是客户对品牌的认可，负面消息会让公司逐渐失去市场。

    早在2006年，原建设部和中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确规定房产经纪人不得吃差价，此后几乎所有中介公司都高调打出“三方签约，不吃差价”的旗号。

    但在业界看来，吃差价也有两种：明吃和暗吃。

    对于“明吃”，北京千万家房产经纪公司经纪人史世涛举了个例子：一套房子，卖房人的心理价位是80万元，中介可能会与其商定以更高的价格卖出，假如成功以85万元售出，多出来的5万元则平分。“有一些卖房人急于把房子卖出去，对这种做法会抱着无所谓的态度，吃亏的是买房人。”

    北京市房地产中介行业协会会长陈同顺在接受记者采访时表示，明吃差价的概念不应成立，更不能成为中介用来推诿吃差价的借口。“假如买房人接受了最终的报价，何来吃差价之说？”

    链家地产副总经理金育松则表示，“吃差价”的关键环节在于卖房人将房屋交付给公证人。在公证人代表卖房人签约的情况下，买卖双方无法见面，所谓三方签约就很可能沦为过场。“公证人不能选择中介公司的经纪人。”

    作为2006年“不赚差价”倡议的发起者，链家地产市场部研发主任王志伟表示，链家地产亦有明确的措施来应对差价问题，如代理时挂牌挂实价，三方签约时由公司法务人员陪同，让“经纪人不可能有个人行为”。

    网签遏制效果明显

    金育松认为，资金监管如能到位，则将在很大程度上抑制吃差价行为。

    在资金监管模式下，买房人的资金会被划归到专用账户，虽然该账户仍由中介公司设立，但中介公司无权动用账户内资金。买房人所需支付的购房款与佣金在账户里是分开的，即便有差价中介方也无法提取。

    据北京房产中介协会调查显示，目前北京二手房市场上存在3类交易方式中，其中银行托管业务与专用账户资金监管所占总量比例相近，均为2%左右。这意味着，市场上大多二手房交易资金是通过买卖双方自行交割，并没有任何第三方监管措施。

    但在当前楼市处于卖方市场的情况下，北京的二手房资金监管措施进展缓慢。“卖房人往往要等待约一个月甚至更长的时间才能拿到买房人的资金，多数客户根本不能认同。”北京中原地产三级市场部经理宫萍说。

    金育松则认为，实行网签是对资金监管的强制执行，网签才能真正遏制吃差价行为。

    虽然北京市二手房交易量自2007年10月开始萎缩，但链家地产在北京的门店却发展到460余家。“目前我们的网签比例达到99%以上，在体制上杜绝了吃差价行为，受到客户的高度认可。”金育松说道。