小区会所险被“偷”卖 房产局为何不作为

    南京市碧水湾西园，一幢曾被开发商重誓许诺为业主服务的小区会所，不仅在业主入住长达四年之后没有开放，如今竟要将其倒卖；而据业主们调查，建筑面积达4000多平方米的会所早就被开发商纳入商品房成本，由大家埋过了单。但有关部门在处理此事时竟玩“太极”，业主们疾呼：老百姓维权咋这么难？ 

　　开发商食言 

    1月11日，记者冒着寒冷的冬雨前往调查。 

    碧水湾西园会所是幢主体三层局部四层白墙圆顶的建筑，被业主戏称为“白宫”。据了解，这个别墅与公寓混合小区占地面积和建筑面积均为7万多平方米，有500多户业主，开发商为江苏华宇房地产开发有限公司(下称“华宇公司”)。 

    “会所是开发商售楼时的一大卖点，我就是冲着这个才买的房。”业主王先生得知记者来意，有点激动。他说，因为上了年纪行动不便，也想不出小区就有个休闲娱乐的地方。至今他还清楚地记得，售楼部一周姓负责人当众宣称，这幢用600万元买下的会所已经打入了商品房成本，属于全体业主所有。 

    另一位业主指着高大的会所向记者介绍：“大厅东侧就是开发商当年的售楼部。”记者看到了保存尚好的沙盘上明确标示了小区中会所的位置与形状。 

    业主们的说法也从开发商印发的销售传单得到印证。记者在一份彩页上看到，开发商对该小区总结的“十大利好”中就有“会所利好”，并称“拥有4600多平方米的超大豪华会所，生活服务，强身健体，文化休闲一应俱全”；另一份传单上的用语则更具诱惑力，“进入大门跃入眼帘的首先是4600多平方米的超大社区服务中心，在这里充满了休闲情调，可以完全释放对休闲生活的渴望”。 

    就在业主们对开发商未能兑现的承诺而忿忿不平的时候，2007年8月13日，南京巨之鑫商业管理有限公司有关人员突然赶去告知业委会，称华宇公司拟将会所整体出售给他们，双方协议已签，他们已付了500万元的订金。如果说开发商没有兑现承诺是一种欺骗的话，如今又要将不属于自己的东西卖掉，无异于抢劫！小区的业主们愤怒了。 

　　会所早被业主集体埋单 

    就在知悉华宇公司出售会所的第三天，业委会即向南京市江宁区政府及房管、规划、物价等部门紧急发出对会所产权进行鉴定的申请。 

    据业委会负责人介绍，去年8月29日，他们到江宁区物价局查询，该局价格科俞科长称，该楼盘有数百万元的物业公共用房摊入了商品房成本，连他自己也觉得反常；但物价部门没有出示开发商申报房价时的原始资料。据知情人透露，所谓的“数百万元”实为800万元，而按开盘时的房价折算，就刚好与会所的面积相当。 

    半个多月后的9月17日，江宁区物价局的调查结果出来了：“经查证相关资料发现，江苏华宇房地产开发有限公司开发建设的碧水湾西园已将壹幢4层会所按物业公共用房纳入商品房成本。”书面函件上加盖有江宁区物价局公章。 

    消息传来，业主们大为振奋。江宁区物价局王副局长在接受记者电话采访时表示，会所既已纳入商品房成本就应为业主共有，开发商没有处置权；对于产权方面的争议，应由房管部门根据相关政策来处理。《物权法》第七十三条也明文规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 

 
　　业主维权难在何处 

    事实清楚，且有法可依；然而，业主的正当维权之路却遭遇了重重障碍。据业主反映，问题首先卡在该建筑究竟是“会所”还是“办公楼”上。 

    记者了解到，江宁区房产管理局发给物价部门的公函中所称目标建筑物为“碧水湾西园办公楼”，而江宁区物价局在回函中则改称为“会所”。“区房管局一位副局长起初表示，华宇公司的产权证上登记的是办公楼，只要物价局把行文中的‘会所’改为‘办公楼’，他们就可以吊销华宇公司的产权证；然而，现在他的口气变了，称即使把文字改过来，也不能予以吊销，说要看看这幢楼是部分摊入还是全部摊入了商品房成本。” 

    “我们小区就这么一幢四层楼，有关部门的工作作风只要务实一点，就很容易对物价局所称的‘会所’与房管局所称的‘办公楼’是否一回事做出判断。为什么要把简单的问题复杂化呢？况且区房管局分管此事的副局长，也答应要到现场来核实，可是几个月过去了，也没见他来。”业主委员会一位负责人称，去年9月4日，江宁区房产管理局产权科科长王强承诺，由房管局牵头调查处理此事。 

    然而，由于房管与物价两个部门在建筑物名分问题上的争持不下，导致碧水湾西园业主对会所产权的鉴定申请至今没有回音。“有时候我们问得急了，房管部门就让我们走法律途径。”业委会有关负责人称，虽然有不少律师都向其保证这官司一打就赢，可“我们打不起呀！”据了解，将诉讼标的以保守的2000万元计算，诉讼费就要高达四五十万元。这么高的诉讼费，如何向业主们一家一家地收取？ 

    1月11日，记者采访江宁区房产管理局时，该局产权科科长王强坚称华宇公司报来的材料准确无误，产权证发放也没有任何问题。然而，王科长向记者调阅电子档案时，记者发现，该楼所具国有土地使用权证文号为江宁国用(2003)字第00269号，建设工程规划许可证批准日期为2002年2月4日，南京市房屋安全鉴定处出具的房屋安全鉴定报告显示建筑年代则为2001年。如此颠倒的程序，难道也“准确无误”？ 

    《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”1月14日，南京市房产局政策法规处工作人员也向记者表示，如果房管部门发放产权证有问题，业主可以向法院起诉。 

    虽然会所的问题还没有解决，但记者以为碧水湾西园的业主还是幸运的，因为他们毕竟掌握了会所产权是自己的证据。而这样的事例，是仅此一例，还是冰山一角，值得引起有关部门高度重视。 （刘益广）