“房改十年”话地产--房产--人民网

从上世纪80年代起，随着福利分房旧体制被打破，房改一经启动即呈加速状态，房地产业空前繁荣。经过20年的房改，住房商品化、社会化问题得到了较好的解决。然而，在人民居住条件大为改善的同时，房价上涨过快，成为无数低收入家庭“心头事”。在此背景下，对此次房改新举措人们或许有诸多解释，但如果分析房改走过的道路，可感受到这新政背后的民生背景和政府角色的转换。

国务院住宅工作会议召开

全国城市住房工作会议24日至25日在京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。

国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。２０多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，现提出以下意见......

曾培炎：加快廉租住房制度建设稳定住房价格

曾培炎指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。

“‘24号文’与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。”北京市华远集团总裁任志强对房改新政评论说。
　

　“‘24号文’的出台意味着，房地产业即将迎来新一轮调控转向：在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。
　

“过去一段时间，我们过多强调了市场的作用，而使得保障制度相对滞后。住房工作会议强调低收入家庭的住房保障，对房地产市场的发展具有里程碑式的意义。”中国社会科学院财贸所倪鹏飞博士说。
　

　这表明政府的调控思路已经十分明确了：市场经济不能解决所有人的住房问题，政府应该承担起住房保障的责任。”南通市委办公室李昌森对记者说。
　

　从短期来看，24号文很可能无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，也无法因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。
　

“从全国住房工作会议传达出的主调看，一方面是落实了98年房改的基本原则，另一方面对当前房地产存在的问题提出了解决办法。”任玉岭对记者说。

国务院发展研究中心市场所研究员寥英敏认为，住房保障工作属于政府职责，相对于“国八条”和“国六条”用市场手段调控房地产市场，这种直接的行政手段将取得更好的效果，免去了市场的稀释作用。
　

社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞更是认为，“政府总算找到了自己该做的事了”。
　

公布日期	文件名称	核心内容	备注
1998-10-07	国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见 (34号文)	加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化积极稳妥推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化	住房制度改革全面展开，住房实物分配被取消，实行住房分配货币化，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。
1999-08-20	国务院转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知	加强基础技术和关键技术研究，建立住宅技术保障体系健全管理制度，建立完善的质量控制体系	加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点。
2003-08-12	国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号文)	房地产业已经成为国民经济的支柱产业坚持住房市场化的基本方向发展住房信贷，强化管理服务	经济适用房由‘住房供应主体’被改为‘具有保障性质的政策性商品住房’，‘住房供应主体’被大部分的商品房所替代。” “逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”
2005-03-02	《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)	高度重视稳定住房价格切实负起稳定住房价格的责任大力调整住房供应结构、严格控制被动性住房需求正确引导居民合理消费需求全面监测房地产市场运行积极贯彻调控住房供求的各项政策措施认真组织对稳定住房价格工作的督促检查	4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新八条”）。而在3月26日，国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，被媒体称为八条“铁规”，简称“国八条”。
2006-05-24	国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 (37号文)（“国六条”）	切实调整住房供应结构　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用合理控制城市房屋拆迁规模和进度进一步整顿和规范房地产市场秩序有步骤地解决低收入家庭的住房困难完善房地产统计和信息披露制度	“有步骤地解决低收入家庭的住房困难” “切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”。
2007-03-05	温家宝：必须促进房地产业持续健康发展	在2007年3月5日上午的十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。	温家宝总理的讲话指明了今年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。
2007-08-07	国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）	进一步建立健全城市廉租住房制度　　改进和规范经济适用住房制度逐步改善其他住房困难群体的居住条件完善配套政策和工作机制	这一《意见》被业界称为24号文，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

人民日报：二十年房改在“风雨”中稳步推行

逾２０年的房改，在“风雨”中稳步推行。千家万户的城镇居民，正是这场轰轰烈烈改革的参与者、受益者，他们的喜怒哀乐折射着房改过程的方方面面。

　　“福利分房”的终结，给“要房”画上了句号，更给“买房”注上了加减号。在住房市场化的进程中，城镇住宅建设飞速发展，人们对于住房的需求得到了极大的释放，百姓的住房条件也得到较大的改善。

　　相比物质层面的改变，精神层面的变化更令人欣喜。从被动等待，到主动购买，人们在住房观念和思维上发生了巨大转变，市场经济意识已深入人心。
　

正本清源观楼市照亮有家的路近千万家庭住房更有盼头了

“市场化陷阱”让中等收入者进不了住房保障？广东房协会长：中收入者不应列入住房保障

房改10年的反思

成绩很大问题不少

房价高住房难重市场轻保障

住房改革取得了很大成功，这是毋庸置疑的，但是不可否认，也存在一些问题。

　中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海：“1998年房改在执行当中走样了。尽管当时的政策确实是很好的，设计也是很合理的。”

　 国土资源部土地利用管理司副司长束克欣：房改应该说带来了非常积极的变化，至少有六个方面：第一，房地产业通过房改成了国民经济的重要组成部分；第二，住宅建设投资体制发生了重大的变化；第三，住房消费方式发生了重大变化；

第四，金融与房地产业的信贷关系越来越密切；第五，住宅管理由过去的房管局和房管署管理，转变为物业公司来管理；第六，土地使用制度改革为房地产业的发展、住房制度改革等提供了重要的载体。这是房改以来六方面积极的变化。
　

　早在1997年国务院在终结福利分房时，就已将住房保障体系规定为城镇住房市场的主体。然而，房改距今近十年，住房保障体系却还只是人们口中解决房产市场各种问题的镇痛剂，政府部门更是把住房保障体系的不健全作为解释房地产出现的利益冲突、房价冲突的理由。

　

　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：在1998年国务院关于住房问题的文件也有有关政府保障房的规定，“只是当时局限于条件，政府保障房的规定不够清楚，不够明确，社会保障性住房的地位不突出。”

　保利地产董事总经理宋广菊：“1998年那时刚刚进行房改，很多条件都不具备。社会保障体系的完善与经济发展及房地产发展阶段水平息息相关。”

　全国政协常委、国务院参事任玉岭：“国务院在1998年就曾经提出用经济适用房来保障绝大多数人的住房，但是后来遇到东南亚金融危机，在这种情况下，为推进产业发展，就把房地产业当作了支柱产业，用住房建设来推动钢铁、水泥等行业的发展。”
　

中国房改“病”在哪里？

从97年的房改至今，住房保障体系经过了十年的艰苦磨练，虽然它对于房产市场乃至整个社会领域都有着非常重要的作用，但为何如此长的时间里都没有使其真正发展起来？其中的原因应该是多方面的。

首先，最初的执行偏离导致了现在的问题重重。从97年房改时就曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，在随后的发展中更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系，第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

当时，由于人们对市场经济热潮的不理解以及盲目追求市场利益，而将所有的目光都关注与这20%的市场反应之上，随着它的不断发展，其中的弊病和矛盾就逐渐暴露。由于第一层次人群根本无力承担巨大的房价压力而最早被市场抛弃，而第二层次民众也随着房价的不断高涨而最终脱离市场。这样主导市场走向的就只剩下20%的力量，因此，市场结构出现失衡，问题频出，此时，住房保障体系不得不登台解围。
　

英国《金融时报》:市场化改革为不健全市场的弊病背了“黑锅”

从已知的人类实践来看，由国家完全调控、分配住房的尝试无一成功：权力分房制不仅无法实现社会公正，而且造成了严重的住房短缺。房改前的中国按官职分房的状况就是一例。从发达的市场经济国家的经验来看，即使是辅助性的国家直接干预，也常常以失败告终。

中国房地产及住宅研究会副会长张元端：我国住房制度改革还存在一些亟待解决的问题：第一，房改意识逐渐淡薄，甚至以为房改已经结束了；第二，部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力；第三，部分城市政府介入住房问题的力度不够，经济适用住房、廉租房供应量不足，甚至是严重不足；第四，住房法制建设亟待加强，国外对房地产住房立法是多如牛毛，我们国家的立法还刚刚起步；第五，住房发展与改革的行政管理力量薄弱。

全国工商联房地产商会会长聂梅生：首先，不是住宅的市场化过了头，而是在市场经济的发展过程中，其他政策没跟上。住房和两件事情有密切关系：一个是金融，一个是土地。（不是住宅的市场化过了头，而是在市场经济的发展过程中，其他配套政策没跟上。
　

建设部齐骥：1998年以后，我们提出了停止实物分房，改成了货币分配，同时培育和发展了以住宅为主的房地产市场。到了2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米。

90平米70%

套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”

4.77亿平方米

建设部有关负责人日前介绍，我国经济适用住房建设取得明显成效，1998年至2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。

17.2%

国家发改委发布报告称，今年1到4月份，我国房地产开发结构有所改善，但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。

9部委

2004 年以来，中央政府动员了 9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。今年以来，央行先后 5 次上调存款准备金率， 2 次加息。力度之大，决心之大，前所未有。然而，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。

70年

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于２００７年１０月１日起施行的物权法作出的明确规定。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

270亿＄

“房奴”的说法客观与否，首先不能回避这样一组数字：去年12月11日，国际清算银行发布季度报告指出，中国的房贷市场近年来增长迅猛，中国的房屋贷款市场已经高达2270亿美元，规模居亚洲之首。截至2005年年底，中国的房屋贷款市场总额已占中国GDP总额的10％。

房价

   顾云昌在接受CCTV采访时说，“他们说2000年的时候，上海的商品房价格只有北京商品房价格的三分之二。”

    1998年进入商品房时代以来，各大城市虽经两轮大调控，房价却是越调控越上涨。房改政策实行5年后的2003年，全国用于经济适用房建设的总投资下降到当年房地产投资的6％。直到SARS结束，上海、北京等地房价快速上涨，经济适用房覆盖面不足带来的矛盾开始尖锐起来。大量无房居住又买不到经济适用房的人，只得进入商品房市场，房价水涨船高。

加息

年内四次加息让54.1%的消费者选择暂缓购房。屡次加息对27.4%的“房奴”生活产生了冲击。

在对“如果您已经贷款买房，加息对您的生活影响”的调查中，有46.5%的购房者感觉“成本明显增加，还款压力加大，但对日常生活影响不大”，26.1%的购房者感觉“成本增加有限，可以接受，生活照旧”，此外有27.4%的购房者认为“成本骤然增加，对日常生活已经产生了冲击”。

炒房

深圳房价连番上涨，炒房人赚的盆满钵满，可普通市民只能望房兴叹.

记者了解到，目前深圳每年的住房需求总量为1500万平米，而上市的新建商品房只有700万平米，只能满足一半左右需求，供需失衡，本来就在推动房价上升，而炒房人投机炒做，更使得稀缺的房源控制在少数人手里，进一步加剧了市场的紧张气氛，那深圳的这些炒房人是怎么出现的？他们怎么能获得如此高的暴利呢？我们再来看看邹建民的炒房生涯。

物权法

涉及人民群众切身利益、关系国计民生的《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。

　 10月1日，物权法就要正式施行了。毫无疑问，物权法的实施对于落实宪法有关财产保护原则，维护广大人民群众物质财产利益，以及完善社会主义基本经济制度和法律体系意义重大。

住房保障

就在中国人均住宅面积不断提高、私有化不断深入的过程中，房价开始了飞涨的历程，而此时此刻，保障性住房并未按照国务院当年的要求，成为城镇住房市场的主体，于是，住房改善需求与高房价之间的矛盾逐渐由经济领域转入社会领域，显然，“房改纠偏”此时已经势在必行。

　　房改起步十年之后，国务院下发24号文件，强化城镇居民住房保障体系建设，各地方也开始增加保障性住房在住宅市场中的供应，尽管保障性住房新政下的北京、广州、上海情况各有不同，但十年之后，中国的住宅产业化，正在再次回到原点，等待重新上路。

买房

程女士是从福利房阵营转向商品房阵营的先遣分子。程女士1997年初结婚，正赶上丈夫单位“最后一批”福利分房，他们分到一套60平方米的小两居。“单位给分房，干嘛还自己买？”这是当时人们的普遍心态。

1998年，程女士的儿子出生了，房子显得不够住。“当时刚开始推出商品房，没有现在这么多的楼盘。亲戚在莘庄买了一套，看了一下，单价2500元/平方米，算了算经济承受能力，就定了。早知道这边的房价现在翻了四五倍，真该砸锅卖铁再买一套。”程女士感叹。

房奴

“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。

以国内目前的经济发展水平，居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。有关调查显示，目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。

拆迁

近几年来，随着城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。

与此同时，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得城市房屋拆迁矛盾更加突出。因此，如何妥善解决城市房屋拆迁中的问题成为迫切需要解决的问题。

物业

目前在全国楼市发生的物业纠纷，半数以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起。“物业服务”一词，相比过去的“物业管理”，无疑更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能，可以说给物业企业一个法律上的明确“定位”。

从这个意义上看，由“管理企业”到“服务企业”不仅仅是为物业管理公司的更名提供了法律依据，还为物业管理行业的发展指明了方向：随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展，近年来物业行业成长迅速，并在社会经济生活中扮演着愈来愈不可或缺的角色。

合作建房

今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，7月北京、重庆等城市房价持续上涨的幅度更加惊人，一些新楼开盘均价呈现出百分之几十的暴涨，开发商甚至开始了一次“攀涨”房价的“集体行动”，在开发商说自己的利润已经高到不好意思对外讲的同时，买房人哀呼“我已经绝望了”。

在这种形势下，人们又开始对低价的“个人合作建房”寄予新的希望，希望它能够对似乎已走到尽头的房地产开发体制有所突破。
　

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