大连房地产市场扑朔迷离：销售量缩价升

　　有人说，2007年的大连房地产市场充满变数和危机。记者在对大连房地产市场的调查中发现，从去年一度的引领全国涨幅第一，到今年春季的涨幅平缓，再到目前的过量供给和缩量成交，眼下的大连房地产市场让人感到扑朔迷离。

　　根据国家发改委和统计局日前发布的7月份房价信息，大连7月份商品房价比6月上涨0．5％，近半年上涨2．6％；二手房价比6月上涨1％，近半年上涨5．2％。根据国家发改委和统计局公布的历月数字，从今年2月到7月，大连商品房价格增幅分别在0．3％－0．5％之间；二手房价格增幅平均每月接近1％，是商品房价格增速的一倍。

　　由于从2005年下半年开始，大连二手房价格增速一直高于商品房，致使一些区域的二手房与商品房价格差已基本消失。在7月份的大连夏季房交会上，有的次新房价格还高过周边新房。尽管如此，二手房的需求数量远远大于房源量，以7月为例，新增的客源数量是新增报盘房源数量的4倍。

　　今年上半年，大连市内四区累计销售商品房14303套，销售面积137．2万平方米。其中，中山区4526套，占可售房源总量22．4％；西岗区856套，占可售房源总量4．2％；沙河口区4642套，占可售房源总量23％；甘井子区10207套，占可售房源总量50．4％。

　　销售均价5904元／平方米。高档商品住宅价格在12000元－16000元／平方米；城市一类地段普通商品住宅在8000元－10000元／平方米；城市二类地段普通商品住宅在7000元－8000元／平方米；城近郊区三类地段普通商品住宅在5000－6500元／平方米。

　　预计下半年，大连市内四区的商品房销售量大约在300万平方米左右，将持续去年来大连房地产市场“量缩价升”的运行态势。与此同时，大连在售楼盘可售房源面积267万平方米20215套，下半年开盘上市的新项目总建筑面积418．48万平方米，约19738套。预计今年大连可销售房源总量近4万套，而大连市内四区全年上市项目总建筑面积将达到685万平方米，待建在建项目总量为2600万平方米。

　　从今年上市项目规模看，下半年供给与需求比例为4：1。这说明房价过高已是不争的事实。甚至有人提出，持续的过量供给和高房价使大连房地产市场存在崩盘的隐忧。

　　6月13日，大连市公布了今年的房地产开发项目供地计划。2007年大连市内四区共安排房地产开发用地380公顷，其中经济适用房和限价商品房建设用地92．4公顷，占商品房总量的1／4左右。

　　业内人士认为，虽然经济适用房面向低收入家庭，也会对附近的商品房价格造成一定的影响，假如经济适用房的均价定在3000元，它周边的普通住宅价格很难有过大的差距。

　　据了解，今年将有9000套经济适用房在年底交付使用。而即将开发的92．4公顷的经济适用房和限价商品房建设用地，会使由商品房、经济适用房、限价房和廉租房构筑的大连市住房供给体系更加完善，为解决中低收入群体的住房和抑制房价起到积极作用。